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今日(10月18日)、前日模擬試験!頑張ってください

今日(10月18日)、中央大学駿河台記念館(御茶ノ水)で、宅建試験の前日模擬試験(13:00~)があります。
受講生の皆さん、30点目指して、解いてください!3時10分から解説します。
頑張ってください(^^)
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平成26年10月9日(木)の予習

10月11日(土)の予習
【宅建業法】

★楽学宅建一問一答の以下の問題を理解して明確に答えれるようにしましょう
★宅建業法が仕上がっていない人が多いです。宅建業法さえ仕上げれば何とかなります!
今週は、宅建業法の強化週間としましょう!(少しずつ増やしていきますので、ときどき、このブログを確認してください)

■32頁問15、
■34頁問17(なお、個人業者が死亡した場合には、相続人は、死亡の事実を知った時から30日以内に個人業者の免許権者に届出をしなければならない。死亡の時から30日以内ではなく、死亡の事実を知った時から30日以内であることに注意!)、
■38頁問25(なお、残務処理が終わるまでは、営業保証金の取り戻しはできない!)
■38頁問26(宅建業以外に建設業を兼業していた場合で、その建設業を廃止した場合でも、業者名簿の変更の届出は不要である)
■60頁問2(登録を受けた者のみが取引主任者証の交付を受けることができますので、登録を受けられない者は取引主任者になることができません。したがって、宅建業に係る営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者は、絶対に取引主任者にはなれません。)
▲法人の監査役は、その法人の事務所の成年者である専任の取引主任者になることができません
▲取引主任者資格登録簿の変更の登録の申請は、登録を受けている資格者又は取引主任者がするであって、宅建業者がするのではない。
■56頁問23(裏面に住所を記載してもらう場合も、主任者証の書き換え交付に該当します。)
■72頁問13(2週間以内に補充供託をし、補充供託をしたら2週間以内に免許権者に届出をします。2週間と2週間です。)
■80頁問7、
■82頁問16(6カ月間の公告は、保証協会がするのであって、もと社員であった宅建業者が行うのではない)
■88頁問1、
■90頁問7(低い価格にするよう意見を述べる場合だけでなく、もっと高い価格にするよう意見を述べる場合も根拠を明示しなければなりません。)
■90頁問8、
■94頁問3、
■96頁問10(契約が成立したら、①契約成立年月日②登録番号③取引価格の3つを通知する。物件の所在地を通知する必要なし。)
■106頁問4、
■108頁問5、
■108頁問6、
■112頁問17、
■116頁問1、
■116頁問2、
■118頁問8(解説にもあるように、建物の賃貸借契約を成立させたときにも、損害賠償額の予定・違約金の定めがあるのであれば、37条書面に記載しなければならない。)
■126頁問14、
■130頁問9(裁判の証人として秘密を証言する場合には、正当理由があるので、違反にはならない)、
■132頁問14(契約の申し込みを受け付ける10区画以上の宅地の分譲案内所を設ける場合、業務を開始する日の10日前までに届出が必要です。この10日前とは、「なか10日」をいいます。たとえば、業務開始日が10月12日であれば10日前とは10月1日です。10月2日ではありません!12-10=2としてはいけません。12-11=1というように10日前という場合には1日足して11引いて下さい。)
■136頁問1、
■136頁問4、
■140頁問11、
■142頁問15、


【法令上の制限】
◎最初に、用途地域12種類を順番に暗唱できますか?
暗唱してみましょう。

①第1種低層住居専用地域、②第2種低層住居専用地域、③第1種中高層住居専用地域、④第2種中高層住居専用地域、⑤第1種住居地域、⑥第2種住居地域、⑦準住居地域、⑧近隣商業地域、⑨商業地域、⑩準工業地域、⑪工業地域、⑫工業専用地域
★楽学宅建一問一答の以下の問題を理解して明確に答えれるようにしましょう
[都市計画法]
■350頁問2、
■352頁問5、
■354頁問12、
■356頁問18、

[建築基準法]
■406頁問5、
■406頁問7(解説にあるように、準防火地域でも同じことができます)、
■406頁問8(不燃材料で造り、おおわなければならないという制限は、防火地域内だけであって、準防火地域では、不燃材料で造り、おおう必要はありません!)、


