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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.8

問8民法(H22年宅建問2肢4)⇒Aは、Aが所有する甲土地を売却する代理権をBに与えた。Bが売主Aの代理人であると同時に買主Dの代理人としてAD間の売買契約を締結しても、あらかじめ、A及びDの承諾を受けていれば、この売買契約は有効である。
【解説】A・D両方から代理権を授与されたBが行う代理行為を双方代理という。双方代理は、原則禁止されている。しかし、A及びDの承諾があれば、双方代理も有効となり、AD間に売買契約が有効に成立するのだ。⇒正しい。【氷見敏明の楽学宅建平成22年版第2編3章代理】
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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.7

問7民法(H22年宅建問2肢3)⇒Aは、Aが所有する甲土地を売却する代理権をBに与えた。18歳のBがAの代理人として甲土地をCに売却した後で、Bが18歳であることをCが知った場合には、CはBが未成年者であることを理由に売買契約を取り消すことができる。
【解説】未成年者を自分の代理人として選んでもよい。この場合、代理が未成年者であることを理由に、本人A又は相手方Cは、取り消すことができない。⇒誤り。【氷見敏明の楽学宅建平成22年版第2編3章代理】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.6

問6民法(H22年宅建問2の肢2)⇒Aは、Aが所有する甲土地を売却する代理権をBに与えた。Bが死亡しても、Bの相続人はAの代理人として有効に甲土地を売却することができる。
【解説】代理人が死亡した場合は、代理人の代理権は消滅する。代理人が死亡しても、代理権は相続されない。したがって、Bの相続人には代理権がないので、甲土地を売却できない。⇒誤り。【氷見敏明の楽学宅建平成22年版第2編3章代理】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.5

問5民法(H22年宅建問2の肢1)⇒Aは、Aが所有する甲土地を売却する代理権をBに与えた。その後、Aが死亡した後であっても、BがAの死亡の事実を知らず、かつ、知らないことにつき過失がない場合には、BはAの代理人として有効に甲土地を売却することができる。なお、表見代理は成立しないものとする。
【解説】本人が死亡すれば、代理人が本人の死亡につき善意無過失であっても、代理人の代理権は消滅する。したがって、Aが死亡すれば、Bの代理権は消滅し、Bは、甲土地を売却できない。⇒誤り。【氷見敏明の楽学宅建平成22年版第2編3章代理】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.4

問4民法(H22年宅建問1の肢4)⇒被補助人が法律行為を行うためには、常に補助人の同意が必要である。

【解説】被補助人が法律行為をする場合、補助人の同意が常に必要となるわけではない。家庭裁判所が補助開始の審判をするときに、被補助人が行為をする場合に、補助人の同意が必要な行為を決めるのである。⇒×【氷見敏明の楽学宅建平成22年版第2編1章制限行為能力者】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.3

問3民法(H22年宅建問1の肢3)⇒被保佐人については、不動産を売却する場合だけではなく、日用品を購入する場合も、保佐人の同意が必要である。
【解説】被保佐人は、不動産を売却する場合には、保佐人の同意が必要であるが、日用品を購入する場合は、保佐人の同意は不要である。⇒答 誤り【氷見敏明の楽学宅建平成22年版第2編1章制限行為能力者】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.2

問2 民法(H22年宅建問1の肢2)⇒成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却するには、家庭裁判所の許可が必要である。
【解説】成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。⇒答 正しい【氷見敏明の楽学宅建平成22年版第2編1章制限行為能力者】

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H22年宅建問題を毎日、肢1つだけ解こう!No.1

問1 民法(H22年宅建問1の肢1)⇒土地を売却すると、土地の管理義務を免れることになるので、婚姻していない未成年者が土地を売却するに当たっては、その法定代理人の同意は必要ない。
【解説】婚姻をしていない未成年者は、土地を売却するにあたって、法定代理人の同意が必要だ。同意がない場合は、後からその契約を取り消すことができる。なお、婚姻した20歳未満の者は、成年者とみなされるので、土地の売却にあたって、法定代理人の同意は不要だ。⇒答 誤り【氷見敏明の楽学宅建平成22年版第2編1章制限行為能力者】

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不動産コンサルティング技能試験

平成22年度 不動産コンサルティング技能試験 11月14日(日)

