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民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条) 解説 民法改正 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。 
  【平成27年2月27日更新


現在の条文】
(賃貸借)
第601条  賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
民法第601条の規律を次のように改めるものとする。
(賃貸借の成立)
 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。


【コメント】
① 民法601条は、賃貸借の部分の一番最初の条文です。賃貸借契約が終了した場合には、賃借人は、賃借物を返還しなければならないことを追加しました。

② 民法616条に「借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。」という規定があり、それを601条にもりこんだということになります。何か新しい内容が追加されたわけではありません。

【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係) 
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)


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民法大改正資料12 敷金 解説 民法改正 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。 
  【平成27年3月10日更新


現在の条文】
 ありません。

改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
■ 敷金について、(1)(2)のような規定を設ける予定です。
▲ 敷金に関する判例を条文にしたもので、合格レベルにある宅建受験生ならば、全員、知っている内容です。
おっ、楽勝! v(^-^)


(1) 賃貸人は、敷金(いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この7において同じ。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
ア 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
イ 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。


(2) 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

【コメント1】
① 民法には、敷金という文言が316条と619条2項に出てきますが、そもそも敷金とは何かという定義の条文がありません。そこで、判例(大判大正15年7月12日)や世間で一般的に理解されている内容を踏まえて敷金とは何かを明確にしました。

② (1)にあるように、敷金とは、「いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」です。
 たとえば、家主Aが自己所有の建物をBに賃貸し、借家人Bは敷金を家主Aに交付。借家人Bが賃料の支払いを怠ったり、借家を過失で壊したのに損害賠償しない場合、家主Aは、敷金から差し引くことができます。

③ 家主は、原則、通常損耗の回復費用を敷金から差し引いてはいけない
  畳を長い間使用していれば、表面がぼろぼろになるし、壁紙もはげてくるなど通常の利用の仕方をしていても生じる損耗(通常損耗)については、賃借人に原状回復義務はないと定められます。したがって、賃貸人(家主)は、通常損耗の原状回復のための費用を原則として、敷金から引くことはできなくなります。ただし、特約が問題となります。⇒この点については、後に別の個所で書きます。

④ 借家人Bは、賃貸借契約終了時に、家主Aに向かって、「敷金を返還してくれないなら、私も、借家の明け渡しはしませんよ」という同時履行の抗弁を主張することはできません
 明渡しが先です。昭和48年2月2日の最高裁判所の判例は,賃貸借が終了し,かつ,目的物が返還された時に敷金返還債務が生ずるとしています。
 これを踏まえて、(1)に賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき、賃借人に対し、返還しなければならない。」と定めました。
契約期間中の建物譲渡と敷金 改訂版1

⑤ 昭和53年12月22日の最高裁判所の判例によれば、「賃借人が適法に賃借権を譲渡したとき」も,賃貸人と旧賃借人との間に別段の合意がない限り,その時点で敷金返還債務が生ずると判示(判決で示す)しました。これを(1)の中にいれました。「適法に賃借権を譲渡」とは、賃貸人の承諾を得た賃借権の譲渡です。
敷金の譲渡改訂版1

⑥ 賃借人が、家賃の滞納をした場合に、借家人は、「敷金を3カ月分入れているのだから、そこから引いてくれ」と主張する権利はありません。⇒(2)の後段。


 以上、宅建試験に出題された内容ばかりです
ここに書いてあることは、現在の判例を条文にしただけですから、平成27年宅建受験生も、覚えなければなりません!

 では、卒業試験です。平成15年問11の宅建試験の問題です。これを正解できれば、あなたは、「敷金管理士大アドバイザー」です!!


〔問11〕 借主Aは,B所有の建物について貸主Bとの間で賃貸借契約を締結し,敷金として賃料2ヵ月分に相当する金額をBに対して支払ったが,当該敷金についてBによる賃料債権への充当はされていない。この場合,民法の規定及び判例によれば,次の記述のうち正しいものはどれか。
1 賃貸借契約が終了した場合,建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず,Aの建物明渡しはBから敷金の返還された後に行えばよい。
2 賃貸借契約期間中にBが建物をCに譲渡した場合で,Cが賃貸人の地位を承継したとき,敷金に関する権利義務は当然にCに承継される。
3 賃貸借契約期間中にAがDに対して賃借権を譲渡した場合で,Bがこの賃借権譲渡を承諾したとき,敷金に関する権利義務は当然にDに承継される。
4 賃貸借契約が終了した後,Aが建物を明け渡す前に,Bが建物をEに譲渡した場合で,BE間でEに敷金を承継させる旨を合意したとき,敷金に関する権利義務は当然にEに承継される。




解説 正解 2
1 誤り。明渡が先です。
2 正しい。④の図を見てください。
3 誤り。⑤の図をみてください。
4 誤り。④の図の※を見てください、


【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係) 
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)


民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効 解説 民法改正 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。 
 【平成27年2月27日更新


現在の条文】
(定期金債権の消滅時効)
第168条  定期金の債権は、第一回の弁済期から二十年間行使しないときは、消滅する。最後の弁済期から十年間行使しないときも、同様とする。


(定期給付債権の短期消滅時効)
第169条  年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、5年間行使しないときは、消滅する。


アンダーラインの部分は削除されます。

改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
(1) 定期金債権の消滅時効
民法第168条第1項前段の規律を次のように改めるものとする。
 定期金の債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
ア 債権者が定期金の債権から生ずる金銭その他の物の給付を目的とする各債権を行使することができることを知った時から10年間行使しないとき。
イ アの各債権を行使することができる時から20年間行使しないとき。


(2) 民法第168条第1項後段を削除するものとする。

(3) 民法第169条を削除するものとする。

【コメント1】
① 定期金債権とは、定期的にお金を請求できる債権です。
ⅰ) 削除が予定されている民法169条によれば、定期金債権の消滅時効期間は5年であると定めています。
ⅱ) マンション管理組合がマンションの所有者に毎月請求する管理費用請求権(最高裁平16年)や、2カ月ごとに請求してくるNHK受信料債権(高等裁判所平成24年)は、判例により定期金債権だと判断されており、民法169条が適用されて消滅時効期間は5年です。


② 改正案(1)ア又はイのどちらかに該当すれば、時効によって定期金債権は消滅します。
【図1の例】のように、権利を行使できる日(例:弁済期)から2年経過した日に,行使できる事を知った場合には、知ったとき(主観的起算点)から10年経過すると時効によって債権は消滅します。この場合は、権利を行使できる日から12年経過すると時効によって消滅することになります。つまり、改正案の(1)アが適用されます。
【図2の例】のように、権利を行使できる日から12年経過した日に,行使できる事を知った場合には、知ったときから8年経過すると時効によって消滅します。知ったときから10年経過する前に、権利を行使できる日(客観的起算点)から20年経過しているからです。つまり、改正案の(1)イが適用されます。

定期金債権の消滅時効
【暗記しましょ~】
 定期金債権(管理費用請求権)は、主観的起算点から10年で消滅する⇒知ったときから10年で消滅する!

 定期金債権は、客観的起算点から20年で消滅する⇒行使できる日から20年で消滅する!

 ①か②のどちらか早い時期に消滅する!


