平成24年 宅建試験 解答 解説 24年の宅建試験は ワンポイント解説

平成24年 宅建試験 解答
問1-3、問2-1、問3-3、問4-2、問5-3と4
問6-4、問7-1、問8-4、問9-1、問10-4、
問11-4、問12-3、問13-2、問14-2、問15-1、
問16-1、問17-3、問18-2、問19-3、問20-4、
問21-2、問22-4、問23-2、問24-1、問25-4、
問26-1、問27-1、問28-1、問29-2、問30-2、
問31-4、問32-4、問33-1、問34-2、問35-1、
問36-4、問37-2、問38-3、問39-4、問40-3、
問41-3、問42-3、問43-3、問44-4、問45-2、
問46-3、問47-2、問48-2、問49-3、問50-1、


【格言】昨年の過去問は、何が出ないかを見るために見る!
・昨年の宅建試験問題を何のために見るかというと、今年何が出題されないかを判断するためです。
・したがって、過去問題で一番できなくてよいものは昨年の問題です。
・昨年の問題には、債権譲渡と相殺の本格的な凄い問題が出題されました。
・で、あれば、今年、この2つの論点は出ないな!と判断できますね


問1⇒問1の民法、難しいですね。問1のような問題にも来年対処しなければいけないと考えてはいけません。こういう問題の場合、一つだけ、他と何か違うなぁ~というものを見ぬくんです。理由はわからないけど、これだけ、他と違うなぁ~という肢3を見つけると正解なんです。
問2⇒問2は必ず得点しなければならない、易しい問題。これが、得点できなかった場合は、明らかな勉強不足。問2の肢2は動産の即時取得の問題。宅建試験は、不動産の試験だから、動産の即時取得の問題は、出題しないのが通例になっていたのに、どうして出題するのだろう(先取り特権の場合はありましたが)。もっとも、答は、1と直ぐに分かるからいいけどもっ!
問3⇒民法の条文に書いてあるかどうかと言われる、「さぁ~?」と困られたかと思いますね。でも、確信がないけど、肢3の内容は、よく問題で出題されるから、正解肢3につけた方が多いのでは?
問4⇒答2.判例によれば、無権代理人が、本人を単独相続すると当然有効になると解釈されている。したがって、Bは、相続によって取得したAの立場で、追認を拒絶することはできない。肢4は難しいですね。

問6⇒答は4.背信的悪意者から譲り受けたJが、背信的悪意者でない限り、HとJは、早く登記をした方が優先します。したがって、Jは善意(背信的悪意者ではない)であり、移転登記を受けているので、Jは、Hに対抗できます。

問13⇒答2.共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。議決権は、規約で減ずることができない。

問14肢4の意味が分からないということなので説明します。
収用とは、公共事業(道路等)のために強制的に土地を取得すること。収用は、起業者(公共事業施行者) が土地の所有権を取得したのは明白なので、登記権利者である起業者が単独で申請できるようにしました。所有者(登記義務者)の登記申請義務を免除し申請手続を簡便化しました。


問15⇒問15、いい問題だなぁ~。作問の仕方が実に美しいぃ~♡
・対価の額(対価が金銭以外のものであるときは、これを時価を基準として金銭に見積った額)を届け出なければなりません

問16⇒昨年問17の都市計画法の問題の正解肢は、「非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為は、許可不要」という問題だったが、今年の問16は「市街地開発事業等予定区域で非常災害のため必要な応急措置として行う建築行為は、許可不要」が正解肢だった。災害が多いからだろうか。
・肢3は、ズバリ法改正問題だ!重要な法改正は、チェックすべきだ!

問17⇒基礎的な問題!
ア 許可不要。図書館を建築するための開発行為は許可不要。
イ 許可必要。準都市計画区域では、3000㎡以上の開発行為は、許可必要。
ウ 許可必要。市街化区域では、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供するものであっても、1000㎡以上の開発行為には、許可が必要である。

問18⇒答肢2.飲食店が特殊建築物だということが分かれば、答は2だと分かったと思います。事務所(特殊建築物ではない)の用途に供している建築物を100㎡を超える特殊建築物(飲食店)に用途変更するには、建築確認が必要
問35⇒問35のイは、意味を汲み取って答に合わせなければならないので、厄介です。なぜならA社は、最高29万4千円(この場合はC社は受け取れませんが)から1円の範囲であれば受け取れます。少なくとも14万7千円を上限として受け取る権利はありません。話し合いで決まります。別段、10万円でもいいはずです。ウは明らかな誤りですから肢1が正解となるというように解いた方が多いのではないでしょうか。
この問題の趣旨は、C社は、媒介業者だから、最高14万7千円受け取れるので、そうすると、代理業者A社は、14万7千円受け取れるという趣旨だということはわかりますから、問5と違って、答が割れるわけではないので、問題とする必要はありません。
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何点?

先生こんにちは。 33点でした・・・。 
合格予想ラインはどれくらいでしょうか? 

合格予想点は、36点です。
法学を勉強していれば容易過ぎる問題です!
やる気の無い営業マンに簡単に合格して欲しくないです!

