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民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等(民法第611条関係) 解説 民法改正要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。修正されたら内容を改定します。 
  【平成27年2月27日更新


現在の条文】
民法第611条(賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等)
1 賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは,賃借人は,その滅失した部分の割合に応じて,賃料の減額を請求することができる

前項の場合において,残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは,賃借人は,契約の解除をすることができる。

※2項には「前項の場合において」と書いてありますので、「賃借人の過失によらないで滅失したとき」に解除できることになります。賃借人の過失により滅失したときは解除できないということになります。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
民法第611条の規律を次のように改めるものとする。
民法611条(賃借物の一部滅失等による賃料の減額等)
(1) 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される

(2) 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは,賃借人は,契約の解除をすることができる。

※現在の民法は「減額を請求できる」、改正案(1)は当然に減額される。」
※改正案(2)は、解除権につき、賃借人に過失がないことを前提にしていません


【コメント】
例1 賃借人に過失がない場合
 地震のがけ崩れにより賃借している建物の3分の1が滅失し、賃借人は、建物の3分の1を使用収益できなくなってしまった。
結論⇒改正案(1)によれば、賃料は、当然に3分の1減額されます。
① 賃借物の一部滅失につき、賃借人に帰責事由がない場合は、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、当然に減額されます。
② 現行民法であれば、当然に減額されるのではなく、減額請求することができ、減額請求すると減額されます。

例2 賃借人に過失がある場合
 建物の賃借人がタバコの不始末(過失)で賃借建物の3分の1を燃やしてしまった。
① 賃借物の一部滅失につき、賃借人に過失がある場合には、当然に賃料は減額されません。⇒改正案(1)
② 現行民法でも、減額請求できません。

例3 賃借目的が達成できない場合
 賃借物の一部が滅失し、残存部分のみでは賃借人が賃借目的を達することができない状態である。
① 改正案(2)によれば、一部滅失につき賃借人に過失がある場合も、過失がない場合も、賃借人は解除できます
※賃借人に過失がある場合は、もちろん賃貸人は債務不履行に基づき損害賠償請求することができます。

② 現行民法は、一部滅失につき賃借人に過失がない場合は、賃借人に解除権を認めていますが、賃借人に過失がある場合は解除権を与えていません。



【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)

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民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の修了 解説 民法改正 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。修正されたら内容を改定します。
【平成27年2月27日更新


現在の条文】
現行民法には、ありません

新規条文案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了について、次のような条文を設ける予定です。

(賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了)
 賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。


【コメント】
判例理論(最判昭和32年12月3日、最判昭和36年12月21日)を条文案としたものです。
 条文案を具体的な事例に当てはめると以下のようになります。
① 事例1=(賃貸人に帰責事由がある場合)
 Aは、自己所有の建物をBに賃貸した。Aの過失によって、建物が燃えて消滅した。⇒賃貸借契約は当然に終了します。Bが解除しなくても当然に賃貸借契約は終了します。Bの賃料支払債務も消滅。Bは、Aに債務不履行に基づき損害賠償請求できます。

② 事例2=(賃借人に帰責事由がある場合)
 Aは、自己所有の建物をBに賃貸した。Bの過失によって、建物が燃えて消滅した。⇒賃貸借契約は当然に終了します。Aが解除しなくても当然に賃貸借契約は終了します。Bの賃料支払債務も消滅します。Aは、Bに債務不履行に基づき損害賠償請求できます。

③ 事例3=(賃貸人も賃借人も帰責事由なし)
Aは、自己所有の建物をBに賃貸した。竜巻(AにもBにも帰責事由なし)によって建物が消滅した。⇒賃貸借契約は当然に終了します。Bの賃料支払債務は消滅します。

④ 「滅失その他の事由」の「その他の事由」とは?
 条文案は「賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。」と定めていますが、「その他の事由」とはどういう場合か?
     ↓
例えば、甲建物の所有者はAであるのに、Bが甲建物は自分の所有物だと思い、BはCに甲建物を賃貸した(他人物の賃貸借)。
 その後、Aが、Cに、返還請求した場合、賃借物の全部が使用収益することができなくなった場合に該当します。⇒この場合も、BC間の他人物の賃貸借契約は当然に終了します(大判昭和10年4月13日)。