【コメント2】
① 現在の民法によれば、毎回生じる定期金債権は、各々の弁済期から5年で時効により消滅します。

② 改正案によれば、定期金債権者は、ほとんどの場合、弁済期を知っているでしょうから弁済期から10年で消滅することになり、現在の民法より消滅時効期間は2倍以上となります。


【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係) 

民法大改正資料10 債権の消滅時効における原則的な時効期間と起算点 解説 民法債権法改正 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。 
 【平成27年2月27日更新

早く簡単に結論を知りたい方は、下の【コメント1】を見てください
現在の条文の内容】
(消滅時効の進行等)
第166条
1 消滅時効は、権利を行使することができる時から進行する。
(債権等の消滅時効)
第167条
1 債権は、10年間行使しないときは、消滅する。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
◆民法第166条第1項及び第167条第1項の債権に関する規律を次のように改められます。
(債権の消滅時効における原則的な時効期間と起算点)
 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
(1) 債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき。
(2) 権利を行使することができる時から10年間行使しないとき。
(注)この改正に伴い、商法第522条を削除するものとする。


【コメント1】
① 現時点の原則的な消滅時効期間
 現在の民法によれば、債権は、権利を行使することができる時(弁済期)から10年間行使しないときは消滅します(民法166条1項、167条1項)。これが、消滅時効の原則的な時効期間です。
 権利を行使することができるという事(弁済期が到来したという事)を債権者が、知ったか否かを問わず、弁済期から10年行使しないと時効によって消滅します。


② 改正案を理解するための事例
 Aは、B君にお金を貸したが、返済期日は、B君の就職が決まり最初の給料日に支払うと決めたとしましょう。
 この場合、現在の民法であれば、最初の給料日(弁済期)から10年行使しなければ時効によって貸金債権は消滅します。
 Aが、B君の最初の給料日が来たということを全く知らなくても最初の給料日から10年行使しなければ時効によって貸金債権は消滅します。
 ところが、改正案は、以上の原則は維持しつつ(改正案(2))、最初の給料日が来たということを知ったときは、その知った時から5年行使しなければ時効によって債権は消滅するという内容を追加しました(⇒改正案(1))。


【コメント2】
 改正案(1)又は(2)のどちらか早い時期に、時効によって債権は消滅します。具体的な事例で確認しましょう。
【図1の例】のように、権利を行使できる日(例:弁済期)から2年経過した日に、行使できる事を知った場合には、知ったとき(主観的起算点)から5年経過すると時効によって債権は消滅します。この場合は、権利を行使できる日から7年経過すると時効によって消滅することになります。つまり、改正案の(1)が適用されます。
【図2の例】のように、権利を行使できる日から7年経過した日に、行使できる事を知った場合には、知ったときから3年経過すると時効によって消滅します。知ったときから5年経過する前に、権利を行使できる日(客観的起算点)から10年経過しているからです。つまり、改正案の(2)が適用されます。

消滅時効1の改訂版

暗記しましょ~ピシッ\(^^*)】
① 債権は、主観的起算点から5年で消滅する⇒知ったときから5年で消滅する!
② 債権は、客観的起算点から10年年で消滅する⇒行使できる日から10年で消滅する!
③ ①か②のどちらか早い時期に消滅する!


【コメント3】
① 現在の民法によれば、個人が個人から借金をした場合、弁済期から10年で時効により消滅します。
② 改正案によれば、お金を貸した債権者は、ほとんどの場合、弁済期を知っているでしょうから5年で消滅することになり、事実上、現在の民法より早く時効消滅することになります。

ⅰ) 現在の民法147条によれば、飲食店で飲んだり食べたりした飲食代金債権は弁済期から1年で消滅します(前回のブログ記事で記述したように、147条は削除されます)。
ⅱ) 改正案によれば、飲食代金の債権者は、当然に弁済期を知っているでしょうから、5年で消滅することになり、事実上、現在の民法より消滅時効期間が長くなります。
 
【コメント4】
(商事消滅時効)
商法第522条 商行為によって生じた債権(商事債権)は、この法律に別段の定めがある場合を除き、5年間行使しないときは、時効によって消滅する。⇒削除される予定です。
 
① 銀行預金は預金者にとっては債権であり、銀行にとっては債務に該当します。銀行は商法上の商人ですから、銀行預金は商事債権にあたり、最後に出し入れをした時から5年経過すると時効により消滅します。
※これは、法律上の話であって、実際には、銀行は、時効を援用しませんから、時効消滅したとしても、支払ってくれますが、倒産した場合は、援用するかもしれません?

② 改正案(2)(注)では、「商法第522条を削除するものとする。」と定めています。
 そのため民法改正案が適用されることになりますから、銀行は、請求があればいつでも払わなければならないことを知っていますから、5年の消滅時効が適用(⇒改正案(1))され、事実上、現在と変わらないということになります。

※ 自分の債権が商事債権に該当するのか一般的な債権に該当するのかの判断をする必要がなくなり、楽になります。
ほっ(^^)

【民法大改正資料の一覧】
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民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係) 

民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 解説  民法債権法改正 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。
 なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。
  【平成27年2月27日更新

改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
職業別の短期消滅時効等の廃止
民法第170条から第174条までを削除する予定となりました。


(三年の短期消滅時効)
第170条  次に掲げる債権は、三年間行使しないときは、消滅する。ただし、第二号に掲げる債権の時効は、同号の工事が終了した時から起算する。
一  医師、助産師又は薬剤師の診療、助産又は調剤に関する債権
二  工事の設計、施工又は監理を業とする者の工事に関する債権


第171条  弁護士又は弁護士法人は事件が終了した時から、公証人はその職務を執行した時から三年を経過したときは、その職務に関して受け取った書類について、その責任を免れる。

(二年の短期消滅時効)
第172条  弁護士、弁護士法人又は公証人の職務に関する債権は、その原因となった事件が終了した時から二年間行使しないときは、消滅する。
2  前項の規定にかかわらず、同項の事件中の各事項が終了した時から五年を経過したときは、同項の期間内であっても、その事項に関する債権は、消滅する。

第173条  次に掲げる債権は、二年間行使しないときは、消滅する。
一  生産者、卸売商人又は小売商人が売却した産物又は商品の代価に係る債権
二  自己の技能を用い、注文を受けて、物を製作し又は自己の仕事場で他人のために仕事をすることを業とする者の仕事に関する債権
三  学芸又は技能の教育を行う者が生徒の教育、衣食又は寄宿の代価について有する債権


(一年の短期消滅時効)
第174条  次に掲げる債権は、一年間行使しないときは、消滅する。
一  月又はこれより短い時期によって定めた使用人の給料に係る債権
二  自己の労力の提供又は演芸を業とする者の報酬又はその供給した物の代価に係る債権
三  運送賃に係る債権
四  旅館、料理店、飲食店、貸席又は娯楽場の宿泊料、飲食料、席料、入場料、消費物の代価又は立替金に係る債権
五  動産の損料に係る債権

【コメント】
消滅時効の原則的な時効期間と起算点については、次の民法大改正資料10を見てください。
資料10は、ここです⇒http://sagamijin.blog136.fc2.com/

【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)

民法大改正資料8 代理権の濫用について 解説 民法改正 債権法改正 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。
 なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。 
  【平成27年2月27日更新

改正案の条文の内容】(H27年2月27日決定要綱案)
新しく設けられる条文で、現在、代理権の濫用の条文は存在しません。

(代理権の濫用)
 代理人が自己又は第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をした場合において、相手方がその目的を知り、又は知ることができたときは、その行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす


【コメント1】
 代理人が、横領・着服目的で代理行為をした場合に適用する条文です。横領・着服目的で行う代理行為を「代理権の濫用」といいます。

資料8の1
具体例⇒たとえば、Aは、自己所有の甲土地を売却する代理権をBに授与し、Bは、代金を着服する目的でCに甲土地を売却した。その際、Cは、Bの濫用の意図につき悪意又は善意有過失であれば、無権代理となり、AC間に売買契約の効力は生じません。Cが、Aに対し、甲土地の引渡しを請求してきても、Aは、甲土地の引渡しを拒絶することができます。


※ 代理権濫用行為については、判例は、民法第93条ただし書を類推適用して、相手方が代理人の濫用目的を知り又は知ることができたときは、その代理行為の効果は生じないとしていました(最判昭和42年4月20日)。

【コメント2】
① 代理権濫用行為は、相手方Cが悪意又は善意有過失の場合は、無権代理となります。⇒相手方Cが善意無過失であれば、AC間の売買契約は有効になります。

② 相手方Cが悪意又は善意有過失であったので無権代理となる場合には、本人Aは、追認をして有効にすることもできますし、追認を拒絶して無効に確定することもできます。
 
③ Cが善意有過失であれば、本人Aが追認する前であれば、Cは無権代理行為を取り消すこともできます。

④ 相手方Cが悪意又は善意有過失の場合、Cが更に、転得者Dに売却した場合の転得者Dの保護については、解釈に委ねられます

ⅰ) Dは、全く保護されない(不動産の場合)。
ⅱ) Dは、善意であれば保護される。
ⅲ) Dは、善意無重過失であれば保護される。
ⅳ) Dは、善意無過失であれば保護される。


