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平成27年宅建士試験 やさしい不動産鑑定評価基準の勉強 分かりやすい不動産鑑定評価基準  鑑定評価基準の改正 独学者応援

1 出題データ 更新日10月17日
 宅建試験(宅建士試験)の問25は、不動産鑑定評価基準の問題か、又は地価公示法の問題が出題されます。
 平成25年26年の宅建試験では、地価公示法の問題が連続出題されたので、今年は、鑑定評価基準の問題が出題される可能性が高いです。
 15年間のデータでいうと、3年連続で地価公示法から出題されたことはありません

27年問25出題分析表

2 まずはじめに、これを覚える!
(1) 不動産鑑定評価の3つの手法
 不動産の価格を求めるための鑑定評価の基本的な手法は、①原価法②取引事例比較法及び③収益還元法に大別される(このほかこれら3手法の考え方を活用した開発法等の手法があります)。

(2) 原価法、取引事例比較法、収益還元法
シェフ「社長、銀座の『レストラン・リアルター』の『合格スパゲティー』は大人気ですよ。うちでも、同じものをつくりませんか?」
社長「同じものを作るとすると原価はいくらになるか計算してくれ」
シェフ「スパゲティが50円、アボガドが70円、ゴマが20円等、電気・ガス・水代等で約380円です。」
 これが原価法です。原価法とは、もう一度同じものを作るとしたらいくらになるかという評価の仕方をいいます。「同じものを作ると仮定したらこれだけの金額になる」ことを再調達原価といいます。もう一度同じ建物を建築すると仮定するとこのくらいの値段になるという手法です。


社長「で、その『合格スパゲティー』は、いくらで売ってるの?」
シェフ「1500円です」
社長「う~ん、銀座だからな~。うちは、下町だから、高すぎるな~、近所のレストランの同じようなスパゲティーはいくらくらいだ?」
シェフ「Aレストランは850円、Bレストランは950円、Cレストランは980円ですね。」
社長「じゃ~960円ってとこだね」
 これが取引事例比較法です。近辺の取引の事例に着目して値段を決める手法です。近辺の同じような土地がいくらで取引されているから、この土地の値段はこうなるという手法です。


社長「駅前に出店したいけど、駅前の甲建物と乙建物は同じ床面積だけど、どうして乙建物は高いんだい?」
シェフ「乙建物のデザインがよく、お客が多く訪れ、高い収益を生むんですョ」
 これが、収益還元法です。その不動産がどれだけの収益(利益)を生むという観点から値段を決める手法です。

原価法・比較法・収益還元法

3 原価法
(1) 若干の用語の説明
 多少不正確であっても、実害がなく、分かりやすく、問題さへ解ければよいという観点から記述を進めていくことをお断りしておきます。
価格時点⇒価格を判定した日
試算価格⇒3手法を適用して求めた価格。
 なお、原価法によって算定された試算価格を積算価格という。
再調達原価⇒対象となる不動産を、価格時点において再調達すると仮定すると、すなわち、もう一度作り直すと仮定するといくらになるという価格のこと。


(2) 減価修正の方法
原価法の定義

 たとえば、鑑定評価をしている現在の建物が、新築から10年経過していれば、再調達原価は、いわば新築時の値段だから、10年経過による価値の減少分を控除しなければなりません。これを減価修正といいます。
積算価格

 減価修正の方法には、2つの方法があり、①耐用年数による方法と、②観察減価法による方法で、これらを併用するものとする。


鑑定評価 改正比較1

◆過去問題 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。
◆解説 誤り。不動産鑑定評価基準によれば、減価修正の方法として、耐用年数による方法と観察減価法の2つあるが、これらを併用するものとしている。この問題は、平成24年度宅建試験の肢4の問題である。

 耐用年数による減価修正⇒事務所ビルの耐用年数が50年だとした場合、建築後10年の中古ビルだから5分の1くらい価値が減少しているので、その減少分を再調達原価から差し引く方法です。
 観察減価法による減価修正⇒建築後の年数だけで機械的に判断するのではなく、実際に鑑定評価の対象となる不動産を観察して価値減少分を判定する手法です。建築後10年の中古ビルであっても、修理がまったく行われていなければ、コンクリートのひび割れ部分から雨水が入り、鉄筋が腐食して茶色の錆汁が外壁についていたり、腐食鉄筋が膨張し一部コンクリートがはがれ落ちていたり(爆裂)します。他方、こまめに修理を施し、ひび割れ部分も補修して雨水がコンクリートに侵入しないようにしてあるものとでは、まったく価値の減少の度合いが異なりますね。