【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
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民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
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民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
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民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)



民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条) 賃貸人の修繕義務・賃借人の修繕の権利 解説 民法 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。修正されたら内容を改定します。 
  【平成27年2月27日更新


現在の条文】
第606条(賃貸物の修繕等)
1項 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
民法第606条第1項の内容を次のように改める予定です。

賃貸物の修繕等(民法第606条第1項関係)
(1) 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要になったときは、この限りでない。
(2) 賃貸物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
ア 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
イ 急迫の事情があるとき。

 ※アンダーラインの部分が追加されます。


【コメント1】
◆ 賃貸人の修繕義務の有無
① 設問
 A所有の建物をBが賃借しました。賃借している建物が雨漏りしてきた場合、修理義務を負うのはA又はBのどちらか?
解説⇒原則として、賃貸人Aが修繕義務を負います。改正案(1)本文によれば、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」と定めています。この内容は、現行の民法と同じです。

② 設問
 A所有の建物をBが賃借しました。Bは、屋根に上がって、飛んだり跳ねたりして遊んだため瓦が割れてしまい、雨漏りするようになりました。この場合、Aは修理義務を負いますか?
解説⇒賃貸人Aは修繕義務を負いません。改正案(1)ただし書きによれば、「賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要になったときは」、賃貸人は修繕義務を負わないと定めています。すなわち、賃借人の故意又は過失によって賃借物を壊した場合には、賃貸人は修繕義務を負いません。


【コメント2】
◆ 賃借人の修繕をする権利を具体化
 賃借人は、自ら賃借物を修繕する権利があるか否かについては、現行民法に明確に定めた規定はありません。
 改正案(2)では、次の場合には、賃借人に修繕の権利があることを定めています。


① 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は修繕する権利があります。⇒改正案(2)ア ※注1

② 賃貸人が修繕が必要であることを知ったにも関わらず、賃貸人が相当な期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は修繕する権利があります。⇒改正案(2)ア

③ 例えば、台風で、賃借している建物の屋根が吹き飛んでしまった。直ちに修繕をしなければならないのに、家主に連絡したが、家主が海外に行っており連絡がつかないと言う場合、賃借人は修繕する権利があります。⇒修繕すべき急迫の事情がある場合には、賃借人は修繕する権利があります(改正案(2)イ)。


※注1 修繕すべき箇所があるときは、賃借人は,遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければなりません(現行民法615条)。

【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
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民法大改正資料4 詐欺・強迫について
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民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
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民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)


民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転 解説 民法要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。 
  【平成27年2月27日更新


現在の条文】
ありません。

改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
■賃貸人たる地位の移転について、次のような内容を設けます。

(合意による賃貸人たる地位の移転)
不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる。この場合においては、4(4)及び(5)の規定を準用する。

4(4)⇒賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
4(5)⇒賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、敷金の返還に係る債務及び民法第608条に規定する費用の償還に係る債務は、譲受人又はその承継人に移転する


資料18の例1の図
 例1の図にように、Bは、A所有の土地を駐車場として賃借し、賃借権の登記を取得した。このように、対抗力のある賃借権が設定されている土地の所有者AがCに売却すれば、当然に賃貸人たる地位はAからCに移転します。⇒民法大改正資料17で説明しました。

資料18の例2の図
(1) Aは自己所有の土地を駐車場としてBに賃貸したが、Bには登記がない(例2の図)。その後、Aが、Cに土地を売却した場合、Cは、Bに土地の明け渡しを請求できます。Bの賃借権は、第三者に対する対抗力がないからです。
      ↓
 しかし、Cは、賃貸人たる地位を引き継ぎたいと考える場合もあり得ます。そこで、譲渡人Aと譲受人Cの間で、賃貸人たる地位の移転の合意をすれば賃貸人たる地位が譲受人Cに移転します。そして、この場合、賃借人Bの承諾は不要としました。⇒改正案前段

