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平成27年 宅建士試験 解答速報 解説 問9肢2、問38アについて 元利均等・元金均等

平成27年 宅建試験 解答
※10月23日更新
問1-4、問2-2、問3-4、問4-3、問5-3、
問6-2、問7-2、問8-1、問9-1、問10-4、
問11-4、問12-1、問13-1、問14-4、問15-4、
問16-1、問17-3、問18-2、問19-2、問20-4、
問21-1、問22-4、問23-3、問24-4、問25-1、
問26-1、問27-4、問28-4、問29-2、問30-3、
問31-2、問32-2、問33-3、問34-3、問35-4、
問36-1、問37-3、問38-2、問39-3、問40-4、

問41-1、問42-3、問43-2、問44-2、問45-4、
問46-3、問47-3、問48-2、問49-3、問50-1


【コメント】
1.平成27年宅建試験においては、宅建業法からは個数問題が7問組合せ問題が1問(合計8問)でした。宅建業法以外の科目には、個数問題や組合せ問題はありませんでした。

2.平成26年宅建試験の宅建業法においては、個数問題が6問組合せ問題1問(合計7問)でした。その他の科目で、民法で個数問題が1問、法令上の制限で組合せ問題1問出題されていました。


3.平成27年度試験の問1の肢1,2,3、問48の肢1(不動産価格指数)に注目!これこそが、取引主任者から宅地建物取引士への名称変更の趣旨が表れています。不動産取引のスーパーバイザーとして、法改正の動向を知り、生の資料から(不動産価格指数)から、判断できる能力がもとめられています
 まさに、宅建業法第15条の3「宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。」のです。


【平成27年宅建士試験 解説】
【問1】 次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。
1 債務の不履行に基づく人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは、時効によって消滅する旨
2 事業のために負担した貸金債務を主たる債務とする保証契約は、保証人になろうとする者が、契約締結の日の前1か月以内に作成された公正証書で保証債務を履行する意思を表示していなければ無効となる旨
3 併存的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる旨
4 債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びその額を定める旨

【問1】 正解4
1 規定はない。この内容は、民法大改正案167条の規定である。
参考までに、改正案は、以下のとおり
 第167条 人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権の消滅時効についての前条第一項第二号の規定の適用については、同号中「十年間」とあるのは、「二十年間」とする。
 第166条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
  二号 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。

2 規定はない。この内容は、民法大改正案465条の新設規定である。参考までに、改正案は、以下のとおり。
第三目 事業に係る債務についての保証契約の特則
(公正証書の作成と保証の効力)
第465条の6 事業のために負担した貸金等債務を主たる債務とする保証契約又は主たる債務の範囲に事業のために負担する貸金等債務が含まれる根保証契約は、その契約の締結に先立ち、その締結の日前一箇月以内に作成された公正証書で保証人になろうとする者が保証債務を履行する意思を表示していなければ、その効力を生じない。

3 規定はない。この内容は、民法大改正案470条の新設規定である。参考までに、改正案は、以下のとおり。
(併存的債務引受の要件及び効果)
第470条 併存的債務引受の引受人は、債務者と連帯して、債務者が債権者に対して負担する債務と同一の内容の債務を負担する。
2 併存的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる

4 規定がある。民法418条によれば、「債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びその額を定める。」と規定されている。


【問2】 Aは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Bと通謀して、Aを売主、Bを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
2 善意のCが、Bとの間で、Bが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約(貸主B、借主C)を締結した場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。

【問2】 正解2
2 誤り。AB間の契約は甲土地の売買契約であり、Cは、甲土地についての法律上の利害関係者ではない。Cは、建物の利害関係者なので、甲土地売買の虚偽表示における善意の第三者に該当せず、保護されない。


【問3】 AB間で、Aを貸主、Bを借主として、A所有の甲建物につき、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
4 AはBに対して、甲建物の瑕疵について、①では担保責任を負う場合があるが、②では担保責任を負わない。

【問3】 正解4 
4 誤り。民法559条によれば、「この節(売買)の規定は、売買以外の有償契約について準用する。ただし、その有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない。」と定めている。したがって、賃貸借契約は有償契約であるから、できる限り、売買の規定が準用され、瑕疵について担保責任を負う。使用貸借契約は、原則、瑕疵の担保責任を負わないが、瑕疵について知っているのに告げなかったときは、瑕疵の担保責任を負う(民法596条)。


