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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.154

問154住宅瑕疵担保履行法(H22年問45)⇒宅建業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。
【解説】資力確保措置は、売主である宅建業者に課せられているのであって、媒介業者や代理業者には課されていない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編11章住宅瑕疵担保履行法】
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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.153

問153住宅瑕疵担保履行法(H22年問45)⇒自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅建業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
【解説】売主である宅建業者は、売買契約成立前に、住宅販売瑕疵担保保証金を供託した供託所の所在地等について説明しなければならない。なお、この説明は口頭ですることはできず、書面を交付して説明をしなければならない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編11章住宅瑕疵担保履行法】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.152

問152住宅瑕疵担保履行法(H22年問45)⇒宅建業者は、自ら売主として宅建業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。
【解説】資力確保措置は、新築住宅の売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合に、売主に課される義務である。売主も買主も宅建業者である場合には資力確保措置を講じる義務はない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編11章住宅瑕疵担保履行法】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.151

問151宅建業法(H22年問44)⇒甲県知事は、宅建業者B(国土交通大臣免許)に対し、甲県の区域内における業務に関し取引の関係者に損害を与えたことを理由として指示処分をしたときは、その旨を甲県の公報により公告しなければならない。
【解説】免許の取消し処分、業務停止処分をしたときには公告が行われるが、指示処分をしたときは、公告はなされない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編16章監督処分・罰則】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.150

問150宅建業法(H22年問44)⇒甲県知事免許の宅建業者Aが、乙県の区域内における業務に関し乙県知事から指示処分を受けたときは、甲県に備えられる宅地建物取引業者名簿には、当該指示の年月日及び内容が記載される。
【解説】指示処分を受けた場合には、その業者の業者名簿に、指示処分の年月日及び内容が記載される。⇒○【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編16章監督処分・罰則】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.149

問149宅建業法(H22年問44)⇒甲県知事は、乙県知事の登録を受けている取引主任者に対し、甲県の区域内において取引主任者として行う事務に関し不正な行為をしたことを理由として指示処分をしようとするときは、あらかじめ、乙県知事に協議しなければならない。
【解説】甲県知事は、独自に指示処分をすることができる。甲県知事が指示処分をする前に、乙県知事と事前に協議をする必要はない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編16章監督処分・罰則】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.148

問148宅建業法(H22年問44)⇒国土交通大臣は、宅地物業者A(甲県知事免許)に対し、宅建業の適正な運営を確保するため必要な勧告をしたときは、遅滞なく、その旨を甲県知事に通知しなければならない。
【解説】業務停止処分又は免許取消処分をしたときは、通知が必要であるが、指導、助言、勧告をしたにすぎないときは、通知は不要である。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編16章監督処分・罰則】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.147

問147宅建業法(H22年問43)⇒保証協会は、新たに宅建業者がその社員として加入しようとするときは、あらかじめ、その旨を当該宅建業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。
【解説】保証協会は、新たに社員が加入し、又は社員がその地位を失つたときは、直ちに、その旨を当該社員である宅建業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。あらかじめ報告する必要はない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編7章保証協会・供託所に関する説明】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.146

問146宅建業法(H22年問43)⇒保証協会から還付充当金を納付すべきことの通知を受けた社員は、その通知を受けた日から1月以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。
【解説】保証協会から還付充当金を納付すべきことの通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編7章保証協会・供託所に関する説明】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.145

問145宅建業法(H22年問43)⇒保証協会の社員である宅建業者と宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、当該保証協会の認証を受けるとともに、当該保証協会に対し、還付請求をしなければならない。
【解説】弁済業務保証金の還付を受けるには、保証協会の認証が必要である。弁済業務保証金の還付請求は、保証協会に対してするのではなく、法務大臣及び国土交通大臣が指定する供託所である。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編7章保証協会・供託所に関する説明】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.144

