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平成27年宅建試験 統計問題対策 平成27年地価公示 新設住宅着工戸数

平成27年宅建試験 統計問題 統計資料 予想問題 平成27年地価公示 新設住宅着工戸数 法人企業統計年報
1章 平成27年地価公示(平成27年3月18日発表)
1 はじめに
 毎年、問48で統計の問題が出題されます。解き方のコツを先ず、押さえましょう。(統計問題は新しいものから出ますので、覚える必要ありません!無駄です!)

■昨年(26年)の宅建試験の統計問題は、以下のような問題でした。
問48 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
4 平成26年地価公示(平成26年3月公表)によれば、平成25年の1年間の地価変動率は、全国平均で見ると全ての用途で前年に引き続き下落したが、地方平均で見ると商業地については上昇に転じた。

解説⇒誤り。平成25年の1年間の地価変動率は、全国平均だけでなく、地方圏平均でも、住宅地及び商業地で前年に引き続き下落した。

【よく効くコツ・つぼ】⇒全国平均で住宅地は0.6%、商業地は0.5%下落しましたが、この数字は覚えなくてもいいです。下落したのか、上昇したのかを覚えてください。
 地方平均で住宅地は1.5%、商業地は2.1%下落しましたが、この数字は覚えなくてもいいです。下落したのか、上昇したのかを覚えてください。


2 平成27年地価公示 (平成27年3月18日発表)
平成26年1月以降の1年間の地価は以下のとおり
(1) 全国の地価変動率
※全国平均では、住宅地が下落率は縮小し、商業地は横ばい(0.0%)に転換
全国の地価変動率27年地価公示
①住宅地は0.4%下落 ⇒7年連続下落(ただし5年連続の下落率縮小)
②商業地は0.0%横ばい⇒6年連続下落していたが、横ばいとなった!

商業地!おお!下落しなかった!

(2) 三大都市圏の地価変動率
※三大都市圏平均では、住宅地、商業地ともに上昇を継続
三大都市圏の地価変動率27年地価公示
宅地は0.4%上昇⇒続上
業地は1.8%上昇⇒続上

2連(じゅうしょうにれんしょう)と覚えましょ~♪
(重傷二連勝)だったりして♪

(3) 地方圏の地価変動率
※地方圏平均では、住宅地、商業地ともに下落率縮小
地方圏の地価変動率27年地価公示
①住宅地は1.1%下落⇒長期間連続下落(ただし5年連続の下落率縮小)
②商業地は1.4%下落⇒長期間連続下落(ただし5年連続の下落率縮小)


3 平成27年宅建試験 統計予想問題
【では、実力がめきめき付く問題を解きましょう。】
◆予想問題1 平成27年地価公示(平成27年3月公表)によれば、平成26年の1年間の地価は、全国平均で住宅地、商業地ともに下落しているが、下落率は縮小傾向にある。
解説⇒誤り。全国平均では、住宅地は下落したが下落率は縮小し、商業地は横ばい(0.0%)に転換した。

◆予想問題2 平成27年地価公示(平成27年3月公表)によれば、平成26年の1年間の地価は、三大都市圏平均では、住宅地は下落したが、商業地では上昇に転換している。
解説⇒誤り。平成27年地価公示によれば、1年間の三大都市圏平均は、住宅地、商業地ともに上昇している。2年連続して上昇している。


◆予想問題3 平成27年地価公示(平成27年3月公表)によれば、平成26年の1年間の地価は、地方圏平均では、住宅地及び商業地いづれも下落したが、いづれも下落率は縮小した。
解説⇒正しい。平成27年地価公示によれば、1年間の地方圏平均は、住宅地、商業地ともに下落しているが、いづれも下落率は縮小している。


2章 平成26年の新設住宅着工戸数(国土交通省平成27年1月30日公表)
1 概要
 平成26年の新設住宅着工戸数は, 消費税率引き上げ前の駆け込み需要の影響が大きかった前年と比較すると,全体で9.0%の減少となった。一方, このような影響のない前々年と比べると1.1%の増加となった。
27年試験住宅着工戸数
※給与住宅は、試験には出ません。持家・貸家・分譲住宅の戸数だけ書くと総戸数と数が合わなくなるので書いてあるだけです。給与住宅は見る必要ありません。

2 総戸数
①26年の新設住宅着工戸数は892,261戸。前年比では9.0%減となり,ぶり少。前々年比では1.1%増である。
②新設住宅着工床面積は75,681千㎡,前年比13.2%減,ぶり少。
総数・床面5ぶり(そうすう、ゆかめん、5ぶりげん♪)

3 利用関係別戸数
①持家
 26年の持家は285,270戸(前年比19.6%減,ぶり少)
②貸家
 26年の貸家は362,191戸(前年比1.7%増,続の加)
③分譲住宅
 26年の分譲住宅は237,428戸(前年比10.0%減,ぶり少)
・マンションは110,475戸(同13.4%減,5年ぶりの減少)
・一戸建住宅は125,421戸(同7.0%減,5年ぶりの減少)

★とにかく、5ぶり、貸家だけ3連増(さんれんぞう)~\(^^)

4 建築工法別
①プレハブは,140,501戸でぶり少(前年比4.0%減)
②ツーバイフォーは,111,503戸でぶり少(前年比7.2%減)

★もう~とにかく、5ぶり減だっ!
ズバリ、これだ!

