平成25年 宅建試験 解答 解説 25年の宅建試験は ワンポイント解説

平成25年 宅建試験 解答
問1-2、問2-4、問3-4、問4-4、問5-2、
問6-4、問7-3、問8-4、問9-1、問10-2、
問11-4、問12-3、問13-1、問14-3、問15-2、
問16-3、問17-4、問18-3、問19-1、問20-1、
問21-4、問22-2、問23-3、問24-4、問25-3、
問26-1、問27-1、問28-2、問29-2、問30-4、
問31-2、問32-2、問33-2、問34-3、問35-2、
問36-3、問37-1、問38-2、問39-1、問40-3、
問41-2、問42-2、問43-4、問44-1、問45-4、
問46-1、問47-3、問48-3、問49-4、問50-4、

【コメント】
問6⇒答は4です。
肢1は誤りです。Cには民法501条5号が適用されて、物上保証人D及びEから合計1000万円回収できます。
肢4は正しいです。民法372条は、351条を抵当権に準用しています。第三者がA銀行に債権全額弁済した場合でも、第三者は、委託を受けていない保証人の求償権を定めた民法462条が準用されて、全額求償ではなく、弁済した額の一部を求償できることになります。

問7⇒答3
判例の趣旨を問う問題は、平成20年から毎年6年連続で出題されています。6年間の特筆すべき特徴は、すべて「誤っているものはどれか。」という形式なのです。したがって、判例文のキーワードと違ったことを書いてある文章を見つけるだけでOkです。判例には「更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れない」と書いてありますから、保証の範囲を「未払賃料」に限定していないので誤りと判断できます。

問19について
答1⇒宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事において、高さが5mを超える擁壁の設置の工事をするときは、政令で定める資格を有する者の設計によらなければならない(宅地造成等規制法9条2項、同法施行令16条1号)
答えは、明らかに1として作成したことは明白ですが、肢2と3には、「宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う」という文言がありません。「宅地を宅地以外の土地にするために行うもの」は、「切土する土地の面積が600㎡で、かつ、高さ1.5mの崖を生じる」場合でも宅地造成ではなく、許可不要ということになります。

※たとえば、平成16年問23の肢3と4は以下のような問題であり、
3 宅地以外の土地を宅地にするための切土であって,当該切土を行う土地の面積が400平方メートルであり,かつ,高さが1mのがけを生ずることとなる土地の形質の変更は,宅地造成に該当しない。⇒○
4 宅地以外の土地を宅地にするための盛土であって,当該盛土を行う土地の面積が1,000平方メートルであり,かつ,高さが80cmのがけを生ずることとなる土地の形質の変更は,宅地造成に該当する。⇒○

問20⇒答え1.
 換地処分は、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了した後において、遅滞なく、しなければならない。ただし、規準、規約、定款又は施行規程に別段の定めがある場合においては、換地計画に係る区域の全部について工事が完了する以前においても換地処分をすることができる


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平成25年宅建 統計予想問題を解いて、完全攻略しよう 統計問題編 統計資料解説

【平成25年宅建試験 地価公示・予想問題】
問1 平成25年地価公示(平成25年3月公表)によれば、平成24年1月以降の1年間の地価は、全国的に依然として下落を示したが、下落率は拡大し、上昇・横ばいの地点も大幅に減少しているが、一部地域において回復傾向が見られる地域も出てきた。
問1 誤り。平成24年1月以降の1年間の地価は、全国的に依然として下落を示したが、下落率は縮小し、上昇・横ばいの地点も大幅に増加し、一部地域において回復傾向が見られる。
【暗記のツボ】⇒解説の赤字の部分を覚えてください。

問2 平成25年地価公示(平成25年3月公表)によれば、平成24年の1年間の地価変動率は、全国平均で住宅地がマイナス1.6%、商業地がマイナス2.1%となっており、住宅地は下落率が縮小したものの、商業地は引き続き下落率が拡大している。
問2 誤り。下落率が縮小、拡大の部分をチェックしよう。住宅地も商業地も下落率が縮小している。マイナス1.6%、マイナス2.1%は正しい数字である(数字は覚えなくてもよい)。
【暗記のツボ】⇒「住商地は下率小」(住宅地・商業地の下落率が縮小) と覚えよう。「住商地・下率小」を30回唱えてから、次の問3をトライ!