[農地法]
■426頁問18(ちなみに、農地の所有者が農業用倉庫として利用するために2アール未満の農地を転用する場合には、農地法4条の許可は不要です。2アール以上の農地を転用する場合には4条の許可が必要です。)
▲農業用倉庫に転用する目的で2アール未満の農地の所有権を権利移動する場合、農地法5条の許可が必要である。
市街化区域内の農地を転用目的で所有権の移転をする場合には、農地法5条の許可は不要であり、農業委員会への届出で足りる。


[宅地造成等規制法]
■430頁問8(なお、都市計画法29条の開発許可を受けて、その許可の内容にしたがった宅地造成工事をする場合には、宅地造成工事規制区域であっても、宅地造成等規制法上の許可を受ける必要がありません!!)、
■432頁問13、


[土地区画整理法]
土地区画整理事業については、施行者を2つのグループに分けることが必要です。
第1グループ⇒個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社(個人・組合・会社と覚えましょ~♪)
第2グループ⇒公的施行者(都道府県、市町村、国土交通大臣、都市再生機構、地方住宅供給公社)

▲土地区画整理事業は、都市計画区域内でのみできます。準都市計画区域内では行うことができません。
 第1グループの施行者は、都市計画区域内であれば、どこでも施行できます。⇒市街化区域でも、市街化調整区域でも、区域区分の定めのない都市計画区域内(非線引都市計画区域内のこと)でも施行できます。
 第2グループの施行者は、市街化調整区域では施行できません。⇒市街化区域と区域区分の定めのない都市計画区域内でのみ施行できます。
▲第1グループが施行する土地区画整理事業には、土地区画整理審議会は置きません。
第2グループが施行する土地区画整理事業には、事業ごとに土地区画整理審議会を置きます。
■436頁問3、


【権利関係】
■借地権の譲渡・転貸につき、地主が承諾をしない場合には、地主の承諾に代わる裁判所の許可を受ける制度はあるが、建物賃借権の譲渡・転貸につき家主が承諾しない場合には、家主の承諾に代わる裁判所の許可を受ける制度はない
■288頁問3、

平成26年10月6日(月)の予習

10月1日(水)の予習。楽学宅建一問一答192頁問1、192頁問2、206頁問1、208頁問7、210頁問10、218頁問5、218頁問7 220頁問13、312頁問3、318頁問2、318頁問3、322頁問12、

10月1日(水)の予習。民法⇒未成年後見人(未成年者の後見人)、成年後見人(成年被後見人の後見人)、保佐人及び補助人は、法人から選任することができます。一言でいうと、法人(社会福祉法人等)は、制限行為能力者の保護者になれます。

10月6日(月)の予習。民法⇒未成年者に親権者(親)がいない場合には、後見人(未成年後見人という)を付けて保護します。法人(社会福祉法人等)を未成年後見人に選ぶことができます。また、成年被後見人につける後見人(成年後見人という)も、法人から選ぶことができます。

10月6日(月)の予習。登記法⇒表題部所有者の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記(誤りを訂正する登記)は、表題部所有者以外の者は、申請することができない。

10月6日(月)の予習。宅建業法⇒宅建業者が業務に関し、宅建業法以外の法令に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるとき(例えば、国土利用計画法違反で罰金に処された)は、免許権者は、指示処分をすることができます。

10月6日(月)の予習。【住宅瑕疵担保履行法】住宅販売瑕疵保証金の算定の公式は、〔供給した住宅の戸数×一定の金額+戸数に応じた一定額=供託額←覚えなくてよい!〕です。この場合、供給した新築住宅の戸数を数える場合に、床面積が55㎡以下の場合には、小規模なので2戸をもって1戸と数える。

10月6日(月)の予習。建築基準法⇒用途地域を指定する場合に、建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、建物を建てるための敷地面積は、その最低限度以上でなければならない。建築物の敷地面積の最低限度を定める場合には、その最低限度は、200㎡を超えてはならない。

10月6日(月)の予習。【建築基準法】建築主が建築物を建築しようとする場合又は建築物の除却工事を施工する者が建築物を除却しようとする場合には、これらの者は、建築主事を経由して、その旨を都道府県知事に届出をしなければならない(統計資料を作成するため)。市町村長ではなく、知事に届出をします。

10月6日(月)の予習。【建築基準法】建築主事又は指定確認検査機関は、建築確認をする場合においては、原則として、消防長又は消防署長の同意を得なければ、確認をすることができない。建築主事又は指定確認検査機関が同意を得るのであって、建築物を建築しようとする者が同意を得るのではないことに注意!