【問4】 A所有の甲土地を占有しているBによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
3 Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。

【問4】 正解3
3 正しい。時効取得者Bは、時効完成前の第三取得者Cに対しては、登記がなくても、所有権を対抗できる。


【問5】 占有に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
3 丙土地の占有を代理しているDは、丙土地の占有が第三者に妨害された場合には、第三者に対して占有保持の訴えを提起することができる。

【問5】 正解3
3 正しい。占有とは事実的支配である。本肢における「占有を代理しているⅮ」とは、通常の代理人ではなく、占有代理人のことです。例えば、土地の賃貸借が行われ、賃借人が占有しているとしましょう。賃貸人は、占有代理人である賃借人を通じて、占有していると考えます。賃貸人の占有を代理占有といいます。占有代理人である賃借人は、自分のためにも占有してますから、占有代理人の占有を自己占有ともいいます。占有が第三者によって妨害された場合には、占有代理人Ⅾは、占有保持の訴え(妨害排除)を提起することができます。


【問6】 抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
2 抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。

【問6】 正解2
2 誤り。抵当不動産の第三取得者(買主)は、抵当権消滅請求をすることができるが、主たる債務者及び保証人は、抵当権消滅請求をすることができない。


【問7】 債務者Aが所有する甲土地には、債権者Bが一番抵当権(債権額2,000万円)、債権者Cが二番抵当権(債権額2,400万円)、債権者Dが三番抵当権(債権額4,000万円)をそれぞれ有しており、Aにはその他に担保権を有しない債権者E(債権額2,000万円)がいる。甲土地の競売に基づく売却代金5,400万円を配当する場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
2 BがDの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合、Bの受ける配当は800万円である。

【問7】 正解2
2 誤り。5400万円の競売代金から1番抵当権者Bは、本来2,000万円、2番抵当権者Cは2400万円、3番抵当権者Ⅾは1,000万円の優先弁済を受けることができる。BがⅮに順位を譲渡すると、Bが持っていた2,000万円優先的に受け取れる権利をⅮに与えることになり、Ⅾは、Bの2,000万円分と自己の1,000万円分を受け取ることになる。したがって、Bは、弁済を受けることができなくなる(ゼロ円)。


【問8】 同時履行の抗弁権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。
ア マンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立つ。
イ マンションの売買契約がマンション引渡し後に債務不履行を理由に解除された場合、契約は遡及的に消滅するため、売主の代金返還債務と、買主の目的物返還債務は、同時履行の関係に立たない。
ウ マンションの売買契約に基づく買主の売買代金支払債務と、売主の所有権移転登記に協力する債務は、特別の事情のない限り、同時履行の関係に立つ。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

【問8】 正解1
ア 誤り。敷金返還債務と明渡債務は、同時履行の関係に立たない。明渡が先である(判例)。
イ 誤り。解除による互いの原状回復義務は、同時履行の関係に立つ(民法546条)。
ウ 正しい。代金支払債務と移転登記に協力する義務は、同時履行の関係に立つ(判例)。
 以上から、正しいものは一つであり、1が正解。


【問9】土地の転貸借に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
 土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第2項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人(転貸人)と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。
1 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。
2 土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。

【問9】 正解1
1 誤り。背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときは、賃貸借契約を合意解除しても、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができない。
2 正しい。適法な転貸借がなされている場合には、原則、合意解除を転借人に対抗できないが、例外として、転借人に不信な行為があるなど、賃貸人と賃借人との間で賃貸借を合意解除することが信義誠実の原則に反しないような特段の事由がある場合には、合意解除することは可能である(判例)。


【問10】遺言及び遺留分に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
4 被相続人がした贈与が遺留分減殺請求により全部失効した場合、受贈者が贈与に基づいて目的物の占有を平穏かつ公然に20年間継続したとしても、その目的物を時効取得することはできない。

【問10】 正解4
4 正しい。平成11年6月24日の最高裁判所の判決によれば、遺留分減殺の対象となる贈与を受けた者が、贈与に基づいて目的物の占有を取得し、取得時効が完成し取得時効を援用したとしても、その贈与に対し減殺請求した遺留分権利者に返還しなければならない。したがって、受贈者は、時効取得できない。