(2) 次に、合意によって賃貸人たる地位を取得したCが、賃貸人たる地位をBに主張する場合には、AからCへの移転登記がなされている必要があります。賃貸人が誰かということを明確にするために、譲受人が移転登記を受けている必要があるとしたのです。⇒改正案後段4(4)
       ↓
 賃貸人たる地位がAからCに移転したときは、敷金返還債務もCに移転します。また、賃借人Bが必要費(修理費用)や有益費(壁紙の張り替え費用)を支出した場合、必要費・有益費返還債務もCに移転します。⇒改正案後段4(5)

※注1 ところで改正案後段4(5)の文言に「承継人」とありますが、これは、例えばCが死亡した場合のCの相続人を指します。
※注2 有益費は、契約終了時に、賃貸人が支払うことになっています(民法608条2項)。


【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)


民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意(民法第605条関係) 解説 民法要綱案解説

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。 
  【平成27年2月27日更新


現在の条文】
(不動産賃貸借の対抗力)
第605条  不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
民法第605条の内容を次のように改めるものとする。

(不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転等)
(1) 不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。

(2) (1)、借地借家法(平成3年法律第90号)第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。

(3) (2)の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。

(4) (2)又は(3)後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。

(5) (2)又は(3)後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、民法第608条の規定による費用の償還に係る債務及び7(1)の規定による7(1)に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。


【コメント1】
 現在の民法605条には、「第605条  不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。」と定めていますが、これを例1の図で説明します。
不動産賃貸借の対抗力1
① 地主Aは、自己所有の土地をBに賃貸し、Bは賃借権の登記を取得した。

② その後、Aは、Cに土地を売却したとしても、Bは先に賃借権の登記をしているので、買主Cに賃借権を対抗できる。

③ 買主Cは、所有権移転登記を取得した場合でも、賃借権の負担のある土地を取得することになる。
※ 所有権も地上権も物権ですが、賃借権は物権ではなく債権です。
 賃借権の登記を取得すれば、その後、その不動産の所有権、地上権(例2の図)、賃借権を取得した者に対しても、登記した賃借権を対抗できると解釈されているので、改正案(1)に「物権を取得した者その他の第三者」に対抗できると定めました。改正案(1)の「その他の第三者」に賃借権を取得した者が含まれることになります。


【コメント2】
賃貸人の地位の移転の図1

改正案(2)「(1)、借地借家法(平成3年法律第90号)第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。 」

改正案(4)「(2)の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。」

改正案(2)と(4)を上の図に当てはめて説明します。
① Bは、建物所有を目的とする土地賃借権を地主Aから取得。
 Bは、借地上に建物を建築し、B名義の建物登記をした。⇒この時点で、土地が売却されても、土地賃借権を土地の譲受人に対抗できる効力を取得します(借地借家法第10条)。

② Aは、Cに土地を売却すると、賃借人Bの承諾がなくても、賃貸人たる地位がAからCに移転します(改正案(2))。
 Cが賃貸人たる地位をBに主張するには、移転登記を取得しなければなりません(改正案(4))。⇒なぜなら、地主Aは、Dにも同じ土地を二重譲渡するかもしれません。賃借人Bにとっては、二重払いの危険がありますから、誰が賃貸人かを明確にしてもらわないと困りますので、賃貸人たる地位を主張するには移転登記が必要だとしたのです。


【コメント3】
(1) 前提知識の勉強をしましょう。
 改正案(3)「賃貸人たる地位を留保する旨の合意」を勉強する前に、転貸借の基礎を復習しましょう。

1転貸借の基礎知識

【コメント2】②で述べたように、不動産賃借権者が対抗要件を取得していれば、賃貸不動産が売却された場合、特段の事情がない限り、賃貸人たる地位も当然に買主に移転します。
 そこで、賃貸不動産の売買をする際の「賃貸人たる地位を留保する旨の合意」について、次の図で説明します。