問題点⇒改正案は、代理権の濫用は、無権代理だとしました
今までの代理権の濫用についての本人を保護する理論構成として、


①民法93条ただし書類推適用説。判例・通説。⇒代理権濫用行為は、無権代理ではなく有権代理と考えるべき。そこで、心裡留保の規定を類推適用して、Cが善意無過失であればCが保護される。Cが悪意又は善意有過失の場合は無効となり本人Aが保護される。転得者Dは、虚偽表示の94条2項を類推適用して保護するので、Dは善意であれば保護される。←改正案は、代理権の濫用行為は、無権代理になるとしています。

②信義則違反説⇒代理権濫用行為は、無権代理ではなく有権代理と考えるべき。相手C方が悪意又は善意重過失の場合は、Cが「私の物だ」と主張するのは信義に反するからAが保護される。Dは、善意無重過失であれば保護される。←改正案は、代理権の濫用行為は、無権代理になるとしています。また、改正案は、相手方Cが保護されるには善意無過失が必要だとしています。善意無重過失ではありません。

③無権代理説⇒代理権濫用行為は、無権代理であり、相手方は善意無過失であれば表見代理で保護される。代理の問題点は、代理の条文で解決すべきであり、心裡留保についての民法93条ただし書を類推するのは妥当でない。また、信義則は、他に解決の方法がない場合に、やむを得ず利用すべきであって、信義則を採用しなくても解決できるから妥当でない。←表見代理は直接の相手方Cについてのみ成立するというのが判例である。Cが悪意又は善意有過失の場合は、Dが善意無過失であっても、Dには表見代理は成立しないのでは?等等

【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)

民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任 解説 民法改正 債権法 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。
 なお、以下の記述は、あくまで平成27年2月10日時点における改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。
 【平成27年2月27日更新

現在の条文の内容】

第104条(任意代理人による復代理人の選任)
 委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。


第105条(復代理人を選任した代理人の責任)
1  代理人は、前条の規定により復代理人を選任したときは、その選任及び監督について、本人に対してその責任を負う。
2  代理人は、本人の指名に従って復代理人を選任したときは、前項の責任を負わない。ただし、その代理人が、復代理人が不適任又は不誠実であることを知りながら、その旨を本人に通知し又は復代理人を解任することを怠ったときは、この限りでない。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
104条は改正されません。現在の条文のままであり同じです
第104条(任意代理人による復代理人の選任)
 委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。

105条は削除される予定です。
第105条(復代理人を選任した代理人の責任)
1  代理人は、前条の規定により復代理人を選任したときは、その選任及び監督について、本人に対してその責任を負う。
2  代理人は、本人の指名に従って復代理人を選任したときは、前項の責任を負わない。ただし、その代理人が、復代理人が不適任又は不誠実であることを知りながら、その旨を本人に通知し又は復代理人を解任することを怠ったときは、この限りでない。


【コメント1】
① たとえば、本人Aは、金銭債権の取立の代理権をBに授与し、代理人となったBが本人Aの許諾を得て復代理人Cを選んだとしよう。その後、Cが金銭を取立て、その金銭を着服横領したり、うっかりなくしてしまった場合でも、民法105条1項によれば、代理人Bは、適切な者の中からCを選任しており、Cの行動を適切に監督していれば、代理人Bは、本人Aに対して損害賠償責任を負わないことになります。

② 105条を削除したことによって、どうなるか。簡単に言うと、復代理人の過失が信義則上、代理人の過失と同視しうると考えられるときは、代理人の復代理人に対する選任・監督に誤りがなくても、原則、代理人は本人に対して損害賠償責任を負うことになります。

【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)

民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について 解説 民法改正債権法 要綱案

パソコン画面で細長くなっている場合は、上にある青い文字でかいてある「民法大改正資料」の文字をクリックすれば、通常の画面になります。
現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。  【平成27年2月27日更新
現在の条文の内容】
第102条(代理人の行為能力)
 代理人は、行為能力者であることを要しない。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
※民法第102条(代理人の行為能力)の規律を次のように改めるものとする。
 制限行為能力者が代理人としてした行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができない。ただし、制限行為能力者が他の制限行為能力者の法定代理人としてした行為については、この限りでない

(注1)民法第13条第1項に掲げる行為(被保佐人がその保佐人の同意を得なければならない行為)に次の行為を加えるものとする。
 民法第13条第1項に掲げる行為を制限行為能力者の法定代理人としてすること。
(注2)民法第120条第1項の規律を次のように改めるものとする。
 行為能力の制限によって取り消すことができる行為は、制限行為能力者(他の制限行為能力者の法定代理人としてした行為にあっては、当該他の制限行為能力者を含む。)又はその代理人、承継人若しくは同意をすることができる者に限り、取り消すことができる。


早くイメージをつかみたい方は、一番下の図の事例を見てください
【コメント1】
 現在の条文は、「代理人は、行為能力者であることを要しない。」と書いてあります。そうすると代理人は、制限行為能力者(例:未成年者や被保佐人)でもよいということになり、例えば、Aは自分の代理人として未成年者Bを選んでもよいということになります。そこで、未成年者が法定代理人の同意を得ないで代理行為(法律行為)をした場合でも、制限行為能力を理由に取消すことはできないということになります。であれば、改正案にあるように端的に、「制限行為能力者が代理人としてした行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができない。」と表現することにしました。

【コメント2】
 ただし書の「制限行為能力者が他の制限行為能力者の法定代理人としてした行為については、この限りでない。」について。このただし書は、新しく追加された内容です。現在の条文にはありません。
(1) 制限行為能力者を代理人としてもよいとした理由として、2つあげられます。
① 代理の効果は、ことごとく本人に帰属し、代理人には効果は及ばないのだから制限行為能力者である代理人は特に不利益は被らないから取消しを認める必要性がない。
② 判断能力の不十分な制限行為能力者が、本人にとって不利益な代理行為(売買契約等)をした場合でも、わざわざ、制限行為能力者を代理人として選んだんだから自業自得である。代理の相手方に不利益を与えてまで、取消しを認めて本人を保護する必要がない。
(2) 次に、未成年者の法定代理人として被保佐人がなるということもあり得ます。未成年者の親(法定代理人)が保佐開始の審判を受けて被保佐人になってしまったという場合です。この場合は、本人(未成年者)が、自分の代理人として親を選任したわけではありません。(1)②のような理由は成り立ちません。
 そこで、未成年者Aの法定代理人である被保佐人Bが、保佐人Xの同意を得ないで、Aのために代理行為を行った場合には、その代理行為を取り消すことができるとしたのです。


【コメント3】
改正案(注1)、(注2)について

第13条1項によれば、被保佐人が次に掲げる①~⑨の行為をするには、その保佐人の同意を得なければなりません。同意がない場合には、取り消すことができます。
①  元本を領収し、又は利用すること。
②  借財又は保証をすること。
③  不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為をすること(不動産の売買契約等)。
④  訴訟行為をすること。
⑤  贈与、和解又は仲裁合意(仲裁法 (平成十五年法律第百三十八号)第二条第一項 に規定する仲裁合意をいう。)をすること。
⑥  相続の承認若しくは放棄又は遺産の分割をすること。
⑦  贈与の申込みを拒絶し、遺贈を放棄し、負担付贈与の申込みを承諾し、又は負担付遺贈を承認すること。
⑧  新築、改築、増築又は大修繕をすること。
⑨  第六百二条に定める期間を超える賃貸借をすること。


被保佐人が、制限行為能力者(例:未成年者)の法定代理人として(親権者として代理行為をする)、上記①~⑨の行為をするには、保佐人の同意が必要となります。⇒改正案(注1)
法定代理人が被保佐人の事例

【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)

民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期 解説 民法改正債権法 要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。  【平成27年2月27日】