受験申込受付期間
平成22年8月2日(月)~9月10日(金)/当日消印有効

※ 本年度の申込受付は終了しました。
受験料 30,000円(消費税含む)
試験実施日 平成22年11月14日(日)
択一式試験(午前)及び記述式試験(午後

試験地
札幌・仙台・東京・横浜・静岡・金沢・名古屋・大阪・広島・高松・福岡・沖縄の12地区(予定)
※ 受講票は10月15日(金)普通郵便にて通知されます。

受験資格
次の①又は②のいずれかに該当する方
①宅地建物取引主任者資格登録者で現に宅地建物取引業に従事している方、又は今後従事しようとする方
②不動産鑑定士で、現に不動産鑑定業に従事している方、又は今後従事しようとする方
※ なお、技能登録のためには、宅地建物取引主任者資格登録後、不動産に関する5年以上の実務経験、または不動産鑑定士登録後、不動産鑑定に関する5年以上の実務経験を満たすこと等の要件が必要です。


問い合わせ先
(財)不動産流通近代化センター ℡03-5843-2079

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神楽坂 グルメ散歩

さあ、ついた!いざ、神楽坂へ
(い) 私のこだわりの神楽坂とは、神楽坂下交差点から神楽坂上交差点までの間のエリアです。神楽坂下交差点に行くには、JR飯田橋駅西口をでます(写真)。西口改札をでたら右方向に歩いていきます(写真でいうと左です。)。道は下り坂です。
駅2
←こちらの方向に行けば神楽坂方面

神楽坂下(ここから登る坂が神楽坂)  
 (ろ)  JR飯田橋駅西口から道を下っていくと神楽坂下交差点につきます。信号があります(写真)。信号の上にかろうじてみえるでしょうか?神楽坂下と書いてありますね。黄色い看板のヒグチ薬局がみえますね。この神楽坂下から上に登っていく坂が神楽坂なのです。  登りましょう! 
神楽坂下
 
神楽坂仲通り(ここからが、神楽坂らしい風情のある散歩)  
 (は) 神楽坂下交差点から神楽坂を登っていきます。しばらく歩くと、進行方向右に向かってサークルKあり、そのサークルkの2階はロイヤルホストです。このサークルK、ロイヤルホストの手前に右に曲がる道があります。この道を神楽坂仲通りといいます(写真)。ここからが面白い神楽坂の散歩の第一歩となります。
神楽坂仲通り

芸者新道
(に) 神楽坂仲通りを少し歩くと左に曲がる小さな上に登る石畳の坂道があります。これを芸者新道とい います(写真)。かつて神楽坂の芸者さんが近道をするために通ったため芸者新道というのだという話もありますが、本当かどうか分かりません。写真の右端の茶色の玄関の店は+81レストランといい、京野菜を使ったフレンチレストランという面白いお店です。真ん中の竹の左隣りにイタリアンの神楽坂zioがあります。 夜になると、竹の下にある明りが灯り、ロマンティックな感じになります。やはり、神楽坂のディープな横道は、恋人たちの街なのでしょうか?                               
81
+81レストランのホームページhttp://www.81restaurant.jp/concept.htm 

Pizzeria Gelateria神楽坂Zio  
(ほ) 下の写真が神楽坂ZiOのドアです。メインメニューのピッツァは石窯で焼きあげられており、私は、ここのマルゲリータが一番好きです。石畳の芸者新道にひっそりとたたずむZiOは、なかなか雰囲気のよいお勧めのお店です。 
 zioのホームページ  http://www.zio1995.com/ 
zio2
 Zioのドアです。

かくれんぼ横丁
(へ) ロイヤルホストのあるところから右に入る神楽坂仲通り(は)を10mくらい歩い て行くと左に折れる芸者新道(に)がありますが、芸者新道に入らないで、そのまま神楽坂仲通りをもう少し歩くと、左に曲がる小さな横丁である「かくれんぼ横丁」があります(下の写真)。このかくれんぼ横丁には、おもしろいお店がぎっしりつまっています。JR飯田橋駅から歩いて5分くらいですから、ぜひ、ぶらついてみてください。この先は、迷路のようになっており、一番遠い出口は、神楽坂最大の横丁である「本多横丁」に出るのです。  
かくれんぼ横丁2  
 かくれんぼ横丁の入り口から撮影
 


























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平成22年宅建試験 解答速報!