賃貸人たる地位を留保する旨の合意
① Aは自己所有のビルをBに賃貸し、Bは引渡を得た⇒第三者に対する対抗力を取得

② Aは、Dにビルを売却すれば、所有権はDに移転するのが原則ですが、その際、賃貸人たる地位はAのままにするという「賃貸人たる地位を留保する旨の合意」をした。⇒ちなみに、最高裁は無効だと判断
 Aは所有者ではないけど、賃貸人としてビルをBに貸し、Dは所有者であるがBに貸しているわけではないという状態になります。そこで、どのように、これを法律構成するかというと、所有者となったDは、Aに賃貸し、AはBに転貸しているというように考えます。もちろん転貸に対するDの承諾はあります。

③ 改正案(3)は、
ⅰ) 不動産の譲渡人A及び譲受人Dの「賃貸人たる地位を譲渡人Aに留保する旨の合意が有効になるためには、不動産の譲受人Dが譲渡人Aに賃貸する旨の合意が必要です。
 買主DとAとの間で賃貸借契約を締結すれば、「賃貸人たる地位を留保する旨の合意」は有効になり、賃貸人たる地位がAからDに移転しないことになります。⇒改正案(3)前段。
ⅱ) 「賃貸人たる地位を留保する旨の合意」が有効になされ、賃貸人たる地位が移転しなかった場合において、その後、譲渡人Aと譲受人Dとの間の賃貸借が終了したときは、譲渡人Aに留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人Dに移転する。改正案(3)後段
   ↓
ⅲ) 譲受人Dに賃貸人たる地位が移転した場合、DがBに賃貸人たる地位を主張するには(退去の要求)、もちろんDに登記が必要です。⇒改正案(4)
   ↓
ⅳ) 譲受人Dに賃貸人たる地位が移転した場合は、敷金返還債務は、譲受人Dが負うことになります。
 また、賃借人Bが必要費(修理費用)や有益費(壁紙の張り替え費用)を支出した場合、必要費・有益費返還債務もDに移転します。⇒改正案(5)


※注1 ところで改正案(5)の文言に「承継人」とありますが、これは、例えばDが死亡した場合のDの相続人を承継人といいます。
※注2 有益費は、契約終了時に、賃貸人が支払うことになっています(民法608条2項)

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民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)

民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権 解説 民法債権法改正 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。 
  【平成27年2月27日更新


★ この改正案の内容は、判例の問題として今年(平成26年)の宅建試験に出題された内容ですね。 \(^^;)

現在の条文】
 現在の民法にはありません。

改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
★不動産の賃借人による妨害排除等請求権について、次のような内容を設けるものとする。
(不動産の賃借人による妨害排除等請求権)
 不動産の賃借人は、4(2)に規定する対抗要件を備えた場合において、次の(1)又は(2)に掲げるときは、それぞれ当該(1)又は(2)に定める請求をすることができる。

(1) その不動産の占有を第三者が妨害しているとき
 その第三者に対する妨害の停止の請求
(2) その不動産を第三者が占有しているとき
 その第三者に対する返還の請求


【コメント】
① 所有権と妨害排除請求権・返還請求権
ⅰ) Aの土地に、Ⅹが勝手に車を置いたとしましょう。この場合、Aは、所有権を妨害されているので、妨害排除請求(車を撤去しろ!)できます。⇒所有権に基づく妨害排除請求権

ⅱ) また、YがAの土地に勝手に建物を建てて、Aの土地を占有したとしましょう。Aは土地を奪われているので、所有権に基づいて返還請求できます。⇒所有権に基づく返還請求権


② 不動産賃借権と妨害排除請求権・返還請求権
ⅲ) Aの土地をBが賃借したのに、Cが勝手に車を置いた。
ⅳ) Aの土地をBが賃借したのに、DがAの土地に勝手に建物を建てて、Aの土地を占有したとしましょう。
     ↓
 賃借権は、債権です。債権は、債権者が債務者に対して何かを請求できる権利です。債務者以外の人(CやD)には何かを請求できません。したがって、ⅲ)の場合、賃借権者Bは、賃借権に基づいてCに妨害排除請求できません。
 また、ⅳ)の場合、Bは、Dに賃借権に基づいて返還請求できません。
     ↓
 そこで、最高裁判所は、2つのいづれかの方法で、不動産賃借権者Bを保護することにしました。
(イ)  債権者代位権の行使
 Bは、自分の賃借権を保全するため、地主Aの所有権に基づく妨害排除請求権や返還請求権を代わりに行使することができる(債権者代位権の行使)。
(ロ) 賃借権に基づく妨害排除・返還請求
 第三者に対抗できる対抗要件を備えた不動産賃借権は、賃借権に基づいて妨害排除請求や返還請求できる。
 前述ⅲ)とⅳ)の例で、Bが土地賃借権の登記をしていた場合は、Cに対して妨害排除請求(車の撤去請求)、Dに対して返還請求(建物撤去土地明渡請求)を直接することができます。⇒この最高裁判所の判例を改正案として定めました

