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平成26年 宅建試験 解答速報 解説 26年の宅建試験は ワンポイント解説

平成26年 宅建試験 解答
※10月26日更新
問1-2、問2-2、問3-3、問4-4、問5-3、
問6-2、問7-2、問8-1、問9-4、問10-3、
問11-3、問12-3、問13-1、問14-1、問15-3、
問16-1、問17-1、問18-2、問19-4、問20-4、
問21-3、問22-4、問23-4、問24-2、問25-1、
問26-1、問27-2、問28-3、問29-2、問30-2、
問31-3、問32-3、問33-3、問34-4、問35-3、
問36-3、問37-4、問38-4、問39-3、問40-3、

問41-1、問42-1、問43-2、問44-1、問45-4、
問46-2、問47-4、問48-1、問49-4、問50-2


[コメント]
民法について

民法は難しいです。判決文問題(問5)も、とうとう本格的になってしまいました。

民法個数問題(問2)が1問出題されました。

過去10年間でいうと、民法で個数問題が出題されたのは、平成17年だけ(問2)でした。

平成17年も26年も、問2に個数問題が出題され、かつ、両方とも代理の問題でした。☆え~\(^^*)


★問9は親族の問題、問10は相続の問題でした。昨年度も問題の位置は違いますが、問2に親族と財産関係(制限行為能力者)、問10が相続の問題でした。

★昨年度は、問2は、制限行為能力者の問題として出題しており、今年の問9は、純粋に親族の問題としており、だからこそ、問題の位置を民法典の体系どおり問9と問10と並べて親族相続の問題としたのだろうと思います。今後、親族関係の範囲を広げて勉強しなければならないのだろうか?
☆やだぁ~\(^^;)


★最高裁判所は、非嫡出の相続分は、嫡出子の半分であるとの規定は憲法違反であると判断し、急遽、平等に相続させる旨の改正をしました。問10では、父母を同じくする全血の兄弟と父のみ同じの半血兄弟の場合、半血兄弟は、全血兄弟の半分となるという問題です。嫡出子と非嫡出子は平等に相続させなければならないのであれば、全血兄弟・半血兄弟はどうなんだと問われているような気がします。そもそも、相続って何なんだという根源的な問いかけのような印象を受けます。

[コメント]
法令上の制限について
■法令上の制限は易しい部類に入ります。キチンと勉強している受験生であれば、8問中6点取れるはずです。また、6点取れるような勉強をしなければなりません。受講生のかたで7点取ったど~という人もいらっしゃいました。

■問15、問16、問17、問19、問20、問21は正解できる問題です! 御意~御意~\(^^)


[コメント]
宅地建物取引業法について
■今年(H26)の宅建業法において、個数問題が6問、組合せ問題1問(合計7問)でした。

■平成25年の宅建業法においても、個数問題4問、組合せ問題3問(合計7問)でした。

■平成24年の宅建業法においても、個数問題5問、組合せ問題2問(合計7問)でした。

★ここ3年間連続して個数問題と組合せ問題の合計が7問ですから、今後もこの傾向は続くでしょう。したがって、正確な知識が求められます。


【ワンポイント解説】

問1⇒答は2です。
肢1は民法に規定がありません。肢1は、信頼関係理論であり民法612条2項に関する、判例理論です。
肢2は民法に規定があります。民法420条1項には「当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。」と定めています。
肢3は民法に規定がありません。判例です。
肢4は民法に規定がありません。民法416条2項には、「特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見し、又は予見することができたときは、債権者は、その賠償を請求することができる。」と定めています。肢4のように、予見する者は「債務者」であるという文言は条文には規定されておらず「当事者」と規定されています。また、予見可能判断時期については民法に規定がなく「債務不履行時」であるとの文言は規定されていません。


