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平成22年試験のための住宅瑕疵担保履行法の解説

■住宅瑕疵担保履行法の解説!
1 民法上の売主の瑕疵担保責任
 隠れた瑕疵(例:1週間雨が降ると屋根から雨漏りし始める)のある物を売った場合、買主は、売主に対し損害賠償請求をすることができ、契約目的が達成できない場合であれば解除もできる。ただし、民法上、瑕疵修補請求をする権利はない(特約をすれば別)。なお、これらの瑕疵担保責任の追及は、買主が瑕疵を発見したときから1年以内にしなければならない。

2 住宅の品質確保の促進等に関する法律(以下「品確法」という。)
 新築住宅の売買契約を締結した場合、売主は、基本構造部分(柱、梁、屋根、外壁等)について引渡から10年間瑕疵担保責任を負う。すなわち買主は、売主に対し、引渡から10年間、瑕疵修補請求、損害賠償請求、解除(契約目的を達成できない場合のみ)することができる。新築住宅とは、工事完了後1年を経過しておらず、かつ、人の居住の用に供したことのないものをいう(品確法2条2項)。
基本構造部分⇒柱、梁、基礎、基礎ぐい、壁等の構造耐力上主要な部分、及び屋根、外壁等雨水の浸入を防止する部分をいう。
①中古住宅の売買 隠れた瑕疵全部⇒民法適用
②新築住宅の売買 基本構造部分の隠れた瑕疵⇒品確法
③新築住宅の売買 基本構造部分以外の隠れた瑕疵⇒民法適用

※中古住宅の隠れた瑕疵については、民法が適用される。新築住宅の基本構造部分以外の部分の隠れた瑕疵についても、民法が適用される。新築住宅の基本構造部分の隠れた瑕疵については、品確法が適用される。

3 住宅瑕疵担保履行法(平成21年10月1日から施行)
 新築住宅の買主は、2で解説したように、基本構造部分の隠れた瑕疵について、引渡から10年間は、瑕疵修補請求、損害賠償請求、解除をすることができるが、売主が倒産した場合には、事実上何も請求できないことになる。これを救済するために、住宅瑕疵担保履行法が制定された。
(1) 資力確保措置
住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置を宅建業者に義務付けている。資力確保措置とは、新築住宅を販売する宅建業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるように、保険に加入するか、又は保証金(住宅販売瑕疵担保保証金)の供託が義務付けられた。保険への加入にあたっては、住宅の工事中に検査が行われる。保険は国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」の保険に限られる。なお、売主も買主も宅地建物取引業者である場合には、資力確保措置をとる必要はない。売主が宅建業者で、買主が非業者の場合に、売主がに資力確保措置が義務付けられる。

(2) 保険金
 宅建業者が倒産し補修等が行えない場合、保険に加入している新築住宅(保険付き住宅)を取得した買主は、保険法人に対し、瑕疵の補修などにかかる費用(保険金)を直接請求することができる。

※ 買主の取得する住宅が保険に入っているかどうかは、売買契約時に、業者から買主に説明があり、契約書面(37条書面)にも記載される。

(3) 保証金の還付請求
 供託所への保証金の還付請求⇒事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、新築住宅を取得した者は、供託所に対して瑕疵の補修等に必要な金額について、保証金からの還付を請求することができる(還付請求)。
 
(4) 宅地建物取引業者による供託所の所在地等に関する説明
 供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。この供託所の説明は口頭ですることはできない
※ 供託宅地建物取引業者とは、住宅販売瑕疵担保保証金を供託している宅地建物取引業者をいう。
※ 宅建業者は、営業保証金を供託している供託所の説明をするようにしなければならないが、この説明は口頭でもよい
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氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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