10月6日(月)の予習。土地区画整理法⇒個人施行者以外の施行者は、換地計画を定める場合には、換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。利害関係者は、その換地計画について意見があれば、縦覧期間内に、施行者に意見書を提出することができる。縦覧期間満了後は提出できない。

10月6日(月)の予習。土地区画整理法⇒施行者は、換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。施行者が個人施行者、組合、区画整理会社、市町村、都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。

10月6日(月)の予習。宅地造成等規制法⇒都道府県知事は、宅地造成に対する許可に、工事の施行に伴う災害を防止するため必要な条件を付することができます。良好な都市環境形成のために必要な条件を付すことはできません。災害防止のための条件だけです。宅造法は災害防止のための法律です。

10月6日(月)の予習。【印紙税】楽学宅建一問一答462頁問12

10月6日(月)の予習。【印紙税】建物賃貸借契約書には、印紙税は課税されない。しかし、建物賃貸借契約において敷金の領収書 (受取証) を作成した場合,その領収書に『賃借人が明渡しをする際に返還する』旨が記載されているときでも,印紙税が課税されます。

10月6日(月)の予習。公正競争規約によれば、土地取引において、当該土地上に古家、廃屋等が存在するときは、その旨を明示しなければならない。

10月6日(月)の予習。公正競争規約によれば、新設予定の鉄道又はバスの停留所は、当該路線の運行主体が公表したものに限り、その新設予定時期を明示して表示することができる。

10月6日(月)の予習。公正競争規約によれば、賃貸される住宅の賃料については、1か月当たりの賃料を表示すること。ただし、新築賃貸マンション又は新築賃貸アパートの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することが困難である場合は、1住戸当たりの最低賃料及び最高賃料を表示すること。

10月6日(月)の予習。【建物の常識】建築物には,原則として,異なる構造方法による基礎を併用(基礎杭と布基礎)してはならない。ただし、例外として国土交通大臣が定めた構造方法に従った構造計算によって構造耐力上安全であることが確かめられた場合は、併用できます。

新人研修のみなさんへ 「宅建業法・厳選25問」と「科目別模擬問題」の補講

(^3^)/~☆新人研修のみなさんへ☆ 6月10日更新
「宅建業法・厳選25問」補講
各問題のヒントの箇所です。すこしずつ書いていきますので、ときどき見てくださいね。
問1 楽学宅建基本書8頁「④について⇒」
問2 楽学宅建基本書11頁「③について⇒」
   楽学宅建基本書12頁「4免許換え」
問3 楽学宅建基本書10頁「③について⇒」
   楽学宅建基本書11頁下から8行目
問4 楽学宅建基本書15頁6廃業等の届出

テーマ : 資格取得
ジャンル : 就職・お仕事

新人研修のみなさんへ 「権利関係・厳選25問」と「科目別模擬問題」の補講

(^3^)/~☆新人研修のみなさんへ☆ 【4月12日更新】
昨日は、お疲れさまでした。10時間もよく頑張りました。全員合格してくださいね。
「権利関係・厳選25問」補講
各問題のヒントの箇所です。すこしずつ書いていきますので、ときどき見てください
問1 楽学宅建基本書137頁(1)1
問2 楽学宅建基本書142頁
問3 楽学宅建基本書137頁(3)
問4 楽学宅建基本書159頁⑤代理人の資格
問5 楽学宅建基本書159頁
問6 楽学宅建一問一答202頁問10
問7 楽学宅建基本書190頁(2)時効と登記
問8 楽学宅建基本書201頁
問9 楽学宅建基本書217頁
問10 楽学宅建基本書218頁 一問一答228頁問4
問11 楽学宅建基本書244頁、245頁、246頁
問12 楽学宅建基本書245頁、246頁、248頁(5)、249頁③(2)
問13 楽学宅建基本書239頁(2)金銭債務の特則
問14 楽学宅建基本書241頁(2)解除の効果
補足⇒肢2について。民法では、解除の効果は、解除の意思表示が相手方に到達した時に効力を生じます。
問15 楽学宅建基本書257頁①債権譲渡の対抗要件
問16 楽学宅建基本書266頁①(1)危険負担の基本
問17 楽学宅建基本書274頁(2)一部他人物売買
問19 楽学宅建基本書293頁(4)
問20 楽学宅建基本書299頁(4)
問21 楽学宅建基本書309頁③代襲相続
問22 楽学宅建基本書336頁(2)
問23 楽学宅建基本書322頁(4)
問24 楽学宅建基本書327頁2・329頁④2
問25 楽学宅建基本書344頁覚える