大改正資料16の図

③ 賃借権に基づく妨害予防請求権は認めない
 ①で説明したように、所有権を侵害されたら、その侵害を排除する請求権が所有者に認められています。これを物権的請求権といい、3つあります。

ⅰ) 妨害排除請求権⇒A所有の土地に、Xが勝手に車を置いている場合、Aは、「どけろ!」と主張できる。

ⅱ) 返還請求権⇒A所有の土地に、Yが勝手に家を建ててAの土地を奪っている。「建物撤去して明け渡せ!」とAはYに主張できる。

ⅲ) 妨害予防請求権⇒ⅰ)、ⅱ)は、現実に侵害していますが、妨害予防請求権は、侵害のおそれがある場合の請求権です。まだ、侵害していない場合です。
資料16妨害予防請求権
 A所有の土地の隣地(W所有)が、今にもがけ崩れしそうな場合、「コンクリートで固めてがけ崩れが起きないようにしろ!」と主張できる権利を妨害予防請求権といいます。
結論⇒対抗力のある賃借権者には、妨害排除請求権と返還請求権は認めるが、妨害予防請求権は認めないとしました。

認めない理由◆⇒部会資料によれば、理由を2つ上げています。
ア.認めた判例がない。
イ.本来、賃借権者には、妨害排除請求権も返還請求権もないのに、対抗力を備えた賃借権の場合にのみ例外的に認めたのだから、さらに、妨害予防請求権まで認める条文を設ける必要はない。


④ 対抗要件を備えた不動産賃借権(4(2)に規定する対抗要件を備えた場合)
 第三者に対抗できる対抗要件を備えた不動産賃借権とは、
ⅰ) 土地の賃借権者が賃借権の登記を取得した場合(民法605条)
 地主Aから土地を賃借したBが賃借権の登記をすれば、その後AがCに土地を売却した場合でも、BはC(第三者)に土地賃借権を対抗(主張)できる。

ⅱ) 借地権者が借地上の建物の登記をした場合(借地借家法10条)
 地主Aから土地を賃借したBが、借地上の建物の保存登記をすれば、その後AがCに土地を売却した場合でも、BはC(第三者)に土地賃借権を対抗(主張)できる。

ⅲ) 建物の賃借人が建物の引渡しを得た場合(借地借家法31条)
 借家人が建物の引渡しを得れば、その後建物が売却されても、新家主に建物賃借権を対抗できる。

ⅳ) 農地の賃借人が農地の引渡しを得た場合(農地法16条)
 農地の賃借人が農地の引渡しを得れば、その後その農地が売却されても、新地主に農地の賃借権を対抗できる。


平成26年宅建試験
【問7】 賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。
1 略
2 Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができる。⇒正しい


【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)

民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条) 解説 民法債権法改正 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。修正されたら、再度掲載します。 
  【平成27年2月27日更新


現在の条文】
第602条(短期賃貸借)
 処分につき行為能力の制限を受けた者又は処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。
一  樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借 10年
二  前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借 5年
三  建物の賃貸借 3年
四  動産の賃貸借 6箇月

アンダーラインの部分が削除されます。

改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
第602条(短期賃貸借)
 処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、当該各号に定める期間とする。
一  樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借 10年
二  前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借 5年
三  建物の賃貸借 3年
四  動産の賃貸借 6箇月
アンダーラインの部分が追加されます


【コメント】
①「処分の権限を有しない者」とは、たとえば不在者の財産管理人です。
 不在者(従来の住所又は居所を去った者)が、その財産の管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人等の請求により、その財産の管理人を選任することができます(民法25条)。

