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平成25年宅建試験 法改正情報 農地法の改正 建築基準法の改正 宅地建物取引業法の改正 公正競争規約の改正 固定資産税の改正

平成28年宅建試験用の農地法改正は、左の傘のマークのある最新記事「平成28年宅建試験 農地法の改正 改正情報」をクリックしてください(^^)
【更新日・7月31日】
1 農地法の改正 要注意!
農地法3条の許可が不要となる場合の追加
改正前⇒包括遺贈により農地又は採草放牧地の権利を取得する場合は、農地法3条の許可は不要である。
改正後⇒包括遺贈又は相続人に対する特定遺贈により農地又は採草放牧地の権利を取得する場合は、農地法3条の許可は不要である。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【解説】⇒包括遺贈によって農地・採草放牧地を取得する場合は、農地法3条の許可は不要とされてきましたが、特定遺贈による取得は、農地法3条の許可が必要であるとされてきました。平成24年12月に相続人に対する農地又は採草放牧地の特定遺贈の場合も農地法3条の許可は不要であると改正しました。包括遺贈とは、「私が死んだら、長男には私の財産の5分の1を譲渡する」「私が死んだら、長女には私の財産の5分の2を譲渡する」というように割合で示す遺言によるプレゼントです。特定遺贈とは、「私が死んだら、長男には私の土地を譲渡する」「私が死んだら、長女には私の有価証券をすべて譲渡する」というように譲渡する物を特定して遺言によるプレゼントをすることをいいます。

2 建築基準法の改正
容積率の算定の基礎となる延べ面積の算定方法の合理化
以下の4つの部分は、容積率算定の基礎となる延べ面積に算入しない。
1 備蓄倉庫部分⇒専ら防災のために設ける備蓄倉庫の用途に供する部分(50分の1)
2 蓄電池設置部分⇒蓄電池(床に据え付けるものに限る)を設ける部分(50分の1)
3 自家発電設備設置部分⇒自家発電設備を設ける部分(100分の1)
4 貯水槽設置部分⇒貯水槽を設ける部分(100分の1)

※1と2は、延べ面積に50分の1を乗じて得られた面積を容積率算定の基礎となる延べ面積に算入しない。
※3と4は、延べ面積に100分の1を乗じて得られた面積を容積率算定の基礎となる延べ面積に算入しない。

この容積率の改正は、地震などの大災害に備えるためのものです。大災害の場合、交通機関がストップし、停電し、物流は止まり、店舗は閉店、車での移動も不可能という状態になります。そこで、飲み水確保のため貯水槽を設置してもらい、食糧や防災用品を備蓄する倉庫を設置し、夜間に災害が生じて停電し真っ暗になった廊下から逃げるために蓄電池で非常灯をつけ、病院では自家発電してしのいでもらわねばならないからです。
さぁ、暗記しましょ~\(^^*)
では、ラッパーのように、テンポ良く、何度もいいましょ~♪
備蓄、蓄電、自家発、貯水
びちく♪ちくでん♪じかはつ♪ちょすい♪~\(^^*)
びちく♪ちくでん♪じかはつ♪ちょすい♪~\(^^*)
びちく♪ちくでん♪じかはつ♪ちょすい♪~\(^^*)

3 宅地建物取引業法の改正
重要事項の説明
法改正により、次の①を重要事項として追加されることになりました。
① 宅地又は建物が、津波防災地域づくりに関する法律により指定された津波災害特別警戒区域内にある場合には、当該区域内で特定開発行為や特定建築行為をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事等の許可を受けなければならない旨を重要事項として説明しなければならない。
【解説】⇒なお、建物の貸借の場合には、説明不要である。すなわち、建物の貸借の代理又は媒介をする宅建業者は、①の重要事項の説明は不要である。なぜなら、建物の借主が、特定の開発行為をしたり、特定の建築行為をすることは、あまり考えられないので、説明が不要なのです。


② 宅地又は建物が津波防災地域づくりに関する法律により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を重要事項として説明しなければなりません。
【解説1】⇒②は昨年度試験の改正点ですが、②は、建物の貸借の場合にも説明が必要です。すなわち、建物の貸借の代理又は代理をする宅建業者は、当該建物が、津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を重要事項として説明しなければなりません。
【解説2】⇒津波災害特別警戒区域は、津波災害警戒区域よりも更に危険な場所です。したがって、津波災害警戒区域の中の特に危険な場所に津波災害特別警戒区域が指定されます。それゆえ、津波災害特別警戒区域で、津波災害警戒区域の中に入っていないところはありません。ですから、津波災害特別警戒区域の宅地又は建物を買ったり、借りたりする者は、津波災害警戒区域内の土地でもあるという説明を受けています。