問3 平成25年地価公示(平成25年3月公表)によれば、平成24年の1年間の地価変動率は、全国平均で住宅地がマイナス1.6%、商業地がマイナス2.1%となっており、住宅地及び商業地の下落率が拡大した。
問3 誤り。住宅地も商業地も下落率が縮小した。

問4 平成25年地価公示(平成25年3月公表)によれば、平成24年における1年間の全国の地価平均は、住宅地及び商業地ともに5年連続して下落している。
問4 正しい。全国の地価平均及び三大都市圏の地価平均は、住宅地でも商業地でも5年連続して下落している。地方圏の地価平均は、住宅地でも商業地でも21年連続して下落している。
【暗記のツボ】⇒「住商地・5連下」と覚えよう。問2と合体させて「住商地・5連下・下率小」と30回唱えてから、次の問5をトライ!

問5 平成25年地価公示(平成254年3月公表)によれば、平成24年における1年間の全国の地価平均は、住宅地は5年連続して下落しているが、商業地は1年ぶりに上昇した。
問5 誤り。全国の地価平均は、住宅地でも商業地でも5年連続して下落している。

【平成25年対策 土地白書・予想問題】
問6 平成25年版土地白書(平成25年6月公表)によれば、平成24年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で120.4万件となっており、前年比6.0%減となっており3年ぶりに減少した。
問6 誤り。前年比増なのか減なのか、つまり増加したのか減少したのかを覚えてチェックしよう。件数は全国で約120.4万件は正しい。前年比6.0%減は誤りで、前年比6.0%増であった。前年より売買取引の件数が増加し、9年振りに増加に転じたのである。120.4万と6.0%は、無理して暗記する必要はない。
(^3^)~♪「土地取引は9振増(きゅうぶりぞ~)」と覚えよ~

【平成25年対策 法人企業統計年報・予想問題】
問7 平成23年度法人企業統計調査結果(財務省、平成24年9月公表)によれば、平成23年度における不動産業の経常利益は約3兆3080億円となっており、対前年度比0.5%増となった。
問7 誤り。経常利益は、前年より0.5%減益となった。経常利益は、平成21年22年と2年連続して増加していたが、平成23は対前年度比0.5%減少した。なお、経常利益約3兆3080億円は正しい。前年より増なのか減なのかをチェックしよう。0.5%は知らなくても解ける。増加したか減少したかの部分を覚えよう。数字は覚えなくても解けます。
※初めて宅建試験を受験される方は、2年前の数値が出るのは古いのではないかと思われるかもしれませんが、法人企業統計は2年前のものが出ます。

問8 平成23年度法人企業統計調査結果(財務省、平成24年9月公表)によれば、平成23年度における不動産業の経常利益は前年より減少したが、売上高は、前年より増加した。
問8 誤り。経常利益は、前年より0.5%減少し、不動産業の売上高は、35兆7124億円で、前年度より2.5%減少した。要するに、売上高も経常利益も、昨年より減少した。

【平成25年対策 住宅着工統計・予想問題】
問9 住宅着工統計(国土交通省、平成25年1月公表)によれば、平成24年の新設住宅着工戸数は、対前年比では5.8%増で、そのうち、持家、貸家、分譲住宅とも前年に比べ増加した。
問9 正しい。新設住宅着工戸数は、3年連続で増加。対前年比5.8%増は正しい。5.8%は知らなくても問題ない。3年連続増加と覚えておけばよい。なお、持家・分譲住宅は3年連続増加だが、貸家は4年振りの増加。

【平成24年対策 宅建業者数・予想問題】
問10 国土交通白書 (平成25年公表) によれば、平成24年3月末現在の宅地建物取引業者数は約12万4千となっており、6年連続して減少した。
問10 正しい。宅地建物取引業者数は12万3922業者となっており、近年微減傾向であり6年連続して減少した。宅地建物取引業者数の問題は、平成24年、21年、18年、14年に出題されています。

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26年入社内定者のみなさんありがとうございました

内定者のみなさん
ありがとうございました。
今日から、このペンを使って仕事します。
みなさんは、M社の財産であり一番の宝です。
全員、合格しますように
26年入社内定者fri

10月7日(月)の模擬試験で高得点を取りましょう(^-^*)

【民法】の復習箇所
1.所有権者は、自己の所有権の行使を妨害された場合には、所有権に基づき妨害排除請求をすることができるが、その妨害排除請求が権利の濫用に当たる場合には、妨害排除請求できない(判例)。
2.問題集192頁問6、問7。