【問11】AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
4 AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。

【問11】 正解4
4 正しい。造作買取請求できない旨の特約がないのであれば、借家契約が終了した場合には、借家人が家主の同意を得て付加した造作を買取請求できるが、終了の原因が、借家人の債務不履行を理由とする解除に基づく場合には、造作買取請求することはできない。


【問12】 賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約(以下「定期借家契約」という。)を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約(以下「普通借家契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
1 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

【問12】 正解1
1 正しい。定期借家契約も普通借家契約も、借家の引渡しがあれば、借家権を第三者に対抗できる。これと異なる特約は無効である。


【問13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 管理者が選任されていない場合、集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。

【問13】 正解1
1 正しい。区分所有法41条によれば、「集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。」と定めている。


【問14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
4 筆界特定書の写しの交付の請求は、請求人が利害関係を有する部分に限り、することができる。

【問14】 正解4
4 誤り。何人も、登記官に対し、手数料を納付して、筆界特定手続記録のうち筆界特定書の写しの交付を請求することができる。特に、利害関係を有する部分に限定されない。



【問15】 都市計画法に規定する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
4 何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、都道府県知事の許可を受けることなく、仮設建築物を新築することができる。

【問15】 正解 4
4 正しい。市街化調整区域内で、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、知事の許可を得なくても仮設建築物を新築することができる。これと混同してはならないのは、工事完了公告前に開発区域内では、工事用仮設建築物であれば知事の許可がなくても建築できる(これは、開発区域内の場合である)。本肢は、開発区域外の場所での事例である。


【問16】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 第二種住居地域における地区計画については、一定の条件に該当する場合、開発整備促進区を都市計画に定めることができる。

【問16】 正解 1
1 正しい。開発整備促進区域は、地区計画の区域内にある第二種住居地域、準住居地域若しくは工業地域が定められている土地の区域又は用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)に定められる。


【問17】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
3 事務所の用途に供する建築物をホテル(その用途に供する部分の床面積の合計が500m2)に用途変更する場合、建築確認は不要である。

【問17】 正解 3
3 誤り。ホテルは特殊建築物であり、延べ面積が100㎡を超える特殊建築物への用途変更は建築確認が必要である。


【問18】 建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
2 建築物の敷地が建ぺい率に関する制限を受ける地域又は区域の2以上にわたる場合においては、当該建築物の建ぺい率は、当該各地域又は区域内の建築物の建ぺい率の限度の合計の2分の1以下でなければならない。
【問18】 正解 2
2 誤り。建築物の敷地が異なる建ぺい率にわたる場合においては、当該建築物の建ぺい率は、当該各地域の建築物の建ぺい率の限度にその敷地の当該地域又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。


【問19】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
2宅地造成工事規制区域の指定の際に、当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行っている者は、当該工事について改めて都道府県知事の許可を受けなければならない。

【問19】 正解 2
2 誤り。宅地造成工事規制区域の指定の際、当該宅地造成工事規制区域内において行われている宅地造成に関する工事の造成主は、その指定があつた日から21日以内に、当該工事について都道府県知事に届け出なければならない(同法15条1項)。


【問20】土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
4土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、すべて市町村に帰属する。

【問20】 正解 4
4 誤り。土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分の公告があつた日の翌日において、その公共施設を管理すべき者に帰属するものとする。管理すべき者は、原則として、その公共施設の所在する市町村であるが、管理すべき者について、他の法律又は規準等に別段の定めがある場合においては、この限りでない。


【問21】国土利用計画法第23条の事後届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 都市計画区域外においてAが所有する面積12,000m2の土地について、Aの死亡により当該土地を相続したBは、事後届出を行う必要はない。

【問21】 正解 1
1 正しい。相続による取得は、届出を要する「土地売買等の契約」に該当しない(国土利用計画法14条1項、同法施行令5条)。


【問22】 農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
4 農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条第1項又は法第5条第1項の許可を受ける必要がある。

【問22】 正解 4
4 正しい。農地に抵当権を設定する場合には、農地法上の許可は不要。しかし、抵当権が実行されて、耕作目的で競売される場合には農地法3条1項の許可、転用目的で競売される場合には、農地法5条1項の許可が必要。