問2⇒答は2です。
アは誤りです。無権代理人がした契約を本人が追認する場合、別段の意思表示(原則と異なる意思表示)がない限り、契約の時にさかのぼってその効力を生じます。追認をした時から将来に向かって生じるのではありません。例えば、3月3日に無権代理行為が行われ、本人が、4月1日に追認した場合、原則、3月3日から有効だったと扱われます。
イは正しいです。甲土地を担保に金銭を借り入れる代理権を授与されたBが、本人Aの代理人であると表示しないで、直接A本人であるかのようにAの名前で甲土地をCに売却した。この場合、CがA自身が売買行為をしているのであろうと正当に信じる事由があるときは、権限外の行為の表見代理の規定を類推適用できる。したがって、AとCとの間に売買契約が成立する。
ウは正しいです。本人は、制限行為能力者を自分の代理人として選任してもよい。そのために、本人にとって、不適切な代理行為をされても自業自得で特に問題にする必要はありません。また、代理人には、代理の効果は及ばないから制限行為能力者である代理人に不利益も及びません。しかし、制限行為能力者ではない代理人が、途中で成年被後見人になった場合には、予想外なので、代理権は消滅します。
エは誤りです。意思表示の効力が意思の不存在(心裡留保と錯誤の場合)、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、代理人について決します。

問3⇒答は3です。
肢3は正しいです。瑕疵担保責任による損害賠償請求権は、目的物の引渡しから10年経過すると時効によって消滅する(H13.11.27最高裁判例)。この最高裁判所の判決の事件は、引渡から21年経過してから瑕疵担保責任による損害賠償請求をした事件に対する判例であった。


問4⇒答は4です。
肢3は誤りです。Aは物上保証人です。保証人という名称がついていますが、抵当権設定者であって、通常の保証人ではありません。通常の保証人には、催告の抗弁権はありますが、抵当権設定者である物上保証人には、催告の抗弁権はありません

■問5⇒答は3です。平成20年から毎年、判決文問題が1問出題されるようになりました。平成20~26年までは、すべて「民法の規定及び判決文によれば誤っているものはどれか」でした。ところが、今年は、「判決文によれば正しいものはどれか」です。昨年度まで、民法の規定と判決文ですから、何とか解けました。しかし、今年は、判決文だけですから、判決文をじっくり読んで理解し検討し解答しなければなりません。本格的に民法を勉強している人以外は、あきらめましょう。時間がもったいないです。

問6⇒答は2です。
肢2は正しいです。AB間は請負契約です。AC間は売買契約です。BC間には契約関係はありません。したがって、CがBに損害賠償請求するには、契約違反を理由とすることはできず、不法行為を理由としなければなりません。そこで、Bに安全配慮義務に反する過失があって、Cに損害を与えたのであれば不法行為が成立するので、不法行為を理由にCはBに損害賠償請求することができます。


問12⇒答は3です。
肢3は誤りです。平成24年9月13日最高裁判所の判例によれば、定期建物賃貸借である旨の説明書は、契約書とは別個の書面でなければならないと判断されました。


問13⇒答は1です。
肢1は誤りです。区分所有者の団体は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによって法人となる。区分所有者の数は、30人未満でも法人にすることができます


問14⇒答1
肢1は誤りです。権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければなりません。しかし、表示登記の申請の場合には、登記原因照明情報を提供しなければならないとの規定はありません。


問15⇒答は3です。
肢3は誤りです。準都市計画区域には、用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区、風致地区、景観地区、伝統的建造物群保存地区、緑地保全地域、及び都市施設を定めることができ、これ以外は定めることができません。したがって、市街地開発事業は定めれません。


問16⇒答1です
アは必要です。国は、知事と協議が必要です。
イは必要です。農林漁業者の住宅を建築するための開発行為であっても、市街化区域においては、1000㎡以上であれば許可(協議)が必要です。
ウは不要です。公民館を建築するための開発行為は、どの場所であろうと開発許可(協議)不要です。
したがって、アとイが必要なので、1が正解です。


問18⇒答は2です。
肢2は誤りです。都市計画区域内においては、卸売市場火葬場又はと畜場汚物処理場ごみ焼却場の用途に供する建築物は、都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなければ、新築し、又は増築してはいけません。平成20年問21肢4を勉強していれば、解けたと思います。学校を新築する場合は、用途制限に反しなければ、都市計画で位置が決定されていなくてもできます。

問19⇒答は4です。
肢4は誤りです。宅地造成工事の許可を受けた者は、当該許可に係る宅地造成に関する工事の計画の変更をしようとするときは、届出ではなく、都道府県知事の許可を受けなければなりません。


問20⇒答は4です。
肢4が正しいです。土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合においては、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、その公共施設の所在する市町村の管理に属するものとなります。ただし、管理すべき者について、他の法律又は規準、規約、定款若しくは施行規程に別段の定めがある場合においては、市町村の管理とはなりません。