現在の条文の内容】

第97条(隔地者に対する意思表示)
1  隔地者に対する意思表示は、その通知が相手方に到達した時からその効力を生ずる。
2  隔地者に対する意思表示は、表意者が通知を発した後に死亡し、又は行為能力を喪失したときであっても、そのためにその効力を妨げられない。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
民法第97条の規律を次のように改めるものとする。
(意思表示の効力発生時期等)
(1) 意思表示は、その通知が相手方に到達した時からその効力を生ずる。
(2) 相手方が正当な理由なく意思表示の通知が到達することを妨げたときは、その通知は、通常到達すべきであった時に到達したものとみなす
(3) 意思表示は、表意者が通知を発した後に死亡し、意思能力を喪失し、又は行為能力の制限を受けたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。


【コメント1】
① 改正案の(1)は、表現を少し変えただけで内容は同じです。すなわち意思表示の効力発生時期は、相手方に到達したときに生ずるという到達主義の原則を表したものです。たとえば、解除の手紙が相手方に到達したときに、解除の効力が生じます。解除の相手方に到達しない場合には、解除の効力は生じません。
※宅建業法上の8種類制限の解除(クーリングオフ)は、到達主義ではなく、発信主義ですので混同しないようにしてください。

② 改正案の(2)は、新しく設けた条文ですが、判例上認められていた内容を、条文にしただけです。たとえば、相手方が、意思表示の手紙をわざと、受取を拒否した場合、到達したものとみなされるという意味です。

③ 改正案の(3)は、現在の97条2項の内容に、「意思能力を喪失」した場合を追加したものです。意思表示の手紙を発信した後、意思表示をした者が事故で昏睡状態に陥った場合でも、相手方に手紙が届いたときに、意思表示の効力が生じます。


【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)

民法大改正資料4 詐欺・強迫について 解説 民法改正要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。  【平成27年2月27日更新


現在の条文の内容】
第96条(詐欺又は強迫)
1  詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
2  相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
3  前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
民法第96条を次のように改めます。
(1) 詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。(現在の民法第96条第1項と同じ
(2) 相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
(3) (1)又は(2)による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。



【コメント1】⇒詐欺による取消しを第三者に主張するための要件
① 現在の民法
ⅰ) 詐欺による取消しは、善意の第三者には対抗できない。
ⅱ) 第三者が悪意の場合は、取消しを対抗できる。

② 改正案の内容⇒改正案(3)
ⅰ) 詐欺による取消しは、善意無過失の第三者にのみ対抗できない
【事例】Bは、Aをだまし、だまされたAが自己所有の土地をBに売却し、さらにBは、善意無過失のCに転売した。この場合、Aは取消しを善意無過失のCに主張できない。AはCに土地返せと言えない。
1詐欺による取消しと第三者
ⅱ) 第三者が善意有過失の場合は、取消しを対抗できる。
ⅲ) 第三者が悪意の場合は、取消しを対抗できる。


【コメント2】⇒第三者の詐欺について
※第三者の詐欺とは、だまされた人(A)が、だました人(X)以外の人(B)と契約をした場合です。
第三者の詐欺

① 現在の民法の第三者の詐欺
ⅰ) 第三者の詐欺は、相手方Bが悪意の場合には、取り消すことができる(96条2項)。
ⅱ) 相手方Bが善意であれば取り消すことができない

② 改正案の第三者の詐欺⇒改正案(2)
ⅰ) 相手方Bが、悪意の場合及び善意有過失の場合には取り消せる
ⅱ) 相手方Bが善意無過失の場合には取り消せない


③  第三者XがAをだまして、Aの土地を善意過失のBに売却させた。その後、Bが善意無過失のCに売却した場合、相手方Bが善意有過失だから、Aは、AB間の売買契約を取り消すことができるが(②ⅰ)、善意過失の第三者Cには、取消しを対抗できない。Aは、善意無過失のCから土地を取り返せない。⇒改正案(3)が適用される。
第三者の詐欺2

【コメント3】
強迫については、特に、改正の予定はありません。

【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)


民法大改正資料3 心裡留保について 解説 民法改正要綱案

パソコン画面で細長くなっている場合は、上にある青い文字でかいてある「民法大改正資料」の文字をクリックすれば、通常の画面になります。
現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には絶対に出題されませんから安心してください。しかしながら、知識の先取りをし、「宅地建物取引士」に向けて一緒に識見を高めていきましょう。  【平成27年2月27日更新


現在の条文の内容】
第93条(心裡留保)
 意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方が表意者の真意を知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。


改正案の内容】(H27年2月10日決定要綱案)
(1) 意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。
(2) (1)ただし書の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。


【コメント1】
A 心裡留保の契約の効力
【事例1】⇒心裡留保による意思表示とは、たとえばAは、売るつもりはないのに「私の土地を2000万円で売ります」と言ってBと売買契約を締結した場合です。
 心にもないことを知りつつ言った場合が心裡留保です。


 改正案(1)の内容は、現在の内容と実質的には同じです。表現が多少、改められた程度です。
① 相手方Bが善意無過失であれば有効になってしまい、Aは、土地を返せと言えない。
心裡留保 相手善意無過失

② 相手方Bが悪意又は善意有過失であれば、Aは、無効だから返せと言えます。
心裡留保 相手悪意

B 第三者の保護
 (2)が新しく追加されました。現在の条文には、第三者保護規定がありません。ただし、解釈によって、心裡留保による無効は、善意の第三者には対抗できないとされていました。それを条文に規定しました。 

【事例2】⇒前述の事例1で、Bが悪意又は善意有過失の場合、AB間の売買契約は無効となりますが、さらにBが第三者Cに転売した場合
心裡留保と第三者
① 第三者Cが善意であれば保護される。Aは、契約の無効を善意の第三者Cに対抗できない。Aは、Cに土地を返せと言えない。

② 第三者Cが善意であれば保護され、善意無過失でも善意有過失でも保護される。

③ 第三者Cが悪意であれば保護されない。Aは契約の無効を悪意の第三者Cに対抗できる。AはCに土地を返せと言える。


【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
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民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)

民法大改正資料2 意思能力 民法の一部を改正する法律案第3条の2 解説 

平成27年3月31日に「民法の一部を改正する法律案」が衆議院に提出され、現在審議中です。まだ、成立していませんが、以下の内容は、判例を条文化するものですから、国家試験で出題される可能性がありますので、必ず、チェックして下さい。【平成27年5月8日記述】
◆ 新設条文 意思能力
3条の2 法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。
【コメント1】
① 3条の2を新たに設ける予定です。
「意思能力を欠いた状態(意思無能力の状態)で意思表示をしたときは、その意思表示は無効となる」という原則は、現行民法に規定はありませんが、昔から当然のことであるとして、判例・学説により異論なく認められてきました
 意思能力とは、法律行為の意味を理解できる能力です。例えば、泥酔状態で売買契約にハンコを押しても、売買契約は無効です。意思能力がない状態で契約をしたからです。
 ところで、意思能力とは何か、又は意思無能力とは何かという定義の規定を設けるか否かについては、議論されてきましたが、設けないことになりました。
すなわち、意思無能力とは「法律行為の当事者が、法律行為の時に、その法律行為をすることの意味を理解する能力を有していなかった」という意味であるというような規定を設けないこととしました。
② 意思能力を有しない状態で契約をした場合には、その契約は無効です。取り消すことができる契約ではありません


【コメント2】
 新設条文の内容は、現在の宅建試験にも関係しますから覚えてください。
◆平成24年宅建試験問3の肢1は、次のような問題でした。
【問 3】 次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。
1 意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨
【解説】このような条文は現在ありませんね。しかし、この肢は、改正案の内容ですね。

◆平成19年宅建試験問1肢4は、次のような問題でした。
【問1】 A所有の甲土地についてのAB間の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
4 AB間の売買契約が、Aが泥酔して意思無能力である間になされたものである場合、Aは、酔いから覚めて売買契約を追認するまではいつでも売買契約を取り消すことができ、追認を拒絶すれば、その時点から売買契約は無効となる。⇒誤り。
【解説】誤りですね。意思無能力の状態で契約をすれば、その契約は無効です。取り消すことができる契約ではありません。追認拒絶がなくても、無効です。ちなみに、平成15年問1肢1にも意思無能力の問題が出題されています。平成27年宅建試験に出るかな~?\(^^;)



