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平成30年度(2018年)宅建試験 法改正情報 宅建業法改正・都市計画法改正・建築基準法改正

平成30年(2018年)宅建試験対策 法改正情報(平成30223記述)
 宅建試験(宅建士試験)は、試験が実施される年の4月1日に施行されている法律から出題されます。宅地建物取引業法、都市計画法、建築基準法について改正がありました。


1.宅地建物取引業法の改正
●改正による追加事項その1(平成30年4月1日施行日)
 宅地建物の売買・交換の媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者は、依頼者に、遅滞なく、媒介契約書面を作成して交付しなければなりません。この媒介契約書面に、次の事項を新たに記載しなければならないことになりました。
「当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(インスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項」
※注意点
① 建物状況調査とは、建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分で、国土交通省令で定める部分(建物の構造耐力上主要な部分等)の状況調査をいい、既存住宅状況調査技術者が実施するものでなければなりません。
② 既存住宅状況調査技術者とは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士のことです。講習を修了していない建築士が実施する調査は、宅地建物取引業法の建物状況調査には該当しません。
③ 改正による追加事項の「既存の建物」とは、既存住宅すなわち、中古住宅です。店舗等は含みません。既存住宅とは、ⅰ)人の居住の用に供した住宅、又はⅱ)建設工事の完了の日から1年を経過した住宅、のいずれかに該当するものをいいます。
④ 建物状況調査の対象となる「建物の構造耐力上主要な部分等」とは、住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、屋根等をいいます。


●改正による追加事項その2(平成30年4月1日施行日)
 取引物件が既存建物である場合には、次に関する事項を重要事項説明書に記載し、説明しなければならないことになりました。
「① 建物状況調査(実施後1年を経過してないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
② 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類(建築確認済証、建物状況調査報告書等)の保存の状況」

※注意点
既存建物の貸借の代理又は媒介をする場合にも、①は説明必要であるが、②は説明不要

●改正による追加事項その3(平成30年4月1日施行日)
 売買契約・交換契約が成立したときは、37条書面を交付しなければなりませんが、法改正により、次の事項も37条書面に記載しなければならないことになりました。
「当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」
※注意点
 貸借契約が成立した場合には、記載不要

●宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にITを活用する場合の取扱いについて
運用開始時期: 平成29年10月1日(日)より開始
活用する情報ツール:テレビ会議システムやテレビ電話(スカイプ)等


以下、国土交通省の解釈の記述
 宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議等のITを活用するに当たっては、次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に取り扱うこととする。
 なお、宅地建物取引士は、ITを活用した重要事項の説明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開するものとする。

(1) 宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
(2) 宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。
(3) 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。
(4) 宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。

2 都市計画法の改正
(1)用途地域に田園住居地域が新設追加されました
 用途地域は12種類ありましたが、田園住居地域が追加され、13種類となりました。
用途地域とは、①第一種低層住居専用地域、②第二種低層住居専用地域、③第一種中高層住居専用地域、④第二種中高層住居専用地域、⑤第一種住居地域、6第二種住居地域、⑦準住居地域、⑧田園住居地域、⑨近隣商業地域、⑩商業地域、⑪準工業地域、⑫工業地域又は⑬工業専用地域をいう。


(2) 新設規定9条8項により田園住居地域の定義を新たに定めました。
 「9条8項 田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」


(3) 田園住居地域には、都市計画に①建築物の容積率、②建蔽率、③高さの制限(10m又は12m)を定め、必要があれば、④外壁後退距離を定める。

(4)  第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、田園住居地域には義務教育施設を設ける

3 建築基準法の改正
(1) 容積率
 第1種低層住居地域、第2種低層住居地域又は田園住居地域には、10分の5、10分の6、10分の8、10分の10、10分の15、10分の20のうち、当該地域に関する都市計画において定められた容積率の数値以下でなければならない。


(2) 建蔽率
 第1種低層住居地域、第2種低層住居地域、第1種中高層住居地域、第2種中高層住居地域、田園住居地域又は工業専用地域には、10分の3、10分の4、10分の5、10分の6のうち、当該地域に関する都市計画において定められた建蔽率の数値を超えてはならない。


(3) 外壁後退距離
  第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域又は田園住居地域内において都市計画で外壁後退距離の限度が定められた場合には、その限度以上でなければならない。


(4) 建築物の高さの制限
  第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは10m又は12mのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。