4 固定資産税の改正
改正前
①昭和57年1月1日以前からある住宅を、
②現行の耐震基準に適合させるための耐震改修工事を実施した場合で、
③耐震改修工事費が30万円以上の場合には、
2年度分の固定資産税(120平方メートル相当分までに限る)が2分の1減額されます。

改正後
①昭和57年1月1日以前からある住宅を、
②現行の耐震基準に適合させるための耐震改修工事を実施した場合で、
③耐震改修工事費が50万円を超える場合には、
1年度分の固定資産税(120平方メートル相当分までに限る)が2分の1減額されます。


【解説】⇒2分の1の減額を受けるには、減額してほしいと申告する必要があります。申告をしていないのに、気を利かして減額してくれることはありません。
120㎡減額
5 不動産の表示に関する公正競争規約の改正
(不当景品類及び不当表示防止法の問題で出題される)
1 畳数(住居の居室等の広さ)
改正前⇒住宅の居室等の広さを畳数で表示する場合においては、畳1枚当たりの広さは1.62 平方メートル(各室の壁心面積を畳数で除した数値)以上の広さがあるという意味で用いること。ただし、新築住宅以外の住宅(中古住宅)であって、1畳当たりの面積が1.62 平方メートルに満たないものについては、その旨及び畳1枚当たりの広さを明示して表示することができる
改正後⇒住宅の居室等の広さを畳数で表示する場合においては、畳1枚当たりの広さは1.62平方メートル(各室の壁心面積を畳数で除した数値)以上の広さがあるという意味で用いること。ただし書き削除!

【解説】⇒中古住宅で、1畳当たりの面積が1.62㎡を満たないものは、その旨と1畳当たりの面積を明示し、1畳として明示することができましたが中古住宅でも畳1枚当たりの広さが、1.62㎡以上ないと1畳として表示することができなくなりました。

2 不当表示の禁止
改正前
第23 条 事業者は、次に掲げる広告表示をしてはならない。
モデル・ルーム又は写真、コンピュータグラフィックス、見取図、完成図若しくは完成予想図による表示であって、物件の規模、形状、構造等について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示

改正後
第23 条 事業者は、次に掲げる広告表示をしてはならない。
モデル・ルーム又は写真、コンピュータグラフィックス、見取図、完成図若しくは完成予想図による表示であって、物件の規模、形状、構造等について、事実に相違する表示又は実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示

【解説】⇒優良誤認表示(実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示)だけでなく、事実に相違する表示も不当表示となります。

3 賃貸条件として家賃保証会社との契約を要するときの表示  要注意!
【新しく追加】
賃貸マンション及び賃貸アパートの広告をする場合において、賃貸借契約を締結するには、家賃保証会社等と契約することを条件としているときは、その旨及び契約にかかる金額を表示しなければならないことになりました。

【解説】借家人が家賃を滞納する場合に備えて、賃貸借契約をするときに連帯保証人を立ててもらいましたが、なかなか連帯保証人になってくれる人も少なくなってきたので、借家人になろうとする人が、家賃保証会社と契約を締結すれば、連帯保証人を立てなくてもよいという例が増えてきました。家賃保証会社と契約をすれば、借家人が家賃を滞納した場合、家賃保証会社が家主に代わりに支払うことになります(もちろん、後から家賃保証会社から借家人に請求が来ます)。そこで、いきなり家賃保証会社と契約して一定金額を家賃保証会社に支払って下さいと言われても困ります。そこで、広告に賃貸借契約の前提条件として家賃保証会社と契約をすることと、家賃保証会社に決められた金額を払うことを表示しなければならないとしたのです。

4 物件の環境条件に影響を及ぼすおそれのある建築計画等の表示について
改正前
日照その他物件の環境条件に影響を及ぼすおそれのある建物の建築計画又は宅地の造成計画であって自己に係るものがある場合には、広告やパンフレット等にその旨及びその規模を表示しなければならない
改正後
日照その他物件の環境条件に影響を及ぼすおそれのある建物の建築計画又は宅地の造成計画であって自己に係るもの又は自己が知り得たものがある場合には、広告やパンフレット等にその旨及びその規模を表示しなければならない
【解説】⇒これから、分譲しようとしている宅地、住宅又はマンションの隣りに、現在、建物はないけれども、将来、高層マンションが建築される計画や宅地造成計画があり、それができると日当たりや風向きが悪くなり、電波障害等がでるおそれがある場合、その計画が自社が行うものについては、その旨及びその規模を記載しなければならないことになっていました。今回の改正で、自社が行うものに加えて、他社が行うものであっても知り得たものがある場合は、広告やパンフレット等に、この記載が必要になりました。
            
【⇒続く】
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テーマ : 資格取得
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プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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