「科目別模擬試験 権利関係」補講
問1
肢1⇒ヒント。未成年者が婚姻をしたときは,成年に達したものとみなされます。いったん婚姻により20歳未満の者が成年者とみなされたら、離婚をしても未成年者にはもどりません(>_<)。
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書137頁(1)を全部読むと分かります!保護者である保佐人に催告をし、返事がなければ追認となるが、被保佐人に催告し、返事がなければ取り消したものとみなされます。

問2
ヒント1⇒AがBに詐欺されて自己所有の土地をBに売却し移転登記した。Aがが詐欺を理由に取り消すと、Bは、Aから引渡しを受けた土地をAに返還し、登記を抹消(消す)しなければならない。このAの代金返還債務とBの登記の抹消は、同時履行の関係に立つので、登記の抹消と代金の返還は同時にしなければならない。
ヒント2⇒法律行為の要素に錯誤を生じた者(カン違いした者)は、錯誤したことにつき重過失があるときは、錯誤無効を主張することができず、相手方も無効を主張することができない。

問3
肢3⇒ヒント。楽学宅建基本書164頁。たとえば3月1日に無権代理行為が行われ、4月1日に本人が追認すれば、もともと3月1日から有効であったとみなされます。4月1日から有効になるのではありません。

問4
肢1.2.3.楽学宅建基本書271頁。
肢4⇒ヒント。273頁。

問5
肢1⇒ヒント。276頁(5)
肢2⇒ヒント。楽学宅建基本書273頁と374頁
肢3⇒ヒント。楽学宅建基本書277頁(6)
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書277頁(7)

問6
ヒント。楽学宅建基本書279頁と280頁

問7
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書292頁(3)
肢2⇒ヒント。楽学宅建基本書293頁(4)、一問一答292頁問2
肢3⇒ヒント。楽学宅建基本書295頁(7)、一問一答292頁問3
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書294頁(6)

問8
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書297頁(2)、
肢2⇒ヒント。①受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない(原則無報酬)。②受任者は、報酬を受けるべき場合には、原則として、委任事務を履行した後でなければ、請求することができない。③委任が受任者の責めに帰することができない事由によって履行の中途で終了したときは、受任者は、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができる。
肢3⇒ヒント。受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる費用を支出したときは、委任者に対し、その費用及び支出の日以後におけるその利息の償還を請求することができる(民法650条1項)。
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書299頁

問9
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書238頁③、ついでに一問一答242頁問2
肢2⇒ヒント。債務の不履行に関して債権者に過失があったときは,裁判所は,これを考慮して,損害賠償の責任およびその額を定める(民法418条)。これを過失相殺という。損害賠償額の予定がある場合でも過失相殺されます。
肢3⇒ヒント。楽学宅建基本書235頁。債務不履行には、債務者の帰責事由(故意または過失、これらに同視できる事由)が必要です。帰責事由がなければ債務不履行は成立しません。
肢4⇒ヒント。債務不履行がある場合には、損害賠償額の予定をしている場合でも、解除することができます。損害賠償額の予定をしたら、解除できなくなるわけではありません。

問10
ヒント。楽学宅建基本書258頁②

問11
ヒント。楽学宅建基本書282頁(2)。弁済をすべき場所について別段の意思表示がないときは,特定物(土地・建物)の引渡しは債権発生の時にその物が存在した場所において,その他(金銭)の弁済は債権者の現在の住所において,それぞれしなければならない(484条)。したがって、金銭債務の場合には,債権者の現在の住所で弁済をしなければならない。

問12
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書262頁(1)
肢3⇒ヒント。楽学宅建基本書263頁(2)
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書264頁(1)

問13
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書251頁、
肢2⇒ヒント。楽学宅建一問一答252頁問2、
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書255③

問14
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書245頁(4)
肢2⇒ヒント。楽学宅建基本書244頁(2)
肢3⇒ヒント。楽学宅建基本書247頁(3)
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書249頁③

問15
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書195頁②(1)
肢2⇒ヒント。一問一答212頁問7
肢3⇒ヒント。民法229条「境界線上に設けた境界標、囲障(いしょう)、障壁(しょうへき)、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。」
肢4⇒ヒント。民法234条1項「建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。」