【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)



民法大改正資料1 錯誤について 解説 民法改正要綱案

現在、100年に一度の民法の大改正作業が行われています。来年(平成27年)の宅建試験には関係ありませんが、知識の先取りをし、宅地建物取引士に向けて一緒に識見を高めていきましょう
 なお、以下の記述は、あくまで改正案であって、確定したわけではありません。さらに、修正される場合もありえます。
 
民法大改正資料2~22も見てくださいね\(^^)

ここです⇒http://sagamijin.blog136.fc2.com/blog-category-41.html
【平成27年2月27改訂



現在の条文の内容】
民法95条(錯誤)⇒意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない

改正案の内容】(H27年2月10日要綱案)
民法第95条を次のように改める予定です。
(1). 意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。
 ア 意思表示に対応する意思を欠くもの
 イ 表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤

(2). (1)イの規定による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができる。

(3). 錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、(1)の規定による意思表示の取消しをすることができない。
 ア 相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき。
 イ 相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき。

(4). (1)による錯誤による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。



【コメント
① 現在の民法では、錯誤に該当する場合は、無効ですが、改正案では、錯誤に該当する場合には、取り消すことができると定めています。

② 改正案の(1)のアを「表示行為の錯誤」といいます。
 「ア 意思表示に対応する意思を欠くもの」とは、例えば、AがBに建物を1,000万円で売るつもりで、うっかり0を一つ付け忘れ100万円と書いてしまったとか、言い間違えたと言うように、外に表した意思と、頭の中で描く意思がくい違い、それを知らないで行っている場合です。


③ 現在の民法では、動機の錯誤の規定はありませんでしたが、改正案では、動機の錯誤の条文を設けました。それが、改正案の(1)イと(2)です。
 動機の錯誤とは、簡単にいうと、契約自体には、カン違いはないけど、契約をするに至った動機にカン違いがある場合です。例えば、今、土地を買っておけば、2年後に1.5倍になると思ったのに、値上がりしなかったとか、はたまた、最近流行のブランドの服を買って着れば、女性にモテると思って買ったのに、全くモテなかったとかというような場合です。ただし、「その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なもの」とは言えないでしょうね
服のせいじゃないですよね~f(^^;)


④ 現在の民法では、錯誤無効は、善意無過失の第三者に対しても対抗できますが、改正案では、錯誤を理由とする取消しは善意無過失の第三者には対抗できないものとなっています。⇒改正案(4)

【コメント
改正案3について
① 重大な過失に基づいて錯誤に陥った者は、錯誤による取消しをすることができません。⇒改正案(3)本文

② 錯誤者に重大な過失があったとしても、相手方が、表意者のカン違を知っていたり(悪意)、重過失によって知らなかった場合には、相手方を保護する必要はないので、錯誤者は取り消すことができます。⇒改正案(3)ア 

③ 表意者が重大な過失によってカン違いしていた場合でも、相手方も同じカン違いをしていた場合には、表意者に取消しを認めても相手方に不都合はありません。相手方も、こんな契約はなかったことにしてほしいはずですから、重過失の表意者に取消しを認めたのです。⇒改正案(3)イ


【コメント
改正案の内容は、現在の宅建試験と全く関係がないかというとそうでもないのです。宅建試験の民法の作問委員は、当然、改正作業に注目されていますので、影響がでるんですね。

平成25年問1の問題は以下の通りでしたね。

【問 1】次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。
1 意思表示に法律行為の要素の錯誤があった場合は、表意者は、その意思表示を取り消すことができる旨
※このような条文は現在ありませんね。しかし、この肢は、改正案の内容ですね。
 

平成23年問1の問題は以下の通りでしたね。
【問 1】 A所有の甲土地につき、AとBとの間で売買契約が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 Bは、甲土地は将来地価が高騰すると勝手に思い込んで売買契約を締結したところ、実際には高騰しなかった場合、動機の錯誤を理由に本件売買契約を取り消すことができる。
※これも、民法改正案の内容ですね。


【民法大改正資料の一覧】
民法大改正資料1 錯誤について
民法大改正資料2 意思能力について
民法大改正資料3 心裡留保について
民法大改正資料4 詐欺・強迫について
民法大改正資料5 意思表示の効力発生時期
民法大改正資料6 代理人の行為能力(民法102条)について
民法大改正資料7 民法105条 復代理人を選任した代理人の責任
民法大改正資料8 代理権の濫用
民法大改正資料9 職業別の短期消滅時効等の廃止 
民法大改正資料10 債権の消滅時効のおける原則的な時効期間と起算点⇒26年11月4日更新
民法大改正資料11 定期金債権等の消滅時効
民法大改正資料12 敷金
民法大改正資料13 賃貸借の成立(民法601条)
民法大改正資料14 賃貸借の存続期間(民法604条)
民法大改正資料15 短期賃貸借(民法602条)
民法大改正資料16 不動産の賃借人による妨害排除等請求権
民法大改正資料17 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転、賃貸人たる地位の移転を留保する合意
民法大改正資料18 合意による賃貸人たる地位の移転
民法大改正資料19 賃貸物の修繕等(民法606条1項関係)
民法大改正資料20 賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
民法大改正資料21 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
民法大改正資料22 転貸の効果(民法第613条関係)


平成26年 宅建試験 解答速報 解説 26年の宅建試験は ワンポイント解説

平成26年 宅建試験 解答
※10月26日更新
問1-2、問2-2、問3-3、問4-4、問5-3、
問6-2、問7-2、問8-1、問9-4、問10-3、
問11-3、問12-3、問13-1、問14-1、問15-3、
問16-1、問17-1、問18-2、問19-4、問20-4、
問21-3、問22-4、問23-4、問24-2、問25-1、
問26-1、問27-2、問28-3、問29-2、問30-2、
問31-3、問32-3、問33-3、問34-4、問35-3、
問36-3、問37-4、問38-4、問39-3、問40-3、

問41-1、問42-1、問43-2、問44-1、問45-4、
問46-2、問47-4、問48-1、問49-4、問50-2


[コメント]
民法について

民法は難しいです。判決文問題(問5)も、とうとう本格的になってしまいました。

民法個数問題(問2)が1問出題されました。

過去10年間でいうと、民法で個数問題が出題されたのは、平成17年だけ(問2)でした。

平成17年も26年も、問2に個数問題が出題され、かつ、両方とも代理の問題でした。☆え~\(^^*)


★問9は親族の問題、問10は相続の問題でした。昨年度も問題の位置は違いますが、問2に親族と財産関係(制限行為能力者)、問10が相続の問題でした。

★昨年度は、問2は、制限行為能力者の問題として出題しており、今年の問9は、純粋に親族の問題としており、だからこそ、問題の位置を民法典の体系どおり問9と問10と並べて親族相続の問題としたのだろうと思います。今後、親族関係の範囲を広げて勉強しなければならないのだろうか?
☆やだぁ~\(^^;)


★最高裁判所は、非嫡出の相続分は、嫡出子の半分であるとの規定は憲法違反であると判断し、急遽、平等に相続させる旨の改正をしました。問10では、父母を同じくする全血の兄弟と父のみ同じの半血兄弟の場合、半血兄弟は、全血兄弟の半分となるという問題です。嫡出子と非嫡出子は平等に相続させなければならないのであれば、全血兄弟・半血兄弟はどうなんだと問われているような気がします。そもそも、相続って何なんだという根源的な問いかけのような印象を受けます。

[コメント]
法令上の制限について
■法令上の制限は易しい部類に入ります。キチンと勉強している受験生であれば、8問中6点取れるはずです。また、6点取れるような勉強をしなければなりません。受講生のかたで7点取ったど~という人もいらっしゃいました。

■問15、問16、問17、問19、問20、問21は正解できる問題です! 御意~御意~\(^^)


