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平成24年 宅建試験 合格基準点 33点

平成24年 宅建試験 合格基準点 33点

合格率は、16.7%

問5答3と4のいずれも正解 

①合格者の平均年齢は35.5歳。
②最高齢は東京都の83歳の男性
③最年少は奈良県の16歳の男性
18歳未満の合格者は7人(男性6人、女性1人)


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平成24年管理業務主任者試験 解答速報 解説とコメント 解答解説 問6について 問29について

お疲れさまでした。
平成24年管理業務主任者試験の解答は以下のとおりです。
組み合わせ問題が2題出題され(昨年1題)、個数問題が5題出題されました(昨年8題)。
・答が割れる問題はなかったようです。しかし、問6は、困りました。
・根拠が気になる問題を解説します。


問1-2、問2-3、問3-4、問4-1、問5-4、
問6-3、問7-1、問8-3、問9-4、問10-2、
問11-1、問12-2、問13-1、問14-3、問15-4、
問16-4、問17-3、問18-1、問19-4、問20-1、
問21-2、問22-3、問23-2、問24-1、問25-4、
問26-3、問27-4、問28-2、問29-2、問30-4、
問31-2、問32-3、問33-3、問34-1、問35-4、
問36-2、問37-1、問38-4、問39-1、問40-2、
問41-2、問42-4、問43-3、問44-3、問45-1、
問46-2、問47-4、問48-3、問49-2、問50-1


問6の答は3です。イについて⇒請負人は、自ら仕事を完成しないで下請負人(第三者)に、行わせることができます。委任については、受任者は原則、自ら委任事務を処理しなければなりませんが、委任者の許諾等があれば第三者に行わせることができます(復委任)。
 エについて⇒請負の場合の解除にはいろいろな種類があります。「各当事者が解除できる」とは、請負人も注文者も両方とも解除できるという意味です。ところで、請負は、仕事が完成する前であれば、注文者は、いつでも損害を賠償して解除できます(641条)。しかし、仕事が完成する前であっても、請負人が損害を賠償して、請負人から解除することはできません。委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができます(651条1項)。
アについて⇒請負契約は、諾成契約であり双務契約です。委任契約は、諾成契約ですが、原則、無報酬です。であれば、委任契約は、原則として、片務契約です。報酬の特約をすれば、双務契約となります。原則で答えるならば、アも誤りであり、答は1と3になってしまいます。それとも、現実の取引社会では、委任契約は、ほとんど有償だから双務契約だとして作問されているのだろうか?


問7の答は1です。契約書記載事項として、植栽管理業務(施肥、剪定、消毒、害虫駆除等)のような業務を個々の状況や必要性に応じて適宜追加、修正することができます。

問8の答は3です。ア、ウ、エが不適切です。イは適切な内容です。

問9の答は4です。保証契約書等を添付することにより、解除に関する事項、免責に関する事項、保証額の支払に関する事項を確認できる場合は、記載を省略することができます。

問10の答は2です。管理費の滞納者に訴訟を提起する場合、事前に、内容証明郵便で催告する義務はない

問12の答は2です。「敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用」は、管理費から支出します。ただし、「敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」のためであれば、修繕積立金から取り崩すことができます。

問13の答は1です。標準管理規約61条2項によれば、管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じた負担割合により、その都度必要な金額の負担を求めることができると定めています。しかし、これにつき総会の決議が必要か否かは明記していません
 これについて、総会の決議が必要であるとする考え方と必要でないという考え方があります。このように2つの解釈がある場合には、後から訴訟で争われる可能性の少ない方法を選択すべきです。したがって「総会の決議をもって必要な金額の負担を求めることができる。」とするのが最も適切といえます。


問18の答は1です。居室とは、居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室のことです。

問19の答は4です。防火管理者の業務については、できる限り外部の専門業者への委託により行うことという規定はありません。防火管理者は、普段からその対象物に常駐する人が望ましいです。

問21の答は3です。加熱面以外の面(屋内に面するものに限る。)の温度が可燃物燃焼温度以上に上昇しないものであることが規定されています。

問22の答は3です。「レディーミクストコンクリートとは、工場で生産された建築工事に用いられるコンクリートで、コンクリートミキサー車で、まだ固まらない状態のままで現場に運搬されるものをいい、日本工業規格で品質が規定されている。」⇐これは、11月30日にtwitterでつぶやいた内容です。正解肢ずばりだったのでうれしいです。