(5) 道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制
① 道路斜線制限は、すべての用途地域に適用がある。田園住居地域にも道路斜線制限の適用がある。
② 隣地斜線制限は、田園住居地域には適用がない。
③ 北側斜線制限は、第1種低層住居地域、第2種低層住居地域、第1種中高層住居地域、第2種中高層住居地域、田園住居地域に適用がある。
④ 田園住居地域にも日影規制が適用される。田園住居地域においては、軒の高さが7mを超える建築物又は地階を除く階数が3以上の建築物が日影規制の対象となる。



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平成29年度宅建士試験 法改正情報 宅建業法の改正ポイント

平成29年4月1日から宅建業法の一部が以下のように改正され、施行されます。平成29年度宅建士試験の出題範囲となります。
※なお、例年問48で出題されるH29年用の統計問題対策は、前の記事に掲載されています。ここです⇒http://sagamijin.blog136.fc2.com/blog-entry-510.html

成年後見の事務を円滑化するための改正民法平成28年10月28日から施行されています。
〔民法の新設規定〕
① 家庭裁判所は、成年後見人がその事務を行うに当たり必要があると認めるときは、成年後見人の請求により、信書の送達の事業を行う者に対し、期間を定めて成年被後見人に宛てた郵便物等を成年後見人に配達すべき旨を嘱託することができます(嘱託の期間は、六箇月を超えることができません)。
② 成年後見人は、成年被後見人に宛てた郵便物等を受け取ったときは、これを開いて見ることができます
③ 成年後見人は、その受け取った郵便物等で成年後見人の事務に関しないものは、速やかに成年被後見人に交付しなければなりません。
④  成年被後見人は、成年後見人に対し、成年後見人が受け取った郵便物等(③により成年被後見人に交付されたものを除く。)の閲覧を求めることができます


【宅建業法の改正】改正前は、宅建業に関する権利を有する者であれば誰でも、営業保証金から還付を受けることができましたが、改正により、宅建業に関する権利を有する者が宅建業者である場合には、営業保証金から還付を受けることができなくなりました。

【宅建業法の改正】改正前は、宅地建物取引業保証協会の認証を受ければ、宅建業に関する権利を有する者であれば、誰でも弁済業務保証金から還付を受けることができましたが、改正により、宅建業に関する権利を有する者が宅建業者である場合には、弁済業務保証金から還付を受けることができなくなりました。 

【宅建業法の改正】宅建業者は、宅建業者の相手方に対し、営業保証金や弁済業務保証金を供託している供託所等に関する説明をするようにしなければなりませんが、この相手方には、宅建業者は含まれない事になります。売主である宅建業者は、買主である宅建業者には供託所等に関する説明は不要となりました。

【宅建業法の改正】改正前の従業者名簿には住所の記載が必要であったが、改正により住所の記載は不要となりました。 

【宅建業法の改正】媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。これに反する特約は、無効です。

【宅建業法の改正】買主又は借主になろうとする者が宅建業者で有る場合には、重要事項説明書を交付するだけで足り、宅建士を使って説明する必要はなくなりました。もちろん、この重要事項説明書には、宅建士の記名押印が必要です。

【宅建業法改正による新規定】宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人は、宅地建物取引士等がその職務に関し必要な知識及び能力を効果的かつ効率的に習得できるよう、法令、金融その他の多様な分野に係る体系的な研修を実施するよう努めなければならない。

【宅建業法の改正】保証協会の任意業務として「全国の宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人による宅地建物取引士等に対する研修の実施に要する費用の助成」をすることができる新規定を定めました。要するに、業界団体が研修を行う場合、保証協会がお金の補助をするという意味です。

平成28年宅建試験 建築基準法の改正 法改正情報 マン管・管理業務・法改正情報 建築基準法改正

 建築基準法改正されました。平成28年度の宅建試験の範囲に含まれます。
 以下の赤字で書いてある部分が改正部分です。青字で書いてある部分は、私のコメントです。分かりやすくするために、条文の一部を簡略化して記述します。


1 指定確認検査機関も仮使用認定できるようになった!(施行日H27.6.1)
(検査済証の交付を受けるまでの建築物の使用制限)
建築基準法7条の6

1項 延べ面積100㎡超の特殊建築物、大規模建築物を新築等する場合、その建築物の建築主は、検査済証の交付を受けた後でなければ、その建築物を使用することができない。
 ただし、次の各号のいずれかに該当する場合には、検査済証の交付を受ける前においても、仮に、当該建築物を使用することができる。⇒分かりやすくするため現行規定を簡略化して記述しました。