[コメント]
宅地建物取引業法について
■今年(H26)の宅建業法において、個数問題が6問、組合せ問題1問(合計7問)でした。

■平成25年の宅建業法においても、個数問題4問、組合せ問題3問(合計7問)でした。

■平成24年の宅建業法においても、個数問題5問、組合せ問題2問(合計7問)でした。

★ここ3年間連続して個数問題と組合せ問題の合計が7問ですから、今後もこの傾向は続くでしょう。したがって、正確な知識が求められます。


【ワンポイント解説】

問1⇒答は2です。
肢1は民法に規定がありません。肢1は、信頼関係理論であり民法612条2項に関する、判例理論です。
肢2は民法に規定があります。民法420条1項には「当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。」と定めています。
肢3は民法に規定がありません。判例です。
肢4は民法に規定がありません。民法416条2項には、「特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見し、又は予見することができたときは、債権者は、その賠償を請求することができる。」と定めています。肢4のように、予見する者は「債務者」であるという文言は条文には規定されておらず「当事者」と規定されています。また、予見可能判断時期については民法に規定がなく「債務不履行時」であるとの文言は規定されていません。


問2⇒答は2です。
アは誤りです。無権代理人がした契約を本人が追認する場合、別段の意思表示(原則と異なる意思表示)がない限り、契約の時にさかのぼってその効力を生じます。追認をした時から将来に向かって生じるのではありません。例えば、3月3日に無権代理行為が行われ、本人が、4月1日に追認した場合、原則、3月3日から有効だったと扱われます。
イは正しいです。甲土地を担保に金銭を借り入れる代理権を授与されたBが、本人Aの代理人であると表示しないで、直接A本人であるかのようにAの名前で甲土地をCに売却した。この場合、CがA自身が売買行為をしているのであろうと正当に信じる事由があるときは、権限外の行為の表見代理の規定を類推適用できる。したがって、AとCとの間に売買契約が成立する。
ウは正しいです。本人は、制限行為能力者を自分の代理人として選任してもよい。そのために、本人にとって、不適切な代理行為をされても自業自得で特に問題にする必要はありません。また、代理人には、代理の効果は及ばないから制限行為能力者である代理人に不利益も及びません。しかし、制限行為能力者ではない代理人が、途中で成年被後見人になった場合には、予想外なので、代理権は消滅します。
エは誤りです。意思表示の効力が意思の不存在(心裡留保と錯誤の場合)、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、代理人について決します。

問3⇒答は3です。
肢3は正しいです。瑕疵担保責任による損害賠償請求権は、目的物の引渡しから10年経過すると時効によって消滅する(H13.11.27最高裁判例)。この最高裁判所の判決の事件は、引渡から21年経過してから瑕疵担保責任による損害賠償請求をした事件に対する判例であった。


問4⇒答は4です。
肢3は誤りです。Aは物上保証人です。保証人という名称がついていますが、抵当権設定者であって、通常の保証人ではありません。通常の保証人には、催告の抗弁権はありますが、抵当権設定者である物上保証人には、催告の抗弁権はありません

■問5⇒答は3です。平成20年から毎年、判決文問題が1問出題されるようになりました。平成20~26年までは、すべて「民法の規定及び判決文によれば誤っているものはどれか」でした。ところが、今年は、「判決文によれば正しいものはどれか」です。昨年度まで、民法の規定と判決文ですから、何とか解けました。しかし、今年は、判決文だけですから、判決文をじっくり読んで理解し検討し解答しなければなりません。本格的に民法を勉強している人以外は、あきらめましょう。時間がもったいないです。

問6⇒答は2です。
肢2は正しいです。AB間は請負契約です。AC間は売買契約です。BC間には契約関係はありません。したがって、CがBに損害賠償請求するには、契約違反を理由とすることはできず、不法行為を理由としなければなりません。そこで、Bに安全配慮義務に反する過失があって、Cに損害を与えたのであれば不法行為が成立するので、不法行為を理由にCはBに損害賠償請求することができます。


問12⇒答は3です。
肢3は誤りです。平成24年9月13日最高裁判所の判例によれば、定期建物賃貸借である旨の説明書は、契約書とは別個の書面でなければならないと判断されました。


問13⇒答は1です。
肢1は誤りです。区分所有者の団体は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによって法人となる。区分所有者の数は、30人未満でも法人にすることができます


問14⇒答1
肢1は誤りです。権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければなりません。しかし、表示登記の申請の場合には、登記原因照明情報を提供しなければならないとの規定はありません。


問15⇒答は3です。
肢3は誤りです。準都市計画区域には、用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区、風致地区、景観地区、伝統的建造物群保存地区、緑地保全地域、及び都市施設を定めることができ、これ以外は定めることができません。したがって、市街地開発事業は定めれません。


問16⇒答1です
アは必要です。国は、知事と協議が必要です。
イは必要です。農林漁業者の住宅を建築するための開発行為であっても、市街化区域においては、1000㎡以上であれば許可(協議)が必要です。
ウは不要です。公民館を建築するための開発行為は、どの場所であろうと開発許可(協議)不要です。
したがって、アとイが必要なので、1が正解です。


問18⇒答は2です。
肢2は誤りです。都市計画区域内においては、卸売市場火葬場又はと畜場汚物処理場ごみ焼却場の用途に供する建築物は、都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなければ、新築し、又は増築してはいけません。平成20年問21肢4を勉強していれば、解けたと思います。学校を新築する場合は、用途制限に反しなければ、都市計画で位置が決定されていなくてもできます。

問19⇒答は4です。
肢4は誤りです。宅地造成工事の許可を受けた者は、当該許可に係る宅地造成に関する工事の計画の変更をしようとするときは、届出ではなく、都道府県知事の許可を受けなければなりません。


問20⇒答は4です。
肢4が正しいです。土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合においては、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、その公共施設の所在する市町村の管理に属するものとなります。ただし、管理すべき者について、他の法律又は規準、規約、定款若しくは施行規程に別段の定めがある場合においては、市町村の管理とはなりません。

問21⇒答は3です。
肢3が正しいです。農地に抵当権を設定する場合には、農地法3条1項の許可は不要です。抵当権者には使用収益権限はなく、農地を使用しないからです。

問22⇒答は4です。
肢4が誤りです。特別緑地保全地区内において、建築物の新築、改築又は増築を行おうとする者は、都道府県知事 (市の区域内にあっては、当該市)の許可を受けなければなりません。ただし、非常災害のため必要な応急措置として行う行為等については、許可不要です。

問23⇒答は4です。
肢4は正しいです。一定の住宅用家屋については、所有権移転登記、保存登記、抵当権設定登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。一定の住宅とは、耐火建築物であれば建築後25年以内で床面積が50㎡以上であることが必要です。


問24⇒答は2です。
肢2は正しいです。共有物の分割による不動産の取得は、形式的な所有権の移転なので不動産取得税は原則として課税されません。ただし、分割前の共有持分の割合を超える部分の不動産を取得した場合には課税されます
肢3は誤りです。地方独立行政法人に対しては、不動産取得税を課することができません。なお、独立行政法人には、課税できるものと課税できないものとがあります。たとえば、独立行政法人理化学研究所が直接その本来の事業の用に供する不動産を取得する場合は課税されませんが、本来の事業と関係がない場合には課税されます。

問25⇒答は1です。
肢1は正しいです。標準地の価格の総額を官報で公示する必要はありません。公示する必要があるのは、標準地の単位面積当たりの価格です。


問28⇒答は3です。
肢3は誤りです。答えは簡単です。専任の取引主任者を設置しなければならない分譲案内所には、最低限1名の専任の取引主任者を設置すれば足りる。


問42⇒答は1です。
アは誤り。売主である宅建業者Aも、37条書面を買主に交付する義務があるので、Aも取引主任者に記名押印させなければなりません。
イは誤り。業者Aの媒介によって事業用定期借地権が公正証書で契約されたとしても、37条書面の作成交付が免除されるわけではありません。したがって、37条書面を作成し、取引主任者に記名押印させなければなりません。
ウは正しい。解除に関する定めがある場合ですから、37条書面に記載しなければなりません。


問43⇒答は2です。
肢1は違反です。残りの手付金を複数回に分けて支払ってもいいですよと言って契約を誘引する行為は手付貸与等の禁止に該当します。
肢2は合法です。違反しない。勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘をしてはならない。 これらを全部告げているので、違反ではない。
肢3は違反です。宅地建物取引業者の相手方が当該契約を締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続してはならない
肢4は違反です。業者は相手方に対し、確実に「もうかりますよ~」というような断定的判断を提供してはいけません!

