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平成27年宅建士試験 やさしい不動産鑑定評価基準の勉強 分かりやすい不動産鑑定評価基準  鑑定評価基準の改正 独学者応援

◆過去問題 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。
◆解説 誤り。不動産鑑定評価基準によれば、減価修正の方法として、耐用年数による方法と観察減価法の2つあるが、これらを併用するものとしている。この問題は、平成24年度宅建試験の肢4の問題である。

◆過去問題 原価法における再調達原価とは,対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので,積算価格を求めるには,再調達原価について減価修正を行う必要がある。
◆解説 正しい。積算価格を求めるには,再調達原価について減価修正を行う必要があります。すなわち、再調達原価ー減価額=積算価格ですね。これは、平成11年の過去問題です。

■予想問題 再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用しなければならず、これらを併用してはならない。
■解説 誤り。再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用するものとし、また、必要に応じて併用するものとする。

◆過去問題 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
◆解説 誤り。原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び原価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる

■予想問題 建設資材、工法等に変遷がない場合で、対象不動産の再調達原価を求めることが容易な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価(置換原価)を再調達原価とみなすことができる。
■解説 誤り。建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価(置換原価)を再調達原価とみなすものとする。

■予想問題 再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して求めるものとする。
■解説 誤り。再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとする。

◆過去問題 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。
◆解説 正しい。鑑定評価の基本的な手法は、①原価法、②取引事例比較法及び③収益還元法に大別される。原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。これは、平成19年の過去問題です。

■予想問題 取引事例比較法における取引事例としては、投機的取引であると認められる事例は採用できない。
■解説 正しい。取引事例比較法における取引事例は、適切な事例から採用しなければならず、投機的取引であると認められる事例は不適切な取引事例なので採用できない。
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氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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