◆過去問題 原価法における再調達原価とは,対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので,積算価格を求めるには,再調達原価について減価修正を行う必要がある。
◆解説 正しい。積算価格を求めるには,再調達原価について減価修正を行う必要があります。すなわち、再調達原価ー減価額=積算価格ですね。これは、平成11年の過去問題です。

(3) 直接法・間接法
 原価法における再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があります。
鑑定評価 直接法 間接法

◆直接法とは、この建物の鑑定評価をしてくださいと依頼された場合、この建物そのものを再度建設するために必要な費用を見積もる方法で、この建物の設計図書や請負契約書等がある場合にできます。⇒依頼物件を直接見て評価する。
◆間接法とは、依頼物件と類似する他の建物の建設費が分かっている場合には、この金額から、建設時期の違いや地域の違いなどを修正して算定する方法です。⇒他の類似建物を見て間接評価する。


■予想問題 再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用しなければならず、これらを併用してはならない。
■解説 誤り。再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用するものとし、また、必要に応じて併用するものとする。

(4) 原価法の意義
原価法 土地のみの場合にも適用できる
ポイント⇒原価法は、評価の対象となる不動産が建物である場合には,極めて有効であるが、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができるという点が出題ポイント。

◆過去問題 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
◆解説 誤り。原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び原価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる

(5) 再調達原価の意義
鑑定評価 置換原価
 置換原価は、対象不動産が一戸建住宅のような一般性のある建築物について有効に適用できます。置換原価とは、建設資材や建築工法に変遷(変化)したため、再調達原価を求めることが困難な場合には、同じような建築物に置き換えて再調達原価を求めるやり方です。
ただし、神社、仏閣等のような特殊な建築物等については、特殊な資材や工法が極めて特殊な場合もあり、こうした場合には置換原価を求めることは適切ではありません。
ポイント
 ・変遷がない変遷
 ・再調達原価を求めることが容易⇒再調達原価を求めることが困難 


■予想問題 建設資材、工法等に変遷がない場合で、対象不動産の再調達原価を求めることが容易な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価(置換原価)を再調達原価とみなすことができる。
■解説 誤り。建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価(置換原価)を再調達原価とみなすものとする。

(6)再調達原価を求める方法
鑑定評価 再調達原価を求める方法①
ポイント⇒発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して求めるのではありません付帯費用は加算します。

■予想問題 再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して求めるものとする。
■解説 誤り。再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとする。


4 取引事例比較法
比較法の定義 改訂版

 取引事例法による試算価格を比準価格という。ついでに、収益還元法による試算価格を収益価格という。
試算価格の名称

◆過去問題 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。
◆解説 正しい。鑑定評価の基本的な手法は、①原価法、②取引事例比較法及び③収益還元法に大別される。原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。これは、平成19年の過去問題です。

1 取引事例比較法の具体的な適用方法
 取引事例比較法は、対象不動産と類似する不動産の取引価格を比較することにより求める手法で、具体的には以下のように進めていきます。

取引事例比較法の具体的適用方法
① まず、対象不動産と似たような不動産の取引事例を多く集めます。

② 多くの取引事例から適切な事例を選択(採用)しなければならず、投機的取引であると認められる事例等は適正さを欠くので採用できません

③ 会社の資金繰りが悪化し、緊急に資金を必要とするとき、急いで世間相場より安く土地を売る場合「売り急ぎ」といいます。反対に、自分の恩師が住んでいた土地なので、どうしても欲しいため世間相場より高く買う場合を「買い進み」といいます。このように、特殊な事情により世間相場より安値・高値で取引をした場合、補正を行って通常の価格を割り出した取引事例にします。このような修正を事情補正といいます。
 また、取引事例の時点が昨年の10月で、価格を判定する価格時点が今年の10月であれば、取引時点から価格時点までの価格変動を考慮して修正が必要になります。これを時点修正といいます。

④ 取引事例のあった地域が対象不動産の地域より価値があるか否かを駅からの距離や繁華性(にぎやかさ)といった地域要因から分析判定します(地域分析)。また、同じ地域にあったとしても、日当たりがいいか否かといった対象不動産の個別的要因からも優位性や不利な点を判断しなければなりません(個別分析)。以上のように取引事例比較法によって算出した試算価格を「比準価格」といいます。


■予想問題 取引事例比較法における取引事例としては、投機的取引であると認められる事例は採用できない。
■解説 正しい。取引事例比較法における取引事例は、適切な事例から採用しなければならず、投機的取引であると認められる事例は不適切な取引事例なので採用できない。


 続く~★\(^^*) 涼しくなったなぁ~山に行きたいなぁ~
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過去10年分の宅建士過去問題集は、区分所有法の問題にどの程度有効か?