問44⇒答は1です。
エのみが誤りです。業務停止処分違反は、免許が取り消されます。

問45⇒答は4です。
肢1は誤りです。「基準日から起算して50日」ではなく、「基準日の翌日から起算して50日」です。

問46⇒答は2です。
肢1は正しいです。機構は、原則として、直接融資は行わないが、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金は、直接融資を行っています。
肢2は誤りです。住宅の改良に必要な資金の貸付債権は、機構は買い取りません。買取の対象にはなりません。


問47⇒答は4です。
肢1は誤りです。広告で表示されている2Dkとか、3LDKという場合の2とか3は居室の数です。建築基準法によれば、住宅の居室の採光のための窓は、床面積の7分の1以上の広さが必要だとしています。これを満たしていない場合には、居室として広告してはいけません。


問49⇒答は4です。
肢4は誤りです。台地・丘陵と単純に書いてあれば、宅地として適切です。しかし、台地や丘陵の縁辺部と書いてあれば豪雨の際、崖崩れの危険があるので、宅地として不適切と答えましょう。


問50⇒答は2です。
肢2は誤りです。問50を見るとマンション管理士試験・管理業務主任者試験を受験してくださ~いと言いたくなります。建築設備の基礎知識です。セメントに水を混ぜたものをセメントペーストといいます。セメントペーストに砂を混ぜたものをモルタルといいます。モルタルに砂利を混ぜたものをコンクリートといいます。
セメント+水⇒セメントペースト
セメント+水+砂⇒モルタル
セメント+水+砂+砂利⇒コンクリート

今日(10月18日)、前日模擬試験!頑張ってください

今日(10月18日)、中央大学駿河台記念館(御茶ノ水)で、宅建試験の前日模擬試験(13:00~)があります。
受講生の皆さん、30点目指して、解いてください!3時10分から解説します。
頑張ってください(^^)

平成26年10月9日(木)の予習

10月11日(土)の予習
【宅建業法】

★楽学宅建一問一答の以下の問題を理解して明確に答えれるようにしましょう
★宅建業法が仕上がっていない人が多いです。宅建業法さえ仕上げれば何とかなります!
今週は、宅建業法の強化週間としましょう!(少しずつ増やしていきますので、ときどき、このブログを確認してください)

■32頁問15、
■34頁問17(なお、個人業者が死亡した場合には、相続人は、死亡の事実を知った時から30日以内に個人業者の免許権者に届出をしなければならない。死亡の時から30日以内ではなく、死亡の事実を知った時から30日以内であることに注意!)、
■38頁問25(なお、残務処理が終わるまでは、営業保証金の取り戻しはできない!)
■38頁問26(宅建業以外に建設業を兼業していた場合で、その建設業を廃止した場合でも、業者名簿の変更の届出は不要である)
■60頁問2(登録を受けた者のみが取引主任者証の交付を受けることができますので、登録を受けられない者は取引主任者になることができません。したがって、宅建業に係る営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者は、絶対に取引主任者にはなれません。)
▲法人の監査役は、その法人の事務所の成年者である専任の取引主任者になることができません
▲取引主任者資格登録簿の変更の登録の申請は、登録を受けている資格者又は取引主任者がするであって、宅建業者がするのではない。
■56頁問23(裏面に住所を記載してもらう場合も、主任者証の書き換え交付に該当します。)
■72頁問13(2週間以内に補充供託をし、補充供託をしたら2週間以内に免許権者に届出をします。2週間と2週間です。)
■80頁問7、
■82頁問16(6カ月間の公告は、保証協会がするのであって、もと社員であった宅建業者が行うのではない)
■88頁問1、
■90頁問7(低い価格にするよう意見を述べる場合だけでなく、もっと高い価格にするよう意見を述べる場合も根拠を明示しなければなりません。)
■90頁問8、
■94頁問3、
■96頁問10(契約が成立したら、①契約成立年月日②登録番号③取引価格の3つを通知する。物件の所在地を通知する必要なし。)
■106頁問4、
■108頁問5、
■108頁問6、
■112頁問17、
■116頁問1、
■116頁問2、
■118頁問8(解説にもあるように、建物の賃貸借契約を成立させたときにも、損害賠償額の予定・違約金の定めがあるのであれば、37条書面に記載しなければならない。)
■126頁問14、
■130頁問9(裁判の証人として秘密を証言する場合には、正当理由があるので、違反にはならない)、
■132頁問14(契約の申し込みを受け付ける10区画以上の宅地の分譲案内所を設ける場合、業務を開始する日の10日前までに届出が必要です。この10日前とは、「なか10日」をいいます。たとえば、業務開始日が10月12日であれば10日前とは10月1日です。10月2日ではありません!12-10=2としてはいけません。12-11=1というように10日前という場合には1日足して11引いて下さい。)
■136頁問1、
■136頁問4、
■140頁問11、
■142頁問15、


【法令上の制限】
◎最初に、用途地域12種類を順番に暗唱できますか?
暗唱してみましょう。

①第1種低層住居専用地域、②第2種低層住居専用地域、③第1種中高層住居専用地域、④第2種中高層住居専用地域、⑤第1種住居地域、⑥第2種住居地域、⑦準住居地域、⑧近隣商業地域、⑨商業地域、⑩準工業地域、⑪工業地域、⑫工業専用地域
★楽学宅建一問一答の以下の問題を理解して明確に答えれるようにしましょう
[都市計画法]
■350頁問2、
■352頁問5、
■354頁問12、
■356頁問18、

[建築基準法]
■406頁問5、
■406頁問7(解説にあるように、準防火地域でも同じことができます)、
■406頁問8(不燃材料で造り、おおわなければならないという制限は、防火地域内だけであって、準防火地域では、不燃材料で造り、おおう必要はありません!)、


[農地法]
■426頁問18(ちなみに、農地の所有者が農業用倉庫として利用するために2アール未満の農地を転用する場合には、農地法4条の許可は不要です。2アール以上の農地を転用する場合には4条の許可が必要です。)
▲農業用倉庫に転用する目的で2アール未満の農地の所有権を権利移動する場合、農地法5条の許可が必要である。
市街化区域内の農地を転用目的で所有権の移転をする場合には、農地法5条の許可は不要であり、農業委員会への届出で足りる。


[宅地造成等規制法]
■430頁問8(なお、都市計画法29条の開発許可を受けて、その許可の内容にしたがった宅地造成工事をする場合には、宅地造成工事規制区域であっても、宅地造成等規制法上の許可を受ける必要がありません!!)、
■432頁問13、


[土地区画整理法]
土地区画整理事業については、施行者を2つのグループに分けることが必要です。
第1グループ⇒個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社(個人・組合・会社と覚えましょ~♪)
第2グループ⇒公的施行者(都道府県、市町村、国土交通大臣、都市再生機構、地方住宅供給公社)

▲土地区画整理事業は、都市計画区域内でのみできます。準都市計画区域内では行うことができません。
 第1グループの施行者は、都市計画区域内であれば、どこでも施行できます。⇒市街化区域でも、市街化調整区域でも、区域区分の定めのない都市計画区域内(非線引都市計画区域内のこと)でも施行できます。
 第2グループの施行者は、市街化調整区域では施行できません。⇒市街化区域と区域区分の定めのない都市計画区域内でのみ施行できます。
▲第1グループが施行する土地区画整理事業には、土地区画整理審議会は置きません。
第2グループが施行する土地区画整理事業には、事業ごとに土地区画整理審議会を置きます。
■436頁問3、