問23の答は2です。タイルのⅠ類の吸水率は3.0%以下、Ⅱ類の吸水率は10.0%以下、Ⅲ類の吸水率は50.0%です。したがって、最も吸水率の高いのは、Ⅲ類です。

問24の答は1です。貯水槽の底部は、100分の1以上の勾配を設け、最低部にピット又は溝を設け、そこに水抜き管を設置します。

問25の答は4です。給水ポンプを防振架台上に設置する場合、耐震ストッパを設けます。

問26の答は3です。1,2,4は結露が原因で、3はシーリング防水不具合による水漏れが原因です。

問27の答は4です。1,2,3はひび割れの原因となります。骨材が膨張する場合には、ひび割れの原因となりますが、骨材が収縮する場合にはひび割れ原因となりません。

問28の答は2です。高置水槽方式をポンプ直送方式にしても省エネ対策にはなりません。

問29の答は2です。
・肢2は、議決権不統一行使の問題ですが、区分所有者Aが専有部分の102号室と202号室の2つ所有している場合、議決権は2つありますが、同一議案について、議決権の1つは賛成とし、もうひとつの議決権で反対するのは、自己矛盾の態度であり、最も不適切と判断します。
 確かに、一人の区分所有者が、議決権を複数持つ場合、統一して行使しなければならないとの規定はありませんが、たとえば排水管を、排水ヘッダ方式にしようという議案に対して、Aは、102号室としては、お金がかかるから反対であると主張し、202号室としては、便利になるから賛成だと主張した場合、議長は、「反対なんですか、賛成なんですか、どちらでしょうか?それとも、決めれないのでしょうか?と、いうことは棄権でしょうか?」という状態にならないでしょうか。
・肢3について。区分所有法によれば、専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければなりません。そして、標準管理規約によれば、議決権を行使する者1名を選任して、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならないと規定されています。
 議決権行使者の指定は、包括的にしておくこともできますし、集会ごとにすることもできます。この行使者の指定は、専有部分の持分の過半数で決めることになります。
 では、専有部分を夫婦で共有している場合、実際に、議決権行使者を届け出ているかというと、届出をしていないで夫又は妻が単独で出席をしていることが多々あるかと思います。
この場合、どう扱うが問題となります。総会に共有者の一人が出席すれば、その者が指定を受けたものと取り扱ってよいと思われます。例えば、妻が出席した場合、理事長(議長)が「議決権行使者の届出がありませんから、たとえ、奥さんを議決権行使者として決めてあったとしても、奥さんは議決権を行使できません。」というのは穏当ではないし、その場(総会を開く前に)で、理事長(議長)が「奥さんが今日は議決権行使者になってるんですね」と質問し、「そうです」と答えれば済みます。議決権を行使してはならないと厳格に解釈することもできるでしょうが、実際的ではないのではないでしょうか。総会に、区分所有者が集合してきたときに、まず、誰が出席しているかを確認しますが、その過程で処理できるものだと思います。
・ちなみに、基本法コンメンタールマンション法(日本評論社)82頁によれば、「実務上は、共有者の連名で行使者を指定した旨の書面を管理者に届け出ておくのが適当であるが、集会の際に共有者の一人が出席すれば、その者を指定を受けた者として扱ってよいであろう。」とされています。
・とは、言っても、平成18年管理業務主任者試験問35肢1「【問 35】あるマンションの総会の議長が行った次の行為のうち、マンション標準管理規約によれば、最も適切なものはどれか。肢1.1住戸が2名の共有の場合、あらかじめ議決権行使者としての届出のなかった共有者1名に議決権を行使させた。(最も適切なものではないという解答になっています)」の問題を解いていれば、肢3も、適切でないと判断してしまうでしょう。そうすると、肢2も不適切、肢3も不適切で、最も不適切なのは、かろうじて2というべきか・・・、微妙です。



問41の答は2です。宅建受験勉強した人は楽勝ですね。損害賠償請求に代えて、瑕疵修補請求できるとの特約は、有利な特約であり有効です。

問49の答は2です。誤っているものはウとエです。ウは、業者でなくなった後も守秘義務を負います。エは、一部委託はできます。

問50の答は1です。管理業務主任者証には、氏名・住所の欄はありますが、業務に従事するマンション管理業者の商号の欄はありません。したがって、転職により別のマンション管理業者の業務に従事することになっても、管理業務主任者証の記載の訂正を受ける必要はありません。

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プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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