1 10年分の過去問題と区分所有法の問題
 宅建士試験問13は区分所有法の問題です。平成24年、25年、26年の3年間は、それぞれの過去10年分の過去問題集を解いても正解肢を見つけることはできません。平成23年度までは過去10年分の過去問集を解いていれば、ほぼ正解肢を見つけることができます。

2 本試験問題で検証
平成26年宅建士試験 (この年の過去問10年分とは16年~25年)
【問 13】 建物の区分所有等に関する法律(以下この問においては「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 区分所有者の団体は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが、管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる。(誤り)24年前のH2年試験に類似問題あり
2 専有部分が数人の共有に属するときの集会の召集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。(正しい)⇒過去10年間にはない!
3 建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合、規約で別段の定めがない限り、各区分所有者は、滅失した共用部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、復旧することができない。(正しい)⇒過去10年間にはない!
4 管理者が、規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万円以下の過料に処せられる。(正しい)⇒20万円以下の過料という問題は過去10年間にはない!

平成25年宅建士試験 (過去問10年分とは15年~24年)
【問13】建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。(誤り)17年前のH8年試験に類似問題あり 

平成24年宅建士試験 (過去問10年分とは14年~23年)
【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
2 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。(誤り)12年前のH12年試験に類似問題あり

平成23年宅建士試験 (過去問10年分とは13年~22年)
【問 13】 建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
3 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めることができない。(誤り)10年前のH13年試験に類似問題あり

平成22年宅建士試験 (過去問10年分とは12年~21年)
【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
4 集会において、管理者の選任を行う場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。(正しい)2年前のH20年試験に類似問題あり。


3 結論
 以上から分かりますように、ここ3年間は、10年分の過去問題集だけでは正解肢を見つけることができないので、予想問題集を解いたり御自分のテキストで出そうな部分を覚えることも必要でしょう。

4 誤解なきように!
 しかし、だからと言って10年分の過去問題集が役に立たないと言っているのではありません。宅建業法や法令上の制限等ではきわめて有効です。本試験への勘をみがくこともできます。

5 耳より情報☆☆☆~\(^^*)
(1) 罰則について
 区分所有法に定められている罰則は、71条と72条に規定があります。71条には20万円以下の過料、72条には10万円以下の過料が定められています。
区分所有法には、死刑、懲役、禁錮、罰金、拘留及び科料の定めがありません!20万円以下の過料又は10万円以下の過料だけです。

 そして、72条に定める10万円以下の過料に処せられるのは、管理組合法人でないものが、その名称中に管理組合法人という文字を用いた場合だけです。これ以外に10万円以下の過料はありません!
 71条に定める20万円以下の過料に該当する事例は多いので面倒です。重要なことについて「・・・場合は、20万円以下の過料に処せられる。」と書いてあったら正しいと判断するとよいでしょう。

【平成26年度宅建試験問13肢4】は以下のとおりです。
4 管理者が、規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万円以下の過料に処せられる。(正しい)
【予想問題】
 議長が、議事録を作成せず、又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をした場合は、10万円以下の過料に処せられる。(誤り)⇒20万円以下の過料に処せられる。

(2) 理事会について
 区分所有法には、理事会という文言はありません。この知識だけで、判断できる問題があります。
平成20年問15は以下のような問題でした。
【問15】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
4 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で理事会又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。(誤り)⇒規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。




平成27年宅建士 統計予想問題 この予想問題で問48をゲット

5点免除でない受験生へ!
この予想問題を覚えて、問48に出題される統計問題を必ず得点しましょう。☆~\(^^*)
さらに詳しく、知りたい方は、前のブログ記事を参照してください。