平成22年宅建試験解答速報
正解番号 問1ー2、問2ー4、問3ー1、問4ー3、問5ー4、問6ー3、問7ー1、問8ー2、問9ー2、問10ー3、問11ー4、問12ー2、問13ー4、問14ー1、問15ー3、問16ー1、問17ー4、問18ー4、問19ー3、問20ー3、問21ー1、問22ー2、問23ー3、問24ー3、問25ー1、問26ー4、問27ー2、問28ー3、問29ー4、問30ー4、問31ー2、問32ー1、問33ー4、問34ー3、問35ー2、問36ー4、問37ー1、問38ー1、問39ー4、問40ー1、問41ー4、問42ー3、問43ー1、問44ー3、問45ー4、問46ー3、問47ー3、問48ー2、問49ー2、問50ー2 合格点は36点でした。

10月17日夜 平成22年宅建試験解答速報を掲示します!

10月17日に平成22年度宅建試験解答速報及びコメントを掲載します。

平成22年 宅建業法の改正 保存期間だけは最低限覚えよう

1 帳簿の保存期間
 宅地建物取引業者は、帳簿(電子計算機に備えられたファイル又は磁気ディスクを含む。)を各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後5年間、その帳簿を保存しなければならない。以上の点ついては、改正前も現在も同じである。ただし、宅建業者が、新築住宅を販売する場合、その新築住宅を販売した帳簿は閉鎖後10年保存となった(改正点)。ちなみに、新築住宅の売買の代理又は媒介を行う代理業者又は媒介業者の帳簿は、閉鎖後5年保存であるが、新築住宅を自ら販売する販売業者の新築住宅の販売に関する帳簿は、閉鎖後10年保存となる(同法施行規則18条3項)。

2 宅地建物取引業法上の帳簿への記載事項の追加
宅地建物取引業者には、その事務所ごとに帳簿を備付ける義務がある。そして、宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない(宅地建物取引業法49条)。

 改正前の国土交通省が定める帳簿に記載すべき事項は、以下の8項目であった。
① 自ら売買・交換をするのか、売買・交換・貸借の代理をするのか又は売買・交換・貸借の媒介をするのかの別を記載する(取引態様の別)
② 売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者及びこれらの者の代理人の氏名及び住所
③ 取引に関与した他の宅地建物取引業者の商号又は名称(宅地建物取引業者が個人である場合においては、その者の氏名)
④ 宅地の場合にあっては、現況地目、位置、形状その他当該宅地の概況
⑤ 建物の場合にあっては、構造上の種別、用途その他当該建物の概況
⑥ 売買金額、交換物件の品目及び交換差金又は賃料
⑦ 報酬の額
⑧ 取引に関する特約その他参考となる事項

次に、平成21年10月1日からは、新築住宅を販売する宅建業者の帳簿の記載事項として、以下の⑨~⑫の内容が追加された(同法施行規則18条1項8号)。新築住宅の売買の媒介業者や代理業者の帳簿には、以下の内容は追加する必要はない。
⑨ 当該新築住宅を引き渡した年月日
⑩ 当該新築住宅の床面積
⑪ 当該新築住宅が販売新築住宅であるときは、同項 の書面に記載された2以上の宅地建物取引業者それぞれの販売瑕疵負担割合の合計に対する当該宅地建物取引業者の販売瑕疵負担割合の割合
⑫ 当該新築住宅について、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結し、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付しているときは、当該住宅瑕疵担保責任保険法人の名称

平成22年宅建試験 農地法改正問題を解いてみよう

平成28年宅建試験用の農地法改正は、左の傘のマークのある最新記事「平成28年宅建試験 農地法の改正 改正情報」をクリックしてください(^^)

平成22年宅建試験・農地法の改正を覚えるための練習問題
1 相続又は遺産分割によって農地を取得する場合には、農地法3条の許可は不要であるが、農業委員会に届出が必要である。

2 国又は都道府県が農地を農地として買い取る場合には、農地法3条の許可は不要である。

3 国又は都道府県が所有している農地を転用する場合には、原則として農地法4条の許可は不要であるが、国又は都道府県と都道府県知事(農地が4ha超のときは農林水産大臣)に届出をしなければならない。