問21⇒答は3です。
肢3が正しいです。農地に抵当権を設定する場合には、農地法3条1項の許可は不要です。抵当権者には使用収益権限はなく、農地を使用しないからです。

問22⇒答は4です。
肢4が誤りです。特別緑地保全地区内において、建築物の新築、改築又は増築を行おうとする者は、都道府県知事 (市の区域内にあっては、当該市)の許可を受けなければなりません。ただし、非常災害のため必要な応急措置として行う行為等については、許可不要です。

問23⇒答は4です。
肢4は正しいです。一定の住宅用家屋については、所有権移転登記、保存登記、抵当権設定登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。一定の住宅とは、耐火建築物であれば建築後25年以内で床面積が50㎡以上であることが必要です。


問24⇒答は2です。
肢2は正しいです。共有物の分割による不動産の取得は、形式的な所有権の移転なので不動産取得税は原則として課税されません。ただし、分割前の共有持分の割合を超える部分の不動産を取得した場合には課税されます
肢3は誤りです。地方独立行政法人に対しては、不動産取得税を課することができません。なお、独立行政法人には、課税できるものと課税できないものとがあります。たとえば、独立行政法人理化学研究所が直接その本来の事業の用に供する不動産を取得する場合は課税されませんが、本来の事業と関係がない場合には課税されます。

問25⇒答は1です。
肢1は正しいです。標準地の価格の総額を官報で公示する必要はありません。公示する必要があるのは、標準地の単位面積当たりの価格です。


問28⇒答は3です。
肢3は誤りです。答えは簡単です。専任の取引主任者を設置しなければならない分譲案内所には、最低限1名の専任の取引主任者を設置すれば足りる。


問42⇒答は1です。
アは誤り。売主である宅建業者Aも、37条書面を買主に交付する義務があるので、Aも取引主任者に記名押印させなければなりません。
イは誤り。業者Aの媒介によって事業用定期借地権が公正証書で契約されたとしても、37条書面の作成交付が免除されるわけではありません。したがって、37条書面を作成し、取引主任者に記名押印させなければなりません。
ウは正しい。解除に関する定めがある場合ですから、37条書面に記載しなければなりません。


問43⇒答は2です。
肢1は違反です。残りの手付金を複数回に分けて支払ってもいいですよと言って契約を誘引する行為は手付貸与等の禁止に該当します。
肢2は合法です。違反しない。勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘をしてはならない。 これらを全部告げているので、違反ではない。
肢3は違反です。宅地建物取引業者の相手方が当該契約を締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続してはならない
肢4は違反です。業者は相手方に対し、確実に「もうかりますよ~」というような断定的判断を提供してはいけません!

問44⇒答は1です。
エのみが誤りです。業務停止処分違反は、免許が取り消されます。

問45⇒答は4です。
肢1は誤りです。「基準日から起算して50日」ではなく、「基準日の翌日から起算して50日」です。

問46⇒答は2です。
肢1は正しいです。機構は、原則として、直接融資は行わないが、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金は、直接融資を行っています。
肢2は誤りです。住宅の改良に必要な資金の貸付債権は、機構は買い取りません。買取の対象にはなりません。


問47⇒答は4です。
肢1は誤りです。広告で表示されている2Dkとか、3LDKという場合の2とか3は居室の数です。建築基準法によれば、住宅の居室の採光のための窓は、床面積の7分の1以上の広さが必要だとしています。これを満たしていない場合には、居室として広告してはいけません。


問49⇒答は4です。
肢4は誤りです。台地・丘陵と単純に書いてあれば、宅地として適切です。しかし、台地や丘陵の縁辺部と書いてあれば豪雨の際、崖崩れの危険があるので、宅地として不適切と答えましょう。


問50⇒答は2です。
肢2は誤りです。問50を見るとマンション管理士試験・管理業務主任者試験を受験してくださ~いと言いたくなります。建築設備の基礎知識です。セメントに水を混ぜたものをセメントペーストといいます。セメントペーストに砂を混ぜたものをモルタルといいます。モルタルに砂利を混ぜたものをコンクリートといいます。
セメント+水⇒セメントペースト
セメント+水+砂⇒モルタル
セメント+水+砂+砂利⇒コンクリート
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プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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