【問23】「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
3 贈与者が住宅取得等資金の贈与をした年の1月1日において60歳未満の場合でも、この特例の適用を受けることができる。

【問23】 正解33 正しい。非課税の特例は、贈与者である直系尊属が、60歳未満でも適用がある。相続時精算課税の場合は、直系尊属が60歳以上でなければならないが、これと混同しないように注意したい。

【問24】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
4 市町村は、財政上その他特別の必要がある場合を除き、当該市町村の区域内において同一の者が所有する土地に係る固定資産税の課税標準額が30万円未満の場合には課税できない。

【問24】 正解4
4 正しい。土地の課税標準額が、30万円未満の場合には、固定資産税は課税されない。


【問25】 地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 都市計画区域外の区域を公示区域とすることはできない。

【問25】 正解
1 誤っている。都市計画区域だけでなく、都市計画区域外にも必要であれば、標準地を定めことができる。


【問26】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。
イ 社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
ウ 都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当しない。
エ 賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

【問26】 正解1 ア=正しい。用途地域内の土地は、宅地。イ=誤り。貸借の媒介業は宅建業であり免許必要。ウ=誤り。建物が建っている土地は宅地。エ=誤り。貸借の媒介業は宅建業であり免許必要。

【問27】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
4 H社の取締役Iが、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員に該当することが判明し、宅地建物取引業法第66条第1項第3号の規定に該当することにより、H社の免許は取り消された。その後、Iは退任したが、当該取消しの日から5年を経過しなければ、H社は免許を受けることができない。

【問27】 正解4 4=誤り。Iは、役員を退任したので、H社は、5年経過することなく、免許を受けられる。

【問28】 宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aは、Bが所有する甲宅地の売却に係る媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印し、Bに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない。
イ Aは、Cが所有する乙アパートの売却に係る媒介の依頼を受け、Cと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、乙アパートの所在、規模、形質、売買すべき価額、依頼者の氏名、都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なものを指定流通機構に登録しなければならない。
ウ Aは、Dが所有する丙宅地の貸借に係る媒介の依頼を受け、Dと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、Dに法第34条の2第1項に規定する書面を交付しなければならない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

【問28】 正解4 ア=誤り。宅建士に媒介契約書面を説明させる必要なし。イ=誤り。依頼者の氏名は登録事項ではない。ウ=誤り。貸借の媒介の場合は、媒介契約書面不要。

【問29】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び書面の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
2 重要事項の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅地建物取引業者の事務所以外の場所において行うことができる。

【問29】 正解2
2=正しい。重要事項説明および交付はどこで行ってもよい。


【問30】 宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア Aは、Bが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。
イ Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
ウ Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。
エ Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

【問30】 正解3 ア=違反。業者間であっても、作成義務あり。イ=違反。専任媒介の場合、登録しない特約は無効。ウ=違反。専任媒介契約は、7日以内に登録する義務あり。エ=違反でない。専任媒介契約は、1週間に1回報告すればよい。

【問31】 宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。
イ 建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。
ウ 建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

【問31】 正解2 ア=違反。説明必要。イ=違反。説明必要。建物の使用・収益に関する内容なので、建物の貸借の媒介の場合であっても説明必要。ウ=違反しない。説明不要。構造は、建物貸借の媒介に説明不要。

【問32】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
2 宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。

【問32】 正解2 定期借地権である旨を重要事項として説明しなければならない。

【問33】 宅地建物取引業者A及びB(ともに消費税課税事業者)が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。
ア 土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から207万3,600円を、Bは買主から103万6,800円を報酬として受領した。
イ Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。
ウ 居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万4,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。
1 ア、イ
2 イ、ウ
3 ア、ウ
4 ア、イ、ウ

【問33】 正解3 
ア 違反。AとBの報酬の合算額は、207万3600円を超えているので違反である。
イ 違反ではない。AとBはそれぞれ、22万6800円づつまで受領できる。
ウ 違反。AとBの合算額が10万8000円を超えているので違反。
以上から、アウが違反しているので、3が正解です。


【問34】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。
2 Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。
3 Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。