② 不在者の財産管理人が、不在者の駐車場用地(山林以外の土地)を賃貸する場合には、5年以内の賃貸借契約でなければなりません(民法602条2号)。

③ もし、不在者Aの駐車場用地を不在者の財産管理人Bが、Cに対して10年間貸す賃貸借契約を締結した場合、5年を超えているので、5年の賃貸借になります(後段の新規定)。
 短期賃貸借(10年、5年、3年、6カ月)を超える賃貸借をした場合の効力については、現時点では規定はありませんが、改正案は、短期賃貸借の期間に短縮されると定めました。

④ 被保佐人と短期賃貸借
ⅰ) 被保佐人が短期賃貸借の存続期間を超える賃貸借をする場合には、保佐人の同意が必要です。同意を得ないで行った場合には、その契約を取り消すことができます。
ⅱ) たとえば、被保佐人は、3年以内の建物賃貸(短期賃貸借)であれば、単独でできます。保佐人の同意は不要です。同意がないことを理由に取り消すことはできません。
ⅲ) さらに、被保佐人が、保佐人の同意を得ないで存続期間5年の建物賃貸借をした場合、3年に短縮されるのではありません。取り消すことができます。取り消さなければ5年間の建物賃貸借は有効ですし、取り消せば無効になります。



【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)

民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条) 解説 民法改正 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。 
  【平成27年2月27日更新


今回の改正⇒賃貸借契約の存続期間の上限が、現在の20年から、50年となります。

現在の条文】

第604条(賃貸借の存続期間)
1  賃貸借の存続期間は、20年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20年とする。
2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から20年を超えることができない。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)

民法第604条(賃貸借の存続期間)を次のように改めるものとする。
(1) 賃貸借の存続期間は、50年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、50年とする。
(2) 賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から50年を超えることができない。


【コメント】
① 改正案によれば、賃貸借契約の存続期間は、50年以内の範囲で定めることができるようになります。

② 賃貸借契約の存続期間を60年と定めた場合には、50年に短縮されてしまいます。

③ 建物所有を目的とする土地の賃貸借契約をする場合には、借地借家法が適用されるので、現時点でも50年を超える土地の賃貸借契約を締結できます。
  建物所有を目的としない土地の賃貸借契約は、民法が適用されて、現時点では20年以内としなければなりませんが、改正案が実現すれば50年以内となります。

④ ゴルフ場又はゴルフ練習場の敷地の賃貸借では20年を超える存続期間を定めるニーズが実際に存在しましたので、改正案が成立すれば50年まで定めることができます。
 ゴルフ場にはレストハウスが、ゴルフ練習場には事務所があるから借地借家法が適用され、現時点でも20年を超える期間を定めることができるのではないかと思われるかもしれませんが、適用されません。民法が適用されます。
     ↓ 
 昭和44年12月5日の最高裁判所の判例によれば、「建物所有を目的とする」とは,土地を賃借する主たる目的がその土地上に建物を築造し,これを所有することにある場合を指し,借地人がその地上に建物を築造し,所有しようとする場合であっても,それが借地使用の主たる目的ではなく,その従たる目的にすぎないときは,「建物所有を目的とする」に該当しないと判断しています。

⑤ 建物賃貸借契約にも(一時使用目的であることが明らかな場合は除く)、借地借家法が適用され、民法604条は適用しないことになっているので、現時点でも50年を超える建物賃貸借契約を締結できます(借地借家法29条2項)。

⑥ 農地の賃貸借契約は、現時点でも(H26年)50年以内の範囲ですることができます(農地法19条)。


感想
 民法の賃貸借の存続期間が50年以内となったとしても、建物所有を目的とする土地賃貸借や、建物賃貸借は、借地借家法が適用されて上限がなくなり無制限です。100年でも200年でも有効です。現在、100年マンション等長期間使用可能な建物を建築できるようになっています。今のところ、特に支障がなくても(部会資料)、国家百年の大計から様々な懸念がありますので国会で審議するようお願いいたします。


【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)
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氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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