問16
肢1⇒ヒント。保存登記とは、登記簿の甲区に初めてする所有権の登記です。建物を新築した者が、この建物は私の所有物であると記載した登記です。楽学宅建基本書222頁⑦にあるように、土地と建物が同一所有者であればよく、保存登記がなされていないくても4つの条件を満たせば法定地上権が成立します。
肢2⇒ヒント。4月4日の授業で配布した権利関係①資料プリント13頁の一番下の図と解説を見てください。
肢3⇒ヒント。難しいですね。Aが一番抵当権の設定を受ける時点では、甲土地の所有者はBで、乙建物の所有者はDです。Eが甲土地に2番抵当権の設置を受ける時点では、甲土地の所有者はDで、乙建物の所有者もDです。この場合、一番抵当権を基準に考えます(判例)。
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書224頁⑧、一問一答228頁問3

問17
肢1⇒ヒント。楽学宅建181頁
肢2⇒ヒント。不確定期限とは楽学宅建基本書236頁。楽学宅建基本書180頁。
肢3⇒ヒント。AはBに建物を売却し、2月1日を引渡日としたとします。正当事由がないのにAは引渡しをしなかったので、Bが相当の期間を定めて催告したがAが履行しないので、Aは3月1日に履行遅滞に陥ったとしましょう。Aが履行遅滞になったときにBは損害賠償請求できますが、この損害賠償請求権の消滅時効期間の起算日は3月1日ではなく、2月1日です。
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書178頁④、一問一答198頁問1

問18
肢1⇒ヒント。遺言は、二人以上の者が同一の証書ですることができない。これを共同遺言の禁止といいます。
肢2⇒ヒント。楽学宅建基本書315頁

問19
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書302頁(2)
肢2⇒ヒント。楽学宅建基本書302頁(2)
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書304頁

問20
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書200頁(2)
肢3⇒ヒント。楽学宅建基本書199頁
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書199頁

問21
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書334頁②
肢2⇒ヒント。一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。 なお、一部共用部分とは、区分所有者の一部の人のみが利用する共用部分。

問22
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書322頁(4)
肢2⇒ヒント。契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合、 借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。
肢3⇒ヒント。楽学宅建基本書318頁掲示板による保護
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書322頁(5)

問23
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書326頁(2)
肢2⇒ヒント。楽学宅建基本書326頁(1)

問24
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書184頁③(1)
肢2⇒ヒント。楽学宅建基本書183頁②
肢3⇒ヒント。楽学宅建基本書190頁(2)

問25
肢1⇒ヒント。楽学宅建基本書185頁。
肢4⇒ヒント。楽学宅建基本書344頁。建物を新築したら、所有者は、1カ月以内に表題登記の申請をしなければなりません。登記簿は表題部、権利部甲区、権利部乙区に分かれますね。表題部の登記を表示登記といいますが、初めて行う表示登記を表題登記といいます。簡単にいうと、表題部を作るという意味ですね。建物を新築したら、所有者は、1カ月以内に表題部を作らなければなりません。これが、1カ月以内に表題登記の申請をしなければならないという意味ですね。
次に、戸建の建物(区分建物以外の建物)を新築した者が、1カ月以内に表題登記をしないで戸建の建物を売却した場合、その所有権を取得した者(買主)は、所有権取得の時(売買契約時)から1カ月以内に表題登記の申請をしなければなりません。
※区分建物とは、マンションの各室、すなわち101号室201号室301号室のことです。これらは、それぞれ1つの建物です。




プロフィール

氷見敏明

Author:氷見敏明
FC2ブログへようこそ! こんにちは、氷見(ひみ)です。私は、宅建指導歴20年、不動産会社、金融機関、専門学校、大学、財団法人、社団法人、クレアールアカデミー、住宅新報社等で老若男女を問わず、延べ1万人以上指導してまいりました。また、他の国家試験の民法の論文指導・解説等をおこない、その過程で多くの方々から質問を受け、受験生の疑問はどこかを熟知し、分かりやすい解説とは何かを追及しております。

主な著作物・『楽学宅建 基本書 』『楽学宅建 一問一答 ○×問題』『楽学マンション管理士(共著)』『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者(共著)』『まんが はじめて行政書士会社法』『まんが はじめて行政書士記述対策(共著)』『ユーキャンのマンション管理士これだけ一問一答集(共著)』『ユーキャンの管理業務主任者これだけ一問一答集(共著)』『マンション管理士再現問題集(共著)』『管理業務主任者再現問題集(共著)』その他雑誌等に記載多数。

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