【では、実力めきめき問題を解きましょう。】
【地価公示の予想問題】
◆予想問題1 平成27年地価公示(平成27年3月公表)によれば、平成26年の1年間の地価は、全国平均で住宅地、商業地ともに下落しているが、下落率は縮小傾向にある。
解説⇒誤り。全国平均では、住宅地は下落したが下落率は縮小し、商業地は横ばい(0.0%)に転換した。 ⇒地価公示・住宅げら縮・商業横ばい\(^0^)どなたか、演奏してくれるんなら、ラップ風に覚え方歌えるんだけどな~♪

◆予想問題2 平成27年地価公示(平成27年3月公表)によれば、平成26年の1年間の地価は、三大都市圏平均では、住宅地は下落したが、商業地では上昇に転換している。
解説⇒誤り。平成27年地価公示によれば、1年間の三大都市圏平均は、住宅地、商業地ともに上昇している。2年連続して上昇している。⇒三大都市圏・2連昇(^^*)

◆予想問題3 平成27年地価公示(平成27年3月公表)によれば、平成26年の1年間の地価は、地方圏平均では、住宅地及び商業地いづれも下落したが、いづれも下落率は縮小した。
解説⇒正しい。平成27年地価公示によれば、1年間の地方圏平均は、住宅地、商業地ともに下落しているが、いづれも下落率は縮小している。⇒地方は、いづれも、げら縮・げら縮


四拍ごとにリズミカルに 地価公示♪住宅げら縮商業横ばい三大都市圏2連昇♪地方はいづれもげら縮げら縮 という感じでシャウトして下さい(^^*)イェイ!

【建築着工統計の予想問題】
◆予想問題4 建築着工統計(平成27年1月公表)によれば、平成26年の新設住宅着工戸数のうち持家戸数は285,270戸であり、3年連続の増加であり、貸家戸数は362,191戸で、5年ぶりの減少であった。
解説⇒誤り。285,270戸や362,191戸の数値は覚える必要はない。建築着工統計によれば、平成26年の持家戸数は285,270戸であり、5年ぶりの減少であり、貸家戸数は362,1913戸で、3年連続の増加であった。

◆予想問題5 建築着工統計(平成27年1月公表)によれば、平成26年の新設住宅着工戸数の総戸数は892,261戸で5年ぶりの増加であったが、総戸数の新設住宅着工床面積は 75,681千㎡で前年より13.2%増加した。
解説⇒誤り。892,261戸、75,681千㎡、13.2%等の数値は覚える必要はない。建築着工統計(平成27年1月公表)によれば、平成26年の新設住宅着工戸数の総戸数は892,261戸で5年ぶりに減少し、総戸数の新設住宅着工床面積は75,681千㎡で前年より13.2%減少し5年ぶりに減少した。


【法人企業統計の予想問題】
◆予想問題6 平成25年度法人企業統計年報(平成26年9月公表)によれば、平成25年度における不動産業の売上高は約37兆7,000億円となり、対前年度比で15.4%減少し、4年連続で減少した。
解説⇒誤り。37兆7千億円、15.4%等の数値は覚えなくてもよい。売上高は、約37兆7,000億円となり対前年度比で15.4%増加し、4年ぶりで増加した。


◆予想問題7 平成25年度法人企業統計年報(平成26年9月公表)によれば、平成25年度における不動産業の経常利益は約4兆1,000億円となり、対前年度比で32.7%増加し、3年連続で増加した。
解説⇒誤り。4兆1千億円、32.7%等の数値は覚えなくてもよい。経常利益は、約4兆1,000億円となり対前年度比で32.7%増加し、3年ぶりで増加した。


【土地白書の予想問題】
◆予想問題8 平成27年版土地白書(平成27年6月公表)によれば、土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、平成26年の全国の土地取引件数は125.7万件となり、3年ぶりの増加となった。
解説⇒誤り。土地取引件数は125.7万件(前年比1.9%減)となり、3年ぶりに減少に転じた。

【国土交通白書の予想問題】
◆予想問題9 平成26年度国土交通白書(平成27年6月公表)によれば、平成26年3月末現在の宅地建物取引業者数は、約12万となったおり、前年度に比べてわずかながら増加した。
解説⇒誤り。宅地建物取引業者数は、122,127業者(平成26年3月末)であり、近年、微減傾向が続いている。


業者さん、ビゲンで髪を染めましょ~♪
\(^0^)/よ~し、合格だ!

27年問48出題分析表
プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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