4 国又は都道府県が所有する農地を、道路、農業用用排水施設にするために農地を転用する場合には、農地法4条の許可は不要である。

5 都道府県が転用目的で農地を取得する場合には、原則として、農地法5条の許可を受けなければならないが、都道府県と都道府県知事(農地が4ha超のときは農林水産大臣)との協議が成立すれば、5条の許可があったものとみなされる。

6 Aは、農地の所有者との間で、存続期間30年の賃貸借契約を締結した。この場合、当該農地の賃貸借契約は20年とみなされる。

7 法人の代表者が、マンションを建築するために農地法5条の許可を受けずに農地を購入した。この法人は、1億円以下の罰金に処される。
                  
【解説】
1 ○ 相続又は遺産分割によって農地を取得する場合は、農地法3条の許可は不要であるが、農業委員会に届出が必要である。

2 ○ 国又は都道府県が農地を農地として買い取る場合には、農地法3条の許可は不要である。しかし、国又は都道府県が農地を転用する場合には、原則として、農地法4条の許可が必要である。また、国又は都道府県が農地を転用目的で権利移動(売買等)する場合にも、原則として、農地法5条の許可が必要である。

3 × 国又は都道府県が所有している農地を転用する場合には、原則として農地法4条の許可が必要である。届出ではなく、許可が必要である。なお、国又は都道府県が転用する場合には、国又は都道府県と都道府県知事(農地が4ha超のときは農林水産大臣)との協議が成立すれば、4条の許可があったものとみなされる。

4 ○ 国・都道府県が所有している農地を転用する場合には、原則として、農地法4条の許可が必要である。しかし、例外として、道路、農業用用排水施設にするために農地を転用する場合には、4条の許可は不要である。

5 ○ 都道府県が転用目的で農地を取得する場合には、農地法5条の許可を受ける必要がある。都道府県が転用する場合には、都道府県と都道府県知事(農地が4ha超のときは農林水産大臣)との協議が成立すれば、5条の許可があったものとみなされる。なお、例外として、都道府県が、道路、農業用用排水施設にするために農地を取得する場合には、5条の許可は不要である。

6 × 農地又は採草放牧地の賃貸借契約は50年以内の範囲で定めることができ、50年を超える契約を締結したときは、50年となる。したがって、30年と定めた場合には、30年として有効である。農地法の改正前は、20年を超える賃貸借はできなかった。

7 ○ 法人の代表者又は法人の従業者が、農地法3条、4条、5条に違反する行為をした場合は、法人に1憶円以下の罰金が処される。


平成22年試験のための住宅瑕疵担保履行法の解説

■住宅瑕疵担保履行法の解説!
1 民法上の売主の瑕疵担保責任
 隠れた瑕疵(例:1週間雨が降ると屋根から雨漏りし始める)のある物を売った場合、買主は、売主に対し損害賠償請求をすることができ、契約目的が達成できない場合であれば解除もできる。ただし、民法上、瑕疵修補請求をする権利はない(特約をすれば別)。なお、これらの瑕疵担保責任の追及は、買主が瑕疵を発見したときから1年以内にしなければならない。

2 住宅の品質確保の促進等に関する法律(以下「品確法」という。)
 新築住宅の売買契約を締結した場合、売主は、基本構造部分(柱、梁、屋根、外壁等)について引渡から10年間瑕疵担保責任を負う。すなわち買主は、売主に対し、引渡から10年間、瑕疵修補請求、損害賠償請求、解除(契約目的を達成できない場合のみ)することができる。新築住宅とは、工事完了後1年を経過しておらず、かつ、人の居住の用に供したことのないものをいう(品確法2条2項)。
基本構造部分⇒柱、梁、基礎、基礎ぐい、壁等の構造耐力上主要な部分、及び屋根、外壁等雨水の浸入を防止する部分をいう。
①中古住宅の売買 隠れた瑕疵全部⇒民法適用
②新築住宅の売買 基本構造部分の隠れた瑕疵⇒品確法
③新築住宅の売買 基本構造部分以外の隠れた瑕疵⇒民法適用

※中古住宅の隠れた瑕疵については、民法が適用される。新築住宅の基本構造部分以外の部分の隠れた瑕疵についても、民法が適用される。新築住宅の基本構造部分の隠れた瑕疵については、品確法が適用される。