一号  特定行政庁(工事完了検査の申請が受理された後においては、建築主事)が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めて仮使用の承認をしたとき。⇒改正前の規定
   ↓
一号  特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたとき⇒改正規定(建築主事の文言がないのは、建築主事の仮使用の認定は2号に移ったからです)


二号  建築主事又は指定確認検査機関が、安全上、防火上及び避難上支障がないものとして国土交通大臣が定める基準に適合していることを認めたとき。⇒新設の改正規定(指定確認検査機関も仮使用の認定をすることができるようになりました。)

三号 工事完了の検査の申請が受理された日から七日を経過したとき。⇒内容は変わりませんが、二号が追加されたので番号が二号から三号に変わりました。

2項 重要ではないので、略します。

3項 指定確認検査機関は、仮使用の認定をしたときは、国土交通省令で定める期間内に、国土交通省令で定めるところにより、仮使用認定報告書を作成し、仮使用の認定をした建築物に関する国土交通省令で定める書類を添えて、これを特定行政庁に提出しなければならない。⇒新設の改正規定(指定確認検査機関が仮使用の認定をしたときは、仮使用認定報告書を作成し、特定行政庁に提出することになりました。)

●予想問題 指定確認検査機関は、検査済証の交付がなされていない建物の仮使用の認定をすることができない。
■解説 誤り。改正により、指定確認検査機関も仮使用の認定をすることができるようになりました。


●予想問題 指定確認検査機関が仮使用の認定をした場合には、特定行政庁に仮使用認定報告書を提出する必要はない。
■解説⇒誤り。指定確認検査機関が仮使用の認定をした場合には、仮使用認定報告書を作成して、特定行政庁に仮使用認定報告書を提出しなければなりません。


2 老人ホーム等の地下室についても容積率の特例を適用することになった!(施行日H27.6.1)
【改正前】
① 建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ1メートル以下にあるものの住宅の用途に供する部分の床面積については、その建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1まで、その建築物の延べ面積に算入しない

  ↓
【改正後】
 3分の1の不算入について、改正前の上記①はそのまま存続し、更に次の②も追加することになりました。
② 建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものの老人ホーム等(老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの※)の用途に供する部分の床面積については、当該建築物の老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1まで、延べ面積に算入しないことになりました。
※ 老人福祉法に基づく有料老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、認知症高齢者グループホーム、障害者総合支援法に基づく福祉ホーム等

老人ホーム容積率不算入

●予想問題 建築物の一定の要件に該当する地階で、老人ホームの用途に供する部分の床面積については、当該建築物の老人ホームの用途に供する部分の床面積の合計の5分の1を限度として、延べ面積に算入しない。
■解説⇒誤り。5分の1を限度としてではなく、3分の1を限度として算入しない。


続く~\(^^*)

平成28年宅建試験 農地法の改正 法改正情報

 宅建試験は、4月1日に施行されている法律から出題されます。
改正農地法は、平成28年4月1日から施行されるので、平成28年度の宅建試験に出題されます


1 農地法2条の改正
 法人であれば、どのような法人でも農地の所有権を取得できるのではありません。農地の所有権を取得できる法人は、農業生産法人です。今回の改正で、農地を取得できる法人の要件が改正されたので、農業生産法人農地所有適格法人と呼ぶことになりました。
■予想問題 農地の所有権を取得できる法人は、農地所有適格法人である。
解説⇒正しい。農地法3条の許可を得て農地の所有権を取得できる法人は、農地所有適格法人です。



2 農地法4条の改正について
農地の所有者が、農地を農地以外にするには(農地の転用)、農地法4条1項の許可を受けなければならない。
改正前は、4条1項の許可権者は、
原則⇒都道府県知事
例外⇒4ha超の農地を転用する場合には、農林水産大臣

   
改正農地法(平成28年4月1日施行)によれば、4条1項の許可権者は、
原則⇒都道府県知事
例外⇒指定市町村の区域内の農地を転用する場合には、指定市町村長
※指定市町村とは、農林水産大臣が農業を発展させるために指定する市町村です。
4ha超の農地を転用する場合には、農林水産大臣の許可を受けなければならないという制度は廃止されます。