問144宅建業法(H22年問43)⇒宅建業者が保証協会の社員となる前に、当該宅建業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
【解説】保証協会に入っていない宅建業者に対し宅地建物取引業に関する債権を取得した者は、その後、その宅建業者が保証協会の社員となった場合は、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。⇒○【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編7章保証協会・供託所に関する説明】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.143

問143宅建業法(H22年問42)⇒宅建業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授受があるときは、当該宅建業者が受領できる報酬額は、借賃の1.05月分又は権利金の額を売買代金とみなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限としなければならない。
【解説】借賃の1.05月分又は権利金の額を売買代金とみなして算出した金額のいずれかを選んで請求することができる。どちらを選んでもよい。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編15章報酬額の制限】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.142

問142宅建業法(H22年問42)⇒宅建業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.05月分の報酬を受領することはできない。
【解説】居住用建物の賃貸借の媒介をした者は、依頼者の承諾がないときは、借主からは、借賃の0.525月分以下の報酬を受領することができる。⇒○【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編15章報酬額の制限】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.141

問141宅建業法(H22年問42)⇒宅建業者は、国土交通大臣が定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
【解説】好意で支払う謝金であっても、報酬の制限に服する。したがって、報酬と謝金の合計額は、国土交通大臣が定める報酬の限度額以内でなければならない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編15章報酬額の制限】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.140

問140宅建業法(H22年問42)⇒宅建業者の媒介により建物の賃貸借契約が成立した。依頼者と宅建業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該依頼者は宅建業者に対して国土交通大臣が定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。
【解説】報酬の支払の特約をしないと報酬請求権は発生しない。国土交通大臣が定めた報酬の限度の規定は、報酬の特約をしていないのに、その額を請求できるというものではなく、報酬の支払の特約をした場合に、大臣の定める限度を超える請求をしてはいけないという趣旨にすぎない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編15章報酬額の制限】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.139

問139宅建業法(H22年問41)⇒宅建業者Aが、自ら売主として宅建業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約をする場合において、手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じる予定である旨を、AがあらかじめBに対して説明したときは、Aは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の10%に相当する額を手付金として受領することができる。
【解説】売主Aが宅建業者で、買主Bが非業者である場合、Aが、工事完了前の建物について、代金額の5%を超える手付金を受け取るには、事前に保全措置をとらないと、Bから手付金を受け取ってはならない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編14章8種類制限(2)】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.138

問138宅建業法(H22年)⇒宅建業者Aが、自ら売主として宅建業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約をする場合において、Aが受領した手付金の返還債務のうち、代金額の5%を超える額又は1,000万円を超えた部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約をAと銀行との間であらかじめ締結したときは、Aは、この額を超える額の手付金を受領することができる。
【解説】保全措置を講じる必要があるとされた額を超える手付金等を受領するときは、全額につき保全措置をとらなければならない。このように全額の保全措置をとらないときは、手付金等を受領してはならない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編14章8種類制限(2)】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.137

問137宅建業法(H22年問41)⇒宅建業者Aが、自ら売主として宅建業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約をする場合において、Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間であらかじめ締結した。この場合、Aは、当該マンションの代金の額の20%に相当する額を手付金として受領することができる。
【解説】Aは、代金額の5%を超える手付金を受け取るには、手付金等保全措置をとらなければならない。手付金等保全措置の一つである保証委託契約は、銀行等との間でしなければならない。代表取締役との間で保証委託契約をすることはできない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編14章8種類制限(2)】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.136

問136宅建業法(H22年問41)⇒宅建業者Aが、自ら売主として宅建業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約をする場合において、代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わない。この場合、Aは、Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。
【解説】未完成物件の売買の場合は、代金額の5%を超える手付金等(中間金)を受けるときは、手付金等保全措置をとらなければならない。売主が保全措置をとらないときは、買主は、支払を拒むことができる。したがって、Bの未払いは、正当事由にもとづくので、債務不履行にはならず、Aは、解除することはできない。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成23年版第1編14章8種類制限(2)】

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プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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