5 昨年の新設住宅着工戸数の問題
毎年、問48で統計の問題が出題されます。解き方のコツを先ず、押さえましょう。(覚える必要ありません!無駄です!)

■昨年(H26年)の宅建試験の統計問題は、以下のような問題でした。
問48宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
2 建築着工統計(平成26年1月公表)によれば、平成25年の新設住宅着工戸数は持家、分譲住宅ともに前年に比べ増加したが、貸家は3年ぶりに減少した。
解説⇒誤り。
持家、分譲住宅ともに前年に比べ増加した。貸家は2年連続増加であった。

6 平成27年宅建試験 統計予想問題
◆予想問題1 建築着工統計(平成27年1月公表)によれば、平成26年の新設住宅着工戸数のうち持家戸数は285,270戸であり、3年連続の増加であり、貸家戸数は362,191戸で、5年ぶりの減少であった。
解説⇒誤り。285,270戸や362,191戸の数値は覚える必要はない。建築着工統計によれば、平成26年の持家戸数は285,270戸であり、5ぶり少であり、貸家戸数は362,1913戸で、3続の加であった。

◆予想問題2 建築着工統計(平成27年1月公表)によれば、平成26年の新設住宅着工戸数の総戸数は892,261戸で5年ぶりの増加であったが、総戸数の新設住宅着工床面積は 75,681千㎡で前年より13.2%増加した。
解説⇒誤り。892,261戸、75,681千㎡、13.2%等の数値は覚える必要はない。建築着工統計(平成27年1月公表)によれば、平成26年の新設住宅着工戸数の総戸数は892,261戸で5ぶり少し、総戸数の新設住宅着工床面積は75,681千㎡で前年より13.2%減少し5ぶり少した。

3章 法人企業統計年報(平成26年9月公表)
【平成25年度(平成25年4月1日~26年3月31日)の不動産業の売上高と経常利益】
1 昨年の法人企業統計の問題
毎年、問48で統計の問題が出題されます。解き方のコツを先ず、押さえましょう。(覚える必要ありません!無駄です!)

■昨年(H26年)の宅建試験の統計問題は、以下のような問題でした。
26年試験法人企業統計
※初めて宅建試験を受験される方は、こんな古い数値が出るのかと思われるかもしれませんが、法人企業統計は前々年度のものが出ます。平成27年宅建試験では、平成25年度法人企業統計年報から出題されます。

2 平成25年度の不動産業の売上高
 売上高は、約37兆7千億円で、対前年比15.4%増加し、ぶり加した。
25年度不動産業の売上高
売上、渋くないのに、給料4ぶり増(しぶりぞ~)
  \(^^;)およよ


3 平成25年度の不動産業の経常利益
 経常利益は、約4兆1千億円で、対前年比32.7%増加し、ぶり加した。
25年度不動産業の経常利益
経常利益、身振りで示して、3ぶり増(みぶりぞ~)
  \(><)


4 平成27年宅建試験 統計予想問題
◆予想問題1 平成25年度法人企業統計年報(平成26年9月公表)によれば、平成25年度における不動産業の売上高は約37兆7,000億円となり、対前年度比で15.4%減少し、4年連続で減少した。
解説⇒誤り。37兆7千億円、15.4%等の数値は覚えなくてもよい。売上高は、約37兆7,000億円となり対前年度比で15.4%増加し、ぶり加した。

◆予想問題2 平成25年度法人企業統計年報(平成26年9月公表)によれば、平成25年度における不動産業の経常利益は約4兆1,000億円となり、対前年度比で32.7%増加し、3年連続で増加した。
解説⇒誤り。4兆1千億円、32.7%等の数値は覚えなくてもよい。経常利益は、約4兆1,000億円となり対前年度比で32.7%増加し、ぶり加した。

5 これを見れば、傾向が分かる 
過去7年間の問48における法人企業統計年報からの出題表です。
27年用法人企業出題表
◆平成24年を除いて、毎年、法人企業統計年報から肢1つ出題されています。それも、ほとんど、経常利益からです!
◆平成23年の問48の法人企業統計の問題で、もう一度、コツつぼを押さえましょう\(^^)
23年問48の実証
も~、つかみましたね☆~\(^^*)