3 住宅瑕疵担保履行法(平成21年10月1日から施行)
 新築住宅の買主は、2で解説したように、基本構造部分の隠れた瑕疵について、引渡から10年間は、瑕疵修補請求、損害賠償請求、解除をすることができるが、売主が倒産した場合には、事実上何も請求できないことになる。これを救済するために、住宅瑕疵担保履行法が制定された。
(1) 資力確保措置
住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置を宅建業者に義務付けている。資力確保措置とは、新築住宅を販売する宅建業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるように、保険に加入するか、又は保証金(住宅販売瑕疵担保保証金)の供託が義務付けられた。保険への加入にあたっては、住宅の工事中に検査が行われる。保険は国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」の保険に限られる。なお、売主も買主も宅地建物取引業者である場合には、資力確保措置をとる必要はない。売主が宅建業者で、買主が非業者の場合に、売主がに資力確保措置が義務付けられる。

(2) 保険金
 宅建業者が倒産し補修等が行えない場合、保険に加入している新築住宅(保険付き住宅)を取得した買主は、保険法人に対し、瑕疵の補修などにかかる費用(保険金)を直接請求することができる。

※ 買主の取得する住宅が保険に入っているかどうかは、売買契約時に、業者から買主に説明があり、契約書面(37条書面)にも記載される。

(3) 保証金の還付請求
 供託所への保証金の還付請求⇒事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、新築住宅を取得した者は、供託所に対して瑕疵の補修等に必要な金額について、保証金からの還付を請求することができる(還付請求)。
 
(4) 宅地建物取引業者による供託所の所在地等に関する説明
 供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。この供託所の説明は口頭ですることはできない
※ 供託宅地建物取引業者とは、住宅販売瑕疵担保保証金を供託している宅地建物取引業者をいう。
※ 宅建業者は、営業保証金を供託している供託所の説明をするようにしなければならないが、この説明は口頭でもよい

平成22年宅建試験ニュース

1 試験部発表(平成22年4月1日)
 平成22年4月1日に、宅建試験部より、平成22年度の宅建試験から、宅地建物取引業法の科目の内容、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」を追加すると発表があった。

農地法の改正ポイント 平成22年宅建試験用

農地法の改正
農地法3条の許可の改正について
相続による農地の取得、遺産分割による農地の取得には、農地法3条の許可は不要です。ここまでは、改正前も改正後も同じです。しかし、これに追加がありました。
すなわち、「相続による農地の取得、遺産分割による農地の取得には、農地法3条の許可は不要ですが農業委員会に届出が必要となりました。」

農地法4条の許可の改正について
国・都道府県が所有している農地を転用する場合には、改正前では、4条の許可は不要でしたが、改正により4条の許可が必要になりました。なお、国又は都道府県が転用する場合には、国又は都道府県と都道府県知事(農地が4ha超のときは農林水産大臣)との協議が成立すれば、4条の許可があったものとみなされます。

☆ただし、国、都道府県が、道路農業用用排水施設にするために所有する農地を転用する場合には、4条の許可は不要となります。※条文には、農業用排水施設とは書いてありません。農業用用排水施設と条文に書いてあります。

農地法5条の許可の改正について
国・都道府県が転用目的で農地・採草放牧地を取得する場合には、5条の許可は不要でしたが、改正により5条の許可を受ける必要があります。なお、国又は都道府県が転用する場合には、国又は都道府県と都道府県知事(農地が4ha超のときは農林水産大臣)との協議が成立すれば、5条の許可があったものとみなされます。

☆ただし、国、都道府県が、道路農業用用排水施設にするために農地・採草放牧地を取得する場合には、5条の許可は不要となります。

農地法19条の改正について(存続期間) 
農地・採草放牧地の賃貸借契約は、期間50年以内の範囲で定めることができるようになりました。改正前は20年が限度でした。50年を超える賃貸借をしても50年となります。

法人には、1億円の罰金
農地法3条の許可を受けずに、農地・採草放牧地を権利移動した者、農地法4条の許可を受けずに農地を転用し者、農地法5条の許可を受けないで農地・採草放牧地を転用目的で権利移動した者は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処されます。
 法人の代表者又は従業者が上記の農地法3条、4条、5条違反の行為をした場合は、法人に1憶円以下の罰金が科されます。人には、1億円以下の罰金は科しません


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プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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