Re: 何点?

今の段階では何とも言えませんが、35点でしょうか?

> 先生こんにちは。 33点でした・・・。 
> 合格予想ラインはどれくらいでしょうか? 

No title

民法第638条第2項には
「工作物が前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、注文者は、『その滅失又は損傷の時から一年以内』に、『第六百三十四条の規定による権利を行使』しなければならない」
と規定しながら、第637条で
「前三条の規定による瑕疵の修補又は損害賠償の請求及び契約の解除は、仕事の目的物を引き渡した時から一年以内にしなければならない」ってのはおかしくないですか?
これでは滅失・損傷の時から1年以内なのか、引き渡した時から1年以内なのかわかりません。
どのように解釈すべきなのですか?

Re: No title

探究心がおありですね。
① 完成した物が建物らしきもので欠陥があれば、637条の適用はなく、638条1項で引渡しから5年(木造)又は10(鉄筋コンクリート造)以内に損害賠償請求しなければなりません。637条は、カバンを作ってもらったけど、欠陥品だったという場合に適用されます。
② 完成した欠陥のある建物の引渡を受けた結果、そのうち、建物が傾いて、壊れてしまった場合は、638条2項が適用されて、壊れたときから1年以内に損害賠償請求をしなければなりません。引渡しから3か月しか経過していなくても、壊れてしまった場合には、その時から1年以内です。
③ 次に、とても修理のしようもないような、建物と表現できないような、建て替えるしかない建物の引渡を受けたときは、引渡と同時に壊れてしまった(比ゆ的に言うならば、引渡しの5時間後に壊れた。つまり同じ日に壊れた)と解釈し、638条2項を類推適用し、引渡しの日から1年以内に損害賠償請求をすべきだという解釈です。


> 民法第638条第2項には
> 「工作物が前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、注文者は、『その滅失又は損傷の時から一年以内』に、『第六百三十四条の規定による権利を行使』しなければならない」
> と規定しながら、第637条で
> 「前三条の規定による瑕疵の修補又は損害賠償の請求及び契約の解除は、仕事の目的物を引き渡した時から一年以内にしなければならない」ってのはおかしくないですか?
> これでは滅失・損傷の時から1年以内なのか、引き渡した時から1年以内なのかわかりません。
> どのように解釈すべきなのですか?

Re: タイトルなし

コメントありがとうございます。
36点の可能性は確かにありますね。

> 合格予想点は、36点です。
> 法学を勉強していれば容易過ぎる問題です!
> やる気の無い営業マンに簡単に合格して欲しくないです!

>⑤ 建て替えするしかない重大欠陥住宅は、初めからぶっ壊れた物を引渡したのと同じだから、引渡しと同時に滅失・既存扱いであり、「工作物が重大瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、注文者は、その滅失又は損傷の時から一年以内に、瑕疵修補請求・損害賠償請求権を行使しなければならない」(民法638条2項)を類推適用できると解釈できるから、明らかに誤っているとはいえないようです。

>③ 次に、とても修理のしようもないような、建物と表現できないような、建て替えるしかない建物の引渡を受けたときは、引渡と同時に壊れてしまった(比ゆ的に言うならば、引渡しの5時間後に壊れた。つまり同じ日に壊れた)と解釈し、638条2項を類推適用し、引渡しの日から1年以内に損害賠償請求をすべきだという解釈です。


こんな事判例にも書いてないんですけどどなたの解釈ですか?

Re: タイトルなし

おっしゃるとおり、H14.9.24には、引渡しから1年以内にという点については、何も書いてありません。答えが、3として作られているはずですから、4は、そのように解釈するしかないと考えただけで、明確にどの学者が言っているかは把握していません。肢4が、作問委員が、うっかり民法637条を適用し、638条を見落としたとは考えられませんので、4を正しいとするには、そのように解釈するしかないと考えたんです。ただ、学者の中には、建て替えるしかないないようなものは、解除できるという人もいますが、その後の処理は、どうするのかは、不明です。

> >⑤ 建て替えするしかない重大欠陥住宅は、初めからぶっ壊れた物を引渡したのと同じだから、引渡しと同時に滅失・既存扱いであり、「工作物が重大瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、注文者は、その滅失又は損傷の時から一年以内に、瑕疵修補請求・損害賠償請求権を行使しなければならない」(民法638条2項)を類推適用できると解釈できるから、明らかに誤っているとはいえないようです。
>
> >③ 次に、とても修理のしようもないような、建物と表現できないような、建て替えるしかない建物の引渡を受けたときは、引渡と同時に壊れてしまった(比ゆ的に言うならば、引渡しの5時間後に壊れた。つまり同じ日に壊れた)と解釈し、638条2項を類推適用し、引渡しの日から1年以内に損害賠償請求をすべきだという解釈です。
>
>
> こんな事判例にも書いてないんですけどどなたの解釈ですか?