【問34】 正解3
1 誤り。業者Aは、非業者BにCの建物を原則として、売ってはならないが、AC間に権利を取得する契約があれば売ってもよい。ただし、AC間の権利取得契約の効力の発生に一定の条件が付されている(停止条件・法定条件のこと)場合には、Aは、Bに売ることができない。
2 誤り。引渡しから1年とする特約は無効であり、民法の原則に戻り、瑕疵発見から1年となる。、
3 正しい。喫茶店で申込をしているので、クーリングオフできる場合であるが、引渡しはあるが、代金全部支払っていないので、買主は解除できる。したがって、売主Aは、買主からの解除を拒むことができない。


【問35】 宅地建物取引業法の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
4 「宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない」との規定があり、「宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない」との規定がある。

【問35】 正解4
4 正しい。宅建業法31条の2には、「宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない」との規定がある。
宅建業法15条の3には、「宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。」との規定がある。


【問36】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物(代金2,400万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
イ Aは、Bとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
ウ AがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
1 一つ
3 二つ
3 三つ
4 なし

【問36】 正解1
ア 誤り。全体として無効になるのではなく、10分の2を超える部分が無効となる。
イ 誤り。手付金は、代金額の10分の2を超えてはならない。
ウ 正しい。未完成の建物の売買なので、代金額2400万円の5%に当たる120万円の手付金は手付金等保全措置を講じなくても受領できる。
以上から、正しいものは一つなので、1が正解となる。


【問37】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。
3 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。

【問37】 正解3
3 正しい。完成していない建物の貸借の代理を行う旨の広告は、建築確認を受けていないとすることができない。しかし、建築確認を受けていなくても、貸借の代理はできる。広告の方が厳しい制限がなされている。


【問38】 宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
イ Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
ウ Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
エ Aが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

【問38】 正解2 
ア 正しい。建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容を37条書面に記載し、売主にも買主にも交付しなければならない。
注意点① 中古マンションに瑕疵があった場合の売主の瑕疵担保責任について、その履行を確実にするために保証保険契約等の措置をとることは望ましいことであり、してはいけないものではありません。
注意点② 売主と買主の売買契約の中に、売主が買主に瑕疵担保責任を確実に履行するために、保険に入りますという特約がある場合、そのような内容の売買契約を媒介した媒介業者は、37条書面にその特約を書いて、売主と買主に交付します。

イ 誤り。売買契約を成立させたときは、引渡しの時期及び移転登記の申請の時期の両方を、記載しなければならない。引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを記載するのではない。
ウ 誤り。自ら賃貸する場合は、規制対象外なので、そもそも37条書面の交付も不要。
エ 正しい。宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載し、交付しなければならない。
※ 正しいものはアとエの2つだから2が正解。


【問39】 宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
3 宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができる。

【問39】 正解3
3 正しい。売主が業者で、買主が非業者の場合、損害賠償額の予定をするには、代金額の10分の2を超えてはならないが、業者間の


【問40】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aは、Bとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約(代金3,000万円)において、「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。
イ Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金3,000万円)を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をBに交付した。
ウ Aは、Bとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

【問40】 正解4
ア 誤り。売主が業者で、買主が非業者の場合、手付10万円を交付すると解約手付とみなされる。したがって、10万円放棄すれば解除できるのに、300万円払わないと解除できない旨の特約は、買主に不利な特約であり無効。
イ 誤り。保険証券を交付した時点で手付金等保全措置を講じたことになる。したがって、300万円受け取る前に、保険証券を交付しなければならない。
ウ 誤り。手付金150万円受領するときは、手付金等保全措置を講じる必要はないが、中間金を受け取る場合には、手付金等保全措置を講じてからでないと受領できない。
 以上から、正しいものはないので、4が正解。


【問41】宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Aに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Bが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。
ア A:眺望の良さが気に入った。隣接地は空地だが、将来の眺望は大丈夫なのか。
B:隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。
イ A:先日来たとき、5年後の転売で利益が生じるのが確実だと言われたが本当か。
B:弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、5年後値上がりするのは間違いありません。
ウ A:購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。
B:弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。
エ A:昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。
B:お預かりした10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

【問41】 正解 1
ア 違反。将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供すること
イ 違反。利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供してはならない
ウ 違反しない。手付が融資の対象になっているとの説明は、手付貸与等の禁止に該当しない。
エ 違反。預り金は、全額返還する。


【問42】 営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者Bに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
3 AとBが、それぞれ主たる事務所の他に3か所の従たる事務所を有している場合、Aは営業保証金として2,500万円の供託を、Bは弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしなければならない。