【権利関係】
■借地権の譲渡・転貸につき、地主が承諾をしない場合には、地主の承諾に代わる裁判所の許可を受ける制度はあるが、建物賃借権の譲渡・転貸につき家主が承諾しない場合には、家主の承諾に代わる裁判所の許可を受ける制度はない
■288頁問3、

平成26年10月6日(月)の予習

10月1日(水)の予習。楽学宅建一問一答192頁問1、192頁問2、206頁問1、208頁問7、210頁問10、218頁問5、218頁問7 220頁問13、312頁問3、318頁問2、318頁問3、322頁問12、

10月1日(水)の予習。民法⇒未成年後見人(未成年者の後見人)、成年後見人(成年被後見人の後見人)、保佐人及び補助人は、法人から選任することができます。一言でいうと、法人(社会福祉法人等)は、制限行為能力者の保護者になれます。

10月6日(月)の予習。民法⇒未成年者に親権者(親)がいない場合には、後見人(未成年後見人という)を付けて保護します。法人(社会福祉法人等)を未成年後見人に選ぶことができます。また、成年被後見人につける後見人(成年後見人という)も、法人から選ぶことができます。

10月6日(月)の予習。登記法⇒表題部所有者の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記(誤りを訂正する登記)は、表題部所有者以外の者は、申請することができない。

10月6日(月)の予習。宅建業法⇒宅建業者が業務に関し、宅建業法以外の法令に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるとき(例えば、国土利用計画法違反で罰金に処された)は、免許権者は、指示処分をすることができます。

10月6日(月)の予習。【住宅瑕疵担保履行法】住宅販売瑕疵保証金の算定の公式は、〔供給した住宅の戸数×一定の金額+戸数に応じた一定額=供託額←覚えなくてよい!〕です。この場合、供給した新築住宅の戸数を数える場合に、床面積が55㎡以下の場合には、小規模なので2戸をもって1戸と数える。

10月6日(月)の予習。建築基準法⇒用途地域を指定する場合に、建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、建物を建てるための敷地面積は、その最低限度以上でなければならない。建築物の敷地面積の最低限度を定める場合には、その最低限度は、200㎡を超えてはならない。

10月6日(月)の予習。【建築基準法】建築主が建築物を建築しようとする場合又は建築物の除却工事を施工する者が建築物を除却しようとする場合には、これらの者は、建築主事を経由して、その旨を都道府県知事に届出をしなければならない(統計資料を作成するため)。市町村長ではなく、知事に届出をします。

10月6日(月)の予習。【建築基準法】建築主事又は指定確認検査機関は、建築確認をする場合においては、原則として、消防長又は消防署長の同意を得なければ、確認をすることができない。建築主事又は指定確認検査機関が同意を得るのであって、建築物を建築しようとする者が同意を得るのではないことに注意!

10月6日(月)の予習。土地区画整理法⇒個人施行者以外の施行者は、換地計画を定める場合には、換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。利害関係者は、その換地計画について意見があれば、縦覧期間内に、施行者に意見書を提出することができる。縦覧期間満了後は提出できない。

10月6日(月)の予習。土地区画整理法⇒施行者は、換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。施行者が個人施行者、組合、区画整理会社、市町村、都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。

10月6日(月)の予習。宅地造成等規制法⇒都道府県知事は、宅地造成に対する許可に、工事の施行に伴う災害を防止するため必要な条件を付することができます。良好な都市環境形成のために必要な条件を付すことはできません。災害防止のための条件だけです。宅造法は災害防止のための法律です。

10月6日(月)の予習。【印紙税】楽学宅建一問一答462頁問12

10月6日(月)の予習。【印紙税】建物賃貸借契約書には、印紙税は課税されない。しかし、建物賃貸借契約において敷金の領収書 (受取証) を作成した場合,その領収書に『賃借人が明渡しをする際に返還する』旨が記載されているときでも,印紙税が課税されます。

10月6日(月)の予習。公正競争規約によれば、土地取引において、当該土地上に古家、廃屋等が存在するときは、その旨を明示しなければならない。

10月6日(月)の予習。公正競争規約によれば、新設予定の鉄道又はバスの停留所は、当該路線の運行主体が公表したものに限り、その新設予定時期を明示して表示することができる。

10月6日(月)の予習。公正競争規約によれば、賃貸される住宅の賃料については、1か月当たりの賃料を表示すること。ただし、新築賃貸マンション又は新築賃貸アパートの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することが困難である場合は、1住戸当たりの最低賃料及び最高賃料を表示すること。

10月6日(月)の予習。【建物の常識】建築物には,原則として,異なる構造方法による基礎を併用(基礎杭と布基礎)してはならない。ただし、例外として国土交通大臣が定めた構造方法に従った構造計算によって構造耐力上安全であることが確かめられた場合は、併用できます。

平成26年 宅建・統計予想問題

5点免除でない受験生は、問48に出題される統計問題をこの予想問題を覚えて、必ず得点しましょう。さらに詳しく、知りたい方は、前のブログ記事を参照してください
予想問題1 建築着工統計(平成26年1月公表)によれば、平成25年の新設住宅着工戸数のうち持家戸数は354,772戸であり、2年連続の増加であり、貸家戸数は356,263戸で、4年連続の増加であった。

解説⇒誤り。354,772戸や356,263戸の数値は覚える必要はない。建築着工統計によれば、平成25年の持家戸数は354,772戸であり、4年連続の増加であり、貸家戸数は356,263戸で、2年連続の増加であった。


予想問題2 建築着工統計(平成26年1月公表)によれば、平成25年の新設住宅着工戸数の総戸数は980,025戸で4年連続の増加であったが、総戸数の新設住宅着工床面積は 87,210千㎡で4年連続の減少であった。

解説⇒誤り。980,025戸や87,210千㎡の数値は覚える必要はない。建築着工統計(平成26年1月公表)によれば、平成25年の新設住宅着工戸数の総戸数は980,025戸で4年連続の増加であり、総戸数の新設住宅着工床面積は 87,210千㎡で4年連続の増加であった。

では、地価公示の問題を解きましょう。
予想問題3 平成26年地価公示(平成26年3月公表)によれば、平成25年の1年間の地価は、全国的に住宅地、商業地ともに依然として下落をしており、下落率は拡大傾向にある。
解説⇒誤り。全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落をしているものの下落率は縮小傾向を継続している(6年連続下落。ただし、4年連続下落率縮小)。

予想問題4 平成26年地価公示によれば、全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落をしているものの下落率は縮小傾向を継続している。三大都市圏平均では、住宅地は下落したが、商業地では上昇に転換している。
解説⇒誤り。平成26年地価公示によれば、全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落をしているものの下落率は縮小傾向を継続している。三大都市圏平均では、住宅地、商業地ともに上昇に転換している。

では、平成26年版の土地白書【土地取引件数等の動向】の問題を攻略しましょう
予想問題5 平成26年版土地白書(平成26年6月公表)によれば、土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、平成25年の全国の土地取引件数は128.1万件となり、2年連続の減少となった。
解説⇒誤り。土地取引件数は128.1万件(前年比6.4%増)となり、2年連続の増加となった。


法人企業統計年報【平成24年度(平成24年4月1日~25年3月31日)の不動産業の経常利益】の問題です。
予想問題6 平成24年度法人企業統計年報(平成25年9月公表)によれば、平成24年度における不動産業の経常利益は約3兆1,019億円となっており、前年度比6.2%増となった。
解答⇒誤り。前年度より6.2%減となった。6.2%という数字は覚えなくてもよい。増なのか減なのかを覚えればよい。


6 平成25年度(2014)国土交通白書 (平成26年7月公表)
平成25年3月末現在の宅地建物取引業者数の問題
予想問題7 平成25年度国土交通白書(平成26年7月公表)によれば、平成25年3月末現在の宅地建物取引業者数は約12万3千業者となっており、近年、微増傾向が続いている。
解説⇒誤り。宅地建物取引業者数は約12万3千業者となっており、近年、微減傾向が続いている。「微減傾向」の部分だけを暗記しましょう。








プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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