3.例題⇒Aは、自己所有の甲土地の売却権限を授与していないのに、Bは、Aの代理人と称して、Cに甲土地を売却した。
①例題の場合、Aが死亡して、BがAを単独相続し、甲土地を取得した場合には、甲土地の売買契約は、当然に有効になり、Cは、Bに土地の引渡請求をすることができる(判例)。Bが、権限もないのに、Aの甲土地をCに売り、相続によって甲土地を取得したのだから、Bは、Cに甲土地を引渡すべきだと考えたのである。
②例題の場合、Aが、Bの無権代理行為を知り、追認を拒絶した後に死亡して、BがAを単独相続した。この場合は、甲土地の売買契約は無効に確定したままである。Cは、甲土地の引渡しを請求することはできない。

4.①Aは、自己所有の甲土地を、Bに売却し、さらにBはCに転売した場合、Cは登記がなくても、Aに所有権を対抗できる。
②Bが自己所有の乙土地を、AとCに二重譲渡した場合、Cは、登記がなければ、Aに所有権を対抗できない。

5.問題集214頁問2、問3、問題集216頁問7。
6.留置権の問題⇒建物の賃借人が、契約終了時に造作買取請求権を適法に行使した場合、家主は造作の代金を払うまでは、借家人は、造作を留置することはできるが、建物を留置することはできない。



【借地借家法】の復習箇所
1.問題集310頁問1、問3、問題集312頁問6、問7、
2.問題集316頁問1(期間の定めのない借家契約で、家主から正当事由をもって解約の申し入れをしたときは、6ヶ月後に終了する。)、問題集316頁問2、問題集318頁問8


【区分所有法】の復習箇所
1.問題集324頁問8。なお、管理者(管理組合の代表者)は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。

【不動産登記法】の予習箇所
1.分筆又は合筆の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請できない。つまり、土地の所有権者しかできないという意味です。分筆登記とは、1つの土地を2つの土地にすることをいい、合筆登記とは、2つの土地を1つの土地にすることをいいます。なお、所有者の異なる土地を合筆することはできません。


【国土利用計画法】の復習箇所
1.問題集414頁問7。なお、相続は、届出が必要な取引に該当しないので、市街化区域の2000㎡の土地を取得しても、23条の届出は不要。
2.23条の届出は、契約を締結した日から2週間以内にしなければならず、引渡しや、移転登記のときから2週間以内ではないことに注意!

【都市計画法】の復習箇所
1.問題集342頁問7。
2.問題集346頁問15。 
3.問題集348頁問3。

4.知事は、開発許可を与える場合に、都市計画法33条の基準(市街化調整区域では33条の基準と34条の基準)を満たしていれば開発許可を与え、満たしていなければ開発許可を与えません。⇒難解な問題です\(>_<)
① 主として自己居住用の住宅の建築のための開発行為に対して、以下の排水施設の構造及び能力についての33条の基準適用されます(以下の基準を満たすことが必要)。もちろん、建設会社が分譲マンションを建築するための開発行為の場合にも、適用されます。
「排水施設が開発区域内の下水を有効に排水し、溢水(いっすい。水があふれる)等の被害が生じないような構造及び能力で適当に配置されているように設計されていること。」(平成17年に出題された)

② しかし、主として自己居住用の住宅の建築のための開発行為に対しては、「申請者に当該開発行為を行うために必要な資力及び信用があること。」の33条の基準は適用されません。建設会社が分譲マンションを建築するための開発行為の場合には、適用されます。(平成17年に出題された)

【宅地建物取引業法】
1.問題集18頁問6。破産管財人Aは、破産財団(破産者の財産)の換価(お金に換える)のため自ら売主として宅地の売買を反復継続して行う場合、その売買の媒介をBに依頼した。破産管財人は、宅建業を行う場合でも免許は不要と解釈されているので、Aは免許不要だが、Bは免許を必要とする。
2.問題集38頁問3。
3.問題集42頁問9。

4.法人の役員又は政令で定める使用人が免許欠格者であれば、その法人は免許を受けることができない。したがって、法人の政令で定める使用人(支店長)が、破産者で復権を得ない者である場合には、その法人は免許を受けられない。


★以下は、5点免除でない方の部分です。5点免除の方は見る必要なし。
【住宅金融支援機構】
1.機構が行う貸付に係る貸付金の償還は、割賦償還(分割払い)の方法によるが、機構が認めれば割賦償還によらないことができる(例えば一括償還とすることもできる)。

【不当景品類及び不当表示防止法(公正競争規約を含む)】
1.問題集472頁問6。
2.問題集472頁問8。徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分として表示する。直線距離80mにつき1分ではないことに注意!
3.問題集472頁問10。

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プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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