【問42】 正解 3
3 正しい。宅建業者Aは、主たる事務所分1,000万円+従たる事務所分500万円×3で合計2,500万円。宅建業者Bは、主たる事務所分60万円+従たる事務所分30万円×3で合計150万円の弁済業務保証金分担金を納付。


【問43】 宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
2 甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Bは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。

【問43】 正解 2
2 誤りで、正解。業務停止処分をすることができるのは、免許権者である国土交通大臣又は違反場所の乙県知事である。


【問44】 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内に所在するマンション(100戸)を分譲する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
2 Aが案内所を設置して分譲を行う場合において、契約の締結又は契約の申込みの受付を行うか否かにかかわらず、その案内所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならない。

【問44】 正解 2
2 正しく、正解。契約の締結又は契約の申込みの受付を行うか否かにかかわらず一団の建物の案内所には、標識の掲示が必要である。


【問45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
4 住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。)がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。


【問45】 正解4
4 正しい。責任保険契約は、宅建業者が瑕疵担保責任を履行したときに、当該宅建業者の請求に基づき、その履行によって生じた当該宅建業者の損害をてん補するものでなければならない。したがって、履行(修理)によって生じた損害について、宅建業者は、保険法人に保険金を請求することができる。


【問46】 独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
3 証券化支援事業(買取型)において、機構は、いずれの金融機関に対しても、譲り受けた貸付債権に係る元金及び利息の回収その他回収に関する業務を委託することができない。

【問46】 正解3
2 正しい。貸付債権の返済方法は、原則として、毎月払い(6箇月払いとの併用払いを含む)の元利均等又は元金均等の方法により償還されるものであることとされています。元利均等
元利均等返済の有利な点は、返済額(元金+利息)が一定額なので、返済計画が立てやすい不利な点は、元金均等返済と同じ返済期間とした場合元金均等返済よりも総返済額が多くなる
元金均等
 元金均等の有利な点は、返済額(元金+利息)は返済回数が進むほど少なくなる。元利均等返済に比べると、元金の減少が早いので、同じ返済期間の場合元利均等返済よりも総返済額は少なくなる不利な点は、返済開始当初の返済額が最も多く、必要な月収も高くないと生活が厳しい

3 誤り。証券化支援事業(買取型)において、機構は、主務省令で定める金融機関に対して、譲り受けた貸付債権に係る元金及び利息の回収その他回収に関する業務を委託することができる。


【問47】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。
3 販売しようとしている土地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合は、都市計画道路の工事が未着手であっても、広告においてその旨を明示しなければならない。

【問47】 正解3
3 正しい。都市計画法第20条第1項の告示が行われた都市計画道路等の区域に係る土地についてはその旨を明示しなければならない。


【問48】 次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 国土交通省が毎月公表する不動産価格指数(住宅)のうち、全国のマンション指数は、リーマンショックが発生した年である2008年以降2015年3月まで一貫して下落基調となっている。
2 建築着工統計(平成27年1月公表)によれば、平成26年の新設住宅着工戸数は、消費税率引上げ前の駆け込み需要の影響が大きかった平成25年と比較すると減少したが、平成24年の新設住宅着工戸数を上回っていた。
【問48】 正解2
1 誤り。統計の問題で「不動産価格指数」という文言が出たのは、宅建試験始まって以来初めてです。平成27年3月分の不動産価格指数(住宅)のうち、マンション指数(全国)は120.6で、対前年同月比は+7.5%の上昇となり、2013年3月分より25か月連続でのプラスとなった。
2 正しい。26年の新設住宅着工戸数は892,261戸。前年比では9.0%減となり,5年ぶりの減少。前々年比では1.1%増である。


【問49】 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
3 台地上の池沼を埋め立てた地盤は、液状化に対して安全である。

【問49】 正解3
3 最も不適当。台地上の池沼を埋め立てた地盤は、液状化の危険性があり、安全とは言えない


【問50】 建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
1 木造は湿気に強い構造であり、地盤面からの基礎の立上がりをとる必要はない。
【問50】 正解1
1 不適当。木造は湿気に弱い構造で、地盤面からの基礎の立上がりを取る必要がある。

地盤面から立ち上げる






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プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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