4条1項の許可を受けなくてもよい場合
改正前
国又は都道府県が、道路、農業用用排水施設の用に供するため、農地を転用する場合は、許可不要
   
改正農地法
国、都道府県又は指定市町村が、道路、農業用用排水施設の用に供するため、農地を転用する場合は、許可不要
指定市町村が追加されます。
(※農業用用排水施設は、ミスプリントではなく、農業用の用水施設及び農業用の排水施設のことです。)


農地転用に関する法定協議制度
改正前
①国が所有する農地を転用する場合⇒国と都道府県知事との協議(4ha超の農地を転用する場合は、農林水産大臣との協議)が成立すれば4条1項の許可があつたものとみなす。
②都道府県が所有する農地を転用する場合⇒都道府県と都道府県知事との協議(4ha超の農地を転用する場合は、農林水産大臣との協議)が成立すれば4条1項の許可があつたものとみなす。

   
改正農地法
①国が所有する農地を転用する場合⇒国と都道府県知事との協議が成立すれば4条1項の許可があつたものとみなす。
4ha超の農地を転用する場合、農林水産大臣と協議する制度は廃止となります。
②都道府県が所有する農地を転用する場合⇒都道府県と都道府県知事との協議が成立すれば4条1項の許可があつたものとみなす。
4ha超の農地を転用する場合、農林水産大臣と協議する制度は廃止となります。
指定市町村内にある指定市町村が所有する農地を転用する場合⇒指定市町村と指定市町村長との協議が成立すれば4条1項の許可があつたものとみなす。
新しく追加されました。


3 農地法5条の改正について
■農地を農地以外にするため又は採草放牧地を採草放牧地以外にするために、農地の権利を移動する場合には、農地法5条1項の許可を受けなければならない。
改正前は、5条1項の許可権者は、
原則⇒都道府県知事
例外⇒4ha超の農地を転用するために権利移動する場合には、農林水産大臣

   
改正農地法(平成28年4月1日施行)によれば、5条1項の許可権者は、
原則⇒都道府県知事
例外⇒指定市町村の区域内の農地を転用するために権利移動する場合には、指定市町村長
4ha超の農地を転用するために権利移動する場合には、農林水産大臣の許可を受けなければならないという制度は廃止されます。


5条1項の許可を受けなくてもよい場合
改正前
国又は都道府県が、道路、農業用用排水施設の用に供するため、農地を転用する目的で権利を取得する場合は、許可不要

   
改正農地法
国、都道府県又は指定市町村が、道路、農業用用排水施設の用に供するため、農地を転用する目的で権利を取得する場合は、許可不要
指定市町村が追加されます。

●農地転用に関する法定協議制度
改正前
①国が、農地を農地以外にするため又は採草放牧地を採草放牧地以外にするため、これらの土地について権利を取得しようとする場合⇒国と都道府県知事との協議(4haを超える農地またはその農地と合わせて採草放牧地について権利を取得する場合には、農林水産大臣との協議)が成立すれば5条1項の許可があったものとみなす。
②都道府県が、農地を農地以外にするため又は採草放牧地を採草放牧地以外にするため、これらの土地について権利を取得しようとする場合⇒都道府県と都道府県知事との協議(4haを超える農地またはその農地と合わせて採草放牧地について権利を取得する場合には、農林水産大臣との協議)が成立すれば5条1項の許可があったものとみなす。

   
改正農地法
①国が、農地を農地以外にするため又は採草放牧地を採草放牧地以外にするため、これらの土地について権利を取得しようとする場合⇒国と都道府県知事との協議が成立すれば5条1項の許可があったものとみなす。
4haを超える農地またはその農地と合わせて採草放牧地について権利を取得する場合には、農林水産大臣と協議する制度は廃止となります。
②都道府県が、農地を農地以外にするため又は採草放牧地を採草放牧地以外にするため、これらの土地について権利を取得しようとする場合⇒都道府県と都道府県知事との協議が成立すれば5条1項の許可があったものとみなす。
4haを超える農地またはその農地と合わせて採草放牧地について権利を取得する場合には、農林水産大臣と協議する制度は廃止となります。
指定市町村が、指定市町村内にある農地を農地以外にするため又は採草放牧地を採草放牧地以外にするため、これらの土地について権利を取得しようとする場合⇒指定市町村と指定市町村長との協議が成立すれば5条1項の許可があつたものとみなす。
新しく追加されました。



以上~☆\(^^*)
プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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