どうしてもふにおちないので

あまり考えないほうがいいのかもしれませんが

肢4は瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権と書いてあるけど
瑕疵担保責任っていうのは引渡しの時点で、
注文者が善意無過失で知らなかった瑕疵について、
その瑕疵が顕在化して注文者が目的を達成できなくなった時に、
いつまで責任を負うのかっていうことですよね。
先生の解釈は、引き渡した日に壊れて注文者が目的を達成できなくなった場合だけを想定し、
その想定の存在がありえるから、明らかに誤っているとは言えないことですか?

もうひとつ疑問があるのですが、はじめから建て替える他ない重大な瑕疵が存在する場合、その目的物建物の価値はゼロだと思います。
その目的物が滅失、損傷するというは観念できるのでしょうか?
そもそも瑕疵担保責任における隠れた瑕疵が発覚した時というのは、
638条2項に言う滅失又は損傷と言えるのでしょうか?

肢4を正しいとするために考えるべきでないということでしょうか
難しすぎて理解できない・・・

Re: どうしてもふにおちないので

なかなか頼もしい方ですね。ちなみに、民法570条の売主の瑕疵担保責任は、条文にも書いてあるように「隠れた瑕疵」でなければなりませんが、請負人の瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵でなくてもいいんです。材料の欠陥から生じた瑕疵でもいいし、仕事のやり方がまずかったための瑕疵でもいいんです。
オーダーメードの服や靴を作ってもらうというような土地や建物以外の請負契約の場合には、引渡しから1年間のみ瑕疵担保責任を負いますね。それは、瑕疵がすぐに分かるからです。すぐに分かるから、紛争を長引かせないで1年で決着をつけなさいという意味です。しかし、建物の場合、実際に瑕疵があったとしても、直ぐに分からない場合が多いです。長年たって初めて瑕疵の存在が明らかになる場合があります。だから、建物の場合、引渡しから5年又は10年瑕疵担保責任を負わせることにしたのです。ところが、瑕疵を原因として、損傷したことにより、瑕疵の存在が明らかになるので、分かったら1年以内に決着つけなさいというのが、民法638条2項の趣旨です。

おっしゃるとおり、建て替えざるをえないほどの建物は、民法635条の仕事の目的物ではないという考え方もあるようです(神田三省堂3階の法律コーナーで「債権各論 西山井依子著」を立ち読みしましたが、その中に、他の学者の引用が若干のっています。西山氏の説ではありません。)。そこで、建て替えざるを得ないほどの建物は、まだ、しごとが完成していないから、民法641条により、注文者は解除できるという考え方もあるそうです。仕事未完成の場合には、建物であっても、注文者は、損害を賠償して解除できます。でも、この考え方だと、注文者が損するように思います。ちなみに、完成した建物の場合は、どんなに瑕疵が重大でも解除はできないと民法635条ただし書きに書いてありますが、建物が完成していないのであれば、損害を賠償して解除できます。

※追伸、私は、明日午後から、日曜日まで福島県に行きます。なので、その間、ご返事ができませんので、よろしく(^^*)



> あまり考えないほうがいいのかもしれませんが
>
> 肢4は瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権と書いてあるけど
> 瑕疵担保責任っていうのは引渡しの時点で、
> 注文者が善意無過失で知らなかった瑕疵について、
> その瑕疵が顕在化して注文者が目的を達成できなくなった時に、
> いつまで責任を負うのかっていうことですよね。
> 先生の解釈は、引き渡した日に壊れて注文者が目的を達成できなくなった場合だけを想定し、
> その想定の存在がありえるから、明らかに誤っているとは言えないことですか?
>
> もうひとつ疑問があるのですが、はじめから建て替える他ない重大な瑕疵が存在する場合、その目的物建物の価値はゼロだと思います。
> その目的物が滅失、損傷するというは観念できるのでしょうか?
> そもそも瑕疵担保責任における隠れた瑕疵が発覚した時というのは、
> 638条2項に言う滅失又は損傷と言えるのでしょうか?
>
> 肢4を正しいとするために考えるべきでないということでしょうか
> 難しすぎて理解できない・・・

わざわざありがとうございます

なるほど、なるほど。請負人の瑕疵担保責任とは隠れた瑕疵でなくてもかまわないんですね。
隠れていようが隠れていまいが、請負人は担保責任を負うことになるということですか。
となると、建て替えざるを得ない建物を引き渡した時点で、はじめから瑕疵が内在していたということで、それが同時に壊れたと解釈できるということになるのかな。そうすれば引渡しの時から請負人は一年間の瑕疵担保責任を負うことになるということでしょうか?
でもこの考えだと638条ってなんのためにあるのかわからないですね。いずれにせよ1年間しか瑕疵担保責任を負わなくてよくなるような気がします。


肢4には損害賠償請求と書いてあるので、解除が関係あるんでしょうか?つまり、そのような重大な瑕疵がある建物なので、注文者が解除をした上で、それによって被った損害を、請負人に対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求をすることで回収するということなのかな。

わからないことだらけですが、わざわざ返信ありがとうございました。
あまりきにせず、勉強しながら答えを探していこうと思います。
福島のお仕事頑張ってください。応援しています。
プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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