4章 ここで、ちょっと一服
(^3^)/☆問48の出題論点表☆

27年問48出題分析表

5章 平成27年版の土地白書(平成27年6月公表)
【土地取引件数等の推移】 
土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向を見ると、平成26 年の全国の土地取引件数125.7 万件(前年比1.9%減)となり、3年ぶりに減少に転じた。
(23年減少、24年増加、25年増加、26年減少)


さあ~暗記しましょう♪
土地取引件数は、3ぶり減(みぶりげん)

【オフィス市場の動向】
① 賃貸オフィス市場の動向を見ると、平成26 年は前年に引き続き多くの地域でオフィス需要に改善の傾向が見られた。
② 東京都心5区では、空室率の減少傾向が続いており、平成26 年10~12 月期には5.5%となった。


平成27年宅建試験 統計予想問題
◆予想問題1 平成27年版土地白書(平成27年6月公表)によれば、土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、平成26年の全国の土地取引件数は125.7万件となり、3年ぶりの増加となった。
解説⇒誤り。土地取引件数は125.7万件(前年比1.9%減)となり、3年ぶりに減少に転じた。

6章 平成26年度国土交通白書(平成27年6月公表)
1 宅地建物取引業者数は、122,127業者(平成26年3月末)であり、近年、微減傾向が続いている。⇒8年連続減少

業者数は、8連減(はちれんげん)~♪

2 25年度の監督処分件数は314件(免許取消184件、業務停止65件、指示65件)であった。⇒前年度と比較して、監督処分件数は増加、免許取消件数も増加、業務停止件数も増加、指示処分件数は減少した(不動産業に関するデータ集)
24年度の監督処分件数は258件(免許取消129件、業務停止51件、指示78件)であった。
※25年度とは、25年4月1日~26年3月末までをいう。

平成27年宅建試験 統計予想問題
◆予想問題1 平成26年度国土交通白書(平成27年6月公表)によれば、平成26年3月末現在の宅地建物取引業者数は、約12万となったおり、前年度に比べてわずかながら増加した。
解説⇒誤り。宅地建物取引業者数は、122,127業者(平成26年3月末)であり、近年、微減傾向が続いている。

この記事の予想問題だけを全部集めて、8月6日のブログ記事に掲載してあります\(^^)
以上



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民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係) 解説 民法改正要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。修正されたら内容を改定します。 

  【平成27年3月2日更新


【現在の条文】
第613条(転貸の効果)
1  賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。

2  前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
転貸の効果(民法第613条関係)
民法第613条の規律を次のように改めるものとする。
(1) 賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、転貸借契約に定めた当期の賃料を前期の賃料の弁済期以前に支払ったことをもって賃貸人に対抗することができない。

(2) (1)の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。(民法第613条第2項と同文)

(3) 賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。


【コメント】
大改正資料22承諾転貸の請求額

1 (1)の「賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。」を具体的な事例で言うと、上の図のようになります。
 「適法に賃借物を転貸した」とは、賃貸人の承諾を得て転貸したという意味です。建物の賃借人Bが、賃貸人Aの承諾を得てCに転貸したときは、転借人Cは直接Aに対し転借料を払う義務を負います。この場合、「賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。」と定めていますから賃料と転借料を比較し少ない金額を支払うことになります。いい方を変えると、賃借人の債務と転借人の債務の重なる範囲で転借人が履行(債務実現)する義務を負います。
 上の図でいうと、Bの賃料が4万円でCの転借料が6万円の場合、CがAに4万円支払うことになる理由は、AはBに対し4万円請求できる権利しかないからです。Bの賃料が7万円でCの転借料が5万円の場合、CがAに5万円支払うことになる理由は、Cは5万円払う義務しかないからです。


2 (1)の「転貸借契約に定めた当期の賃料を前期の賃料の弁済期以前に支払ったことをもって賃貸人に対抗することができない。」とは、たとえば転借人が賃借人(転貸人)に支払う当期の転借料の支払日が4月30日で前期の支払日が3月31日である場合、転借人が賃借人に当期分を3月31日以前に支払った場合でも、賃貸人は転借人に当期分を請求できるという意味になります。

3 (2)は、賃貸人の利益を図るため、賃貸人は転借人に権利を行使できますが、転借人に権利を行使しないで、賃借人に権利を行使してもよいという意味です(どちらに請求してもよい)。

4 (3)について。
 賃貸人Aの承諾を得て賃借人Bが、Cに転貸した場合、BC間の転貸借契約は、AB間の賃貸借契約が前提となっています。そうすると、AB間の賃貸借契約が解除により消滅すれば、BCの転貸借契約も終了するように思えますが、2つのタイプに分類しています。
①AB間で合意解除した場合は、AはCに終了を主張できません。
②BがAに債務不履行(契約違反)したので、それを理由にAがAB間の賃貸借契約を解除した場合には、AはCに終